對(duì)住房轉(zhuǎn)讓征收20%的所得稅是一項(xiàng)重要的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但從北京等城市出臺(tái)的征收細(xì)則看，該政策有可能要空轉(zhuǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)各地的個(gè)稅征收細(xì)則，有“據(jù)實(shí)征收”和“核定征收”兩種規(guī)定。對(duì)于納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，都按住房轉(zhuǎn)讓全額1%到2%的比例核定征收。
而這兩種征收方式有很大的差異，只要住房的價(jià)值比原價(jià)增值了10%以上，采取“核定征收”的金額就比采取“據(jù)實(shí)征收”的金額少，從實(shí)際情況看，絕大部分城市的房?jī)r(jià)都是快速上漲的，不少城市的年漲幅都超過(guò)10%.因此，“核定征收”的辦法實(shí)際上已經(jīng)成為避稅的手段了。
不僅“核定征收”有上述避稅的嫌疑，而且，該征收辦法是違背稅收的一般原則的。所得稅的征收，是為了維護(hù)社會(huì)公民收入分配的公平的。沒(méi)有原值憑證的住宅大多數(shù)是歷史上由于住房制度轉(zhuǎn)軌而獲得的住房。住房改革以大大低于市場(chǎng)的房改價(jià)格出售公有住房，基本不考慮級(jí)差地租因素。從實(shí)際執(zhí)行情況來(lái)看，這種按房改價(jià)出售的存量住房基本上都是以事實(shí)占有為基礎(chǔ)，事實(shí)上固化了不合理的既得利益差距。很多單位職工購(gòu)買住房獲得了各種各樣的補(bǔ)貼和折價(jià)。特別是在房改初期，住房?jī)r(jià)格機(jī)制沒(méi)有到位，很多住房都是以大大低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格的水平轉(zhuǎn)到私人手里。
從維護(hù)分配公平的角度看，對(duì)上述住房的轉(zhuǎn)讓應(yīng)該征收比一般商品住宅更高的所得稅才對(duì)。既然“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”，就應(yīng)該視同零成本（和當(dāng)前的房?jī)r(jià)相比，這些住房的成本的確可以忽略不計(jì)），應(yīng)該按照交易金額的20%征稅不為過(guò)。
如今，住房制度改革過(guò)程中由于分配不公平所導(dǎo)致的社會(huì)問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。對(duì)于已經(jīng)享受單位分房的人群來(lái)說(shuō)，他們本來(lái)就有相當(dāng)?shù)氖杖敕e累，加上原有住房的增值，使他們?cè)诜扛暮蟮?0年左右的時(shí)間里，都具備了二次置業(yè)的條件。這些群體構(gòu)成結(jié)構(gòu)非常雷同，基數(shù)很大，他們構(gòu)成了當(dāng)前住房市場(chǎng)的強(qiáng)大購(gòu)買力，是推高房?jī)r(jià)的中堅(jiān)力量。而且，他們還拉高了住房消費(fèi)的層次。因?yàn)樗麄兪嵌沃脴I(yè)，當(dāng)然需要更大的戶型、更豪華的裝修、更高檔次的物業(yè)管理。當(dāng)這樣的需求占主流的時(shí)候，對(duì)于迫切需要一次置業(yè)的年輕人來(lái)說(shuō)，只有望房興嘆了。因此，如果不對(duì)這些群體的住房消費(fèi)進(jìn)行合理引導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控就很難落到實(shí)處，應(yīng)該對(duì)這些歷史形成的高增值的住宅征收高比例的所得稅。
另外，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收20%的所得稅是不合理的。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)增值的根本因素是土地的增值。盡管開(kāi)發(fā)商已經(jīng)給國(guó)家交了土地出讓金，但土地出讓金只是70年土地的使用權(quán)的價(jià)格，并非土地所有權(quán)，任何中國(guó)境內(nèi)的土地的所有權(quán)都是屬于全體國(guó)民的。因此，土地增值的收益理應(yīng)全部上繳國(guó)家。也就是說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該征收高比例的所得稅。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，很多國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)征收的所得稅稅率是非常高的，比如日本在經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)之前，對(duì)于個(gè)人而言，4000萬(wàn)日元的（土地）轉(zhuǎn)讓收益需要交納20%的收入所得稅，對(duì)于超過(guò)4000萬(wàn)日元的部分，實(shí)行50%的綜合課稅。
因此，對(duì)于歷史上由于房改而獲得的住宅，在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中不應(yīng)有稅收優(yōu)惠，暫時(shí)可以考慮對(duì)“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的”都按住房轉(zhuǎn)讓全額20%的比例核定征收。從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，還應(yīng)該針對(duì)這些住房征收特別的稅種，以修正當(dāng)年房改中的分配不公平。考慮不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，政府應(yīng)該對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所得稅的稅率進(jìn)行重新核定。
