今年以來，一系列國家宏觀調(diào)控政策接連出臺。面對接二連三的政策，買賣雙方都在不斷地調(diào)整著自己的策略，以便更好地適應(yīng)市場的發(fā)展。8月17日，杭州個(gè)稅繳納方法基本明晰。但是市場上成交情況并沒有馬上出現(xiàn)很大的變化。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周新增客戶為433人，較前周380人略有回升。新增求購從前周的72人回落到40人。新增出售從前周的74套回升到95套。這說明許多房東短期觀望過后，出售手中物業(yè)的意愿得到了提升�！皞�(gè)稅新政”剛剛出臺時(shí)，部分房東對未來市場的發(fā)展走勢把握不準(zhǔn)，產(chǎn)生“惜售”“待售”情況，甚至轉(zhuǎn)售為租。
隨著政策逐漸明朗化，房東發(fā)覺如果要為了避營業(yè)稅、個(gè)人所得稅，最多要等上四五年。在這種形勢下，業(yè)主的出售意愿反而更加強(qiáng)烈，該斷則斷，就不會(huì)繼續(xù)猶豫下去。
據(jù)金豐易居統(tǒng)計(jì)，上周掛牌房源平均總價(jià)80.68萬元，平均面積82平方米，平均掛牌單價(jià)高達(dá)9478元/平方米。平均樓層和平均房齡分別為5.19層和1998年。在掛牌的房源中，90平方米以下的房源占了66.7%，可見最近的中小套需求熱度一直不減。同時(shí)，沒有營業(yè)稅的房源占了68.9%.
據(jù)金豐易居統(tǒng)計(jì)，上周的平均成交總價(jià)為553000元，較前周的535000元稍有上升，上周的平均成交單價(jià)也從7500元/平方米上升到7833元/平方米，平均成交面積為則從71.33平方米回落到67.18平方米。平均成交年份也從2001年也回落到1998年。
據(jù)拱北店經(jīng)紀(jì)人方亭午介紹，他手里成交的這套物業(yè)，買家原先一直在租房子住，現(xiàn)在收入和各方面條件都有改善了，就想著租房子不合算，還不如用這點(diǎn)租金付按揭。加上一直租住在附近也很習(xí)慣，因此帶看了一次，覺得很滿意就成交了。同時(shí)這套房子雖然有營業(yè)稅，但是房子總價(jià)不高，就自己承擔(dān)了。個(gè)稅的話算下來，也才幾千塊，就由買家承擔(dān)了。
“金九銀十”提前到來？
依照前幾年杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展看，二手樓市“金九銀十”可以算是一個(gè)比較明顯的特征。今年可能也不例外，市場到時(shí)可能出現(xiàn)較強(qiáng)勁的市場需求�，F(xiàn)階段，由于宏觀調(diào)控，投機(jī)的需求被大大壓縮了，整個(gè)杭州二手房市場剛性需求明顯，絕大多數(shù)購房者是用來自住的。而剛性需求中，又有相當(dāng)一部分人群是從一手房市場中轉(zhuǎn)移過來的。特別是在“國六條”倡導(dǎo)“發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房”之后，加上觀念上的改變，一些購房者將眼光瞄向二手房市場。加之，部分業(yè)主待市場政策明朗后，出售意愿增強(qiáng)。因此這種轉(zhuǎn)變很有可能在二手房“金九銀十”的傳統(tǒng)交易旺季到來時(shí)，引發(fā)再一次的“井噴”。
我們預(yù)計(jì)二手房價(jià)格并不會(huì)出現(xiàn)明顯降幅。宏觀調(diào)控以來，部分購房者認(rèn)為房價(jià)會(huì)有所下降，因此持幣待購�？墒�，在持續(xù)觀望了幾個(gè)月之后，卻發(fā)現(xiàn)房價(jià)沒有太大的變化，反而有往上走的趨勢。綜合諸多市場信息，今年二手房市場不可能出現(xiàn)由于征稅而導(dǎo)致的大量拋盤現(xiàn)象。不過，從二手房市場整體來講，受宏觀調(diào)控影響，二手房價(jià)格上漲勢頭肯定會(huì)有所趨緩，但不會(huì)出現(xiàn)明顯下降跡象。
同期央行不僅上調(diào)了一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。加息會(huì)加重購房者的購房成本。尤其是目前的住房抵貸款實(shí)際上多數(shù)是浮動(dòng)利率，加息會(huì)增加每月房貸還款額。雖然中國的利率尚未完全市場化，貨幣傳導(dǎo)機(jī)制尚不完善，但這次加息可能會(huì)對中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的壓制作用。從長期來看，這種壓力必然影響房地產(chǎn)市場的消費(fèi)行為。短期來看，對杭州市場的影響還不是很大。
