中國(guó)改革開(kāi)放20多年來(lái)，很多人都有了不動(dòng)產(chǎn)。在這樣的發(fā)展背景下，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了運(yùn)用原來(lái)的行政審批手段、資金供應(yīng)上的政策配套和貸款調(diào)控手段外，還有稅收手段。
如何發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)節(jié)作用？從近期看，一方面應(yīng)從調(diào)整改進(jìn)稅率設(shè)置和加強(qiáng)征管入手，另一方面應(yīng)清理一些地方不符合規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。從中長(zhǎng)期看，應(yīng)當(dāng)積極考慮和推進(jìn)相關(guān)稅種的改革與完善。
目前我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在“兩個(gè)雙軌制、一個(gè)不規(guī)范”，即內(nèi)外資、城鄉(xiāng)兩套稅制及收費(fèi)項(xiàng)目繁多、規(guī)范程度低。稅費(fèi)種類過(guò)多，設(shè)置重復(fù)，負(fù)擔(dān)較重，這些主要問(wèn)題導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)行稅費(fèi)體制不利于房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。
要促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，增進(jìn)住宅的建設(shè)與消費(fèi)，合理實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)對(duì)目前的稅費(fèi)體制進(jìn)行改革，理順稅制，簡(jiǎn)化稅種，減少住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，適當(dāng)提高使用和占有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。
概言之，我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革勢(shì)在必行，其總體思路應(yīng)該是：取消不合理收費(fèi)，開(kāi)征統(tǒng)一的物業(yè)稅（又稱不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅）。
現(xiàn)階段地方政府為解決自身財(cái)政拮據(jù)，會(huì)采取一系列非規(guī)范化的籌資、融資方式。而與土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的“批租”、“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”收入，是近年來(lái)地方政府實(shí)際可用財(cái)力的重要來(lái)源，尤其在一些工商業(yè)活動(dòng)較繁榮的地區(qū)和西部開(kāi)發(fā)首先啟動(dòng)的地區(qū)，“土地財(cái)政”占地方財(cái)政綜合收入的比重相當(dāng)高。有相當(dāng)數(shù)量的地方政府，已具有對(duì)“土地財(cái)政”高度依賴的特征，土地開(kāi)發(fā)利用上短期行為的色彩濃厚。地方財(cái)政對(duì)土地交易收入的普遍依賴，也是地方政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的動(dòng)因。
目前地方政府特別看重的土地財(cái)政，都是看重土地開(kāi)發(fā)的初級(jí)市場(chǎng)，或者是交易環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的收入，但交易環(huán)節(jié)的波動(dòng)性大、可靠性不足。而物業(yè)稅是一種持續(xù)的常規(guī)性財(cái)政收入流，能為地方財(cái)政提供穩(wěn)定的基礎(chǔ)，因此可以看作是切斷這種依賴，并為地方財(cái)政收入提供穩(wěn)定來(lái)源的手段。應(yīng)當(dāng)逐步把物業(yè)稅培育、發(fā)展為地方政府的主要財(cái)政收入。
結(jié)合物業(yè)稅改革和財(cái)稅體制深化改革的要求，在事權(quán)問(wèn)題上，需要清晰地做出一個(gè)界定，總體上建立健全與事權(quán)相匹配的財(cái)稅體制。事權(quán)是進(jìn)一步深化考慮財(cái)稅體制改革的整個(gè)鏈條的始發(fā)環(huán)節(jié)。而把物業(yè)稅清晰地在中國(guó)改革上界定為比較低端的政府，應(yīng)該是比較合適的。因?yàn)橐坏┐_立市縣層級(jí)的地方政府，把物業(yè)稅培養(yǎng)成自己大宗、穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)稅的時(shí)候，就隱含著其主要職能定位于優(yōu)化本地投資環(huán)境的要求，即只要地方政府專心致志地把投資環(huán)境優(yōu)化做得有成績(jī)，轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)就進(jìn)入升值軌道，地方政府收入就穩(wěn)定增加。這也就是他的最主要的財(cái)源建設(shè)。每隔幾年重評(píng)一次稅基，每一次評(píng)稅基，都是他自己財(cái)源建設(shè)成果的“套現(xiàn)”。這樣一種情況正好是一種良性循環(huán)。
應(yīng)該從建立公共財(cái)政框架的總體要求上把握房地產(chǎn)稅費(fèi)改革。通過(guò)“鄉(xiāng)財(cái)縣管”、“省管縣”等改革，把現(xiàn)有的五級(jí)財(cái)政縮減為中央、省和市縣評(píng)級(jí)三個(gè)層級(jí)。在此基礎(chǔ)上，由市、縣平級(jí)（首先是財(cái)政平級(jí)，將來(lái)可能行政也平級(jí)）的地方政府來(lái)管理房地產(chǎn)稅，這既符合房地產(chǎn)稅稅基不流動(dòng)、穩(wěn)定性很強(qiáng)的特點(diǎn)，也可以減少征稅過(guò)程中信息不對(duì)稱的問(wèn)題。
在地方不同層級(jí)之間，關(guān)于可能發(fā)展起來(lái)的物業(yè)稅收入的分享，也應(yīng)該更強(qiáng)調(diào)一下鮮明的指向。有條件的地方，都應(yīng)當(dāng)推行省直管縣的改革實(shí)驗(yàn)，這已非常明確的寫入最高層次的決策性文件，并邏輯地聯(lián)系著“減少行政層級(jí)”的要求。可以說(shuō)這是配合建立健全與事權(quán)相匹配的財(cái)稅體制的一個(gè)戰(zhàn)略性的明確要求。財(cái)政層級(jí)和行政層級(jí)兩個(gè)方面，實(shí)際上是內(nèi)在連接的�；谶@樣的要求，可以考慮在中國(guó)的物業(yè)稅改革實(shí)踐當(dāng)中，盡可能把物業(yè)稅收入定位在市、縣這樣一個(gè)扁平化后的基層層級(jí)上。因?yàn)槿绻麑?shí)行省直管縣，那么體制的平臺(tái)實(shí)際上從地方的省以下四級(jí)，變成省、市縣兩個(gè)層級(jí)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)這個(gè)層級(jí)問(wèn)題，現(xiàn)在已經(jīng)有望由“鄉(xiāng)財(cái)縣管”解決。
如果市縣掌握物業(yè)稅，主要是掌握自己轄區(qū)之內(nèi)的稅源。而市和縣行政不同級(jí)的情況下，可以先財(cái)政同級(jí)，都直接對(duì)省搭財(cái)政體制。將來(lái)不一定嚴(yán)格要求在市和縣之間分享物業(yè)稅。但是，在過(guò)渡過(guò)程當(dāng)中，可能分享在一定階段上不可避免，但是如果最后走到了清晰的省與市縣兩個(gè)層級(jí)，省基本上不介入物業(yè)稅的征收，那么市和縣各有各的物業(yè)稅。而且，相互之間他們沒(méi)有財(cái)政體制的上下級(jí)從屬關(guān)系，都是在一個(gè)平臺(tái)上直接對(duì)省。
對(duì)于把個(gè)人占有用于消費(fèi)的住房也納入物業(yè)稅，雖然最終是有必要的，但是不宜作為近中期的目標(biāo)和重點(diǎn)討論。在短期內(nèi)，應(yīng)該更強(qiáng)調(diào)的是把物業(yè)稅推出了以后，還是主要針對(duì)著經(jīng)營(yíng)性的和自己住房拿去出租這樣的房地產(chǎn)（當(dāng)然，這在管理上有更高的要求，得區(qū)分是不是出租，而很多人把這個(gè)信息掩蓋著）。到了一定的火候，再進(jìn)一步提出把物業(yè)稅覆蓋某些個(gè)人消費(fèi)用的住房。我的建議是屆時(shí)首先提出對(duì)于最好界定的、用于消費(fèi)的高檔豪宅，比如獨(dú)立別墅，開(kāi)征這種物業(yè)稅，也可連帶若干很好掌握信息的高檔豪華公寓住宅。一般中低等的住宅，建議先不提出對(duì)他們開(kāi)征物業(yè)稅的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題可以放在中長(zhǎng)期的研究上。這樣有利于使中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅的改革比較平穩(wěn)地、抓住重點(diǎn)問(wèn)題向前推進(jìn)。
