2006年6月1日起營(yíng)業(yè)稅征收期限的延長(zhǎng)給原本活躍的二手房市場(chǎng)進(jìn)行了一次降溫，而個(gè)稅征收風(fēng)波的再次掀起，二手房交易有陷入冰點(diǎn)的趨勢(shì)，消費(fèi)者普遍感到談稅色變。在兩稅齊征時(shí)代，此時(shí)購(gòu)房是否合適，消費(fèi)者備感困惑。但北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士建議消費(fèi)者的是，個(gè)稅政策并不是如想象中支出增加許多，對(duì)于個(gè)稅政策應(yīng)正確理解；另外，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)觀念需要改變，盡量購(gòu)買(mǎi)一些免稅的房屋。
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正確理解政策涵義，稅費(fèi)交納并不是太多
個(gè)稅的征收并不是新政策，其實(shí)，早在1994年起，對(duì)于房產(chǎn)、汽車(chē)等大宗財(cái)產(chǎn)就開(kāi)始征收所得稅；1999年下發(fā)個(gè)稅征收規(guī)定中對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋所得征收個(gè)人所得稅的一些特殊情況作了優(yōu)惠政策，但對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個(gè)人所得稅的基本政策始終未變。而此次個(gè)稅政策的出臺(tái)，并不是新政策，只是對(duì)原有規(guī)定的完善與細(xì)化。
1）對(duì)公房市場(chǎng)影響不大。根據(jù)京地稅個(gè)[2006]348號(hào)文中規(guī)定，公房購(gòu)房時(shí)間的認(rèn)定參照（京地稅營(yíng)〔2005〕345號(hào)）文件的規(guī)定執(zhí)行，即，可憑原購(gòu)房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購(gòu)房款交納時(shí)間作為購(gòu)房時(shí)間。如果照此規(guī)定，大部分公房購(gòu)房時(shí)間在5年以上。根據(jù)免稅條件（對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅），因此，可以說(shuō)對(duì)公房市場(chǎng)影響不大。
2）對(duì)于二手商品房來(lái)說(shuō)，支付個(gè)稅額度并不高，占購(gòu)房所有稅費(fèi)支付的12%左右
從目前市場(chǎng)來(lái)看，以產(chǎn)權(quán)證上時(shí)間為準(zhǔn)來(lái)作為二手商品房的購(gòu)房時(shí)間，有80%二手商品房屬于個(gè)稅征收范圍。但由于108號(hào)文中對(duì)扣除項(xiàng)目作了增加，因此，從征收額度來(lái)看，其實(shí)并不高，對(duì)消費(fèi)者影響不太大。另外，若不能提供房屋原值等，個(gè)稅可按轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)算，可見(jiàn)，此次個(gè)稅考慮更加周到、明確化。
以一套2003年二手商品房為例，70平米，售價(jià)49萬(wàn)元為例。目前出售，此套房屋均處于營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的征收范圍內(nèi)。從目前市場(chǎng)交易情況來(lái)看，賣(mài)方所支付的所有費(fèi)用均由買(mǎi)方來(lái)承擔(dān)。
此時(shí)，買(mǎi)方需支付費(fèi)用如下：
契稅：490000×1.5%＝7350元 印花稅：490000×0.05%×2＝490元
賣(mài)方轉(zhuǎn)嫁的費(fèi)用：營(yíng)業(yè)稅：490000×5.5%＝26950元
個(gè)人所得稅：暫按轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)，490000×1%＝4900元
買(mǎi)方總共支付以上稅費(fèi)為：39690元，其中，個(gè)稅支付額占所有支付稅費(fèi)的12%左右
3）符合條件可免征個(gè)稅，不搞一刀切。對(duì)于個(gè)稅的征收政府仍然采取一系列優(yōu)惠措施，符合下面情況可免征或少征個(gè)人所得稅。即，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：購(gòu)房金額大于或等于原住房銷售額的，可申請(qǐng)全額退還出售住房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅；購(gòu)房金額小于原住房銷售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例，可申請(qǐng)同比例退還出售住房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
因此，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，應(yīng)正確理解個(gè)稅政策的內(nèi)涵，不要盲目認(rèn)為個(gè)稅是對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房是一個(gè)致命打擊，其實(shí)個(gè)稅征收對(duì)消費(fèi)者影響并不太大，應(yīng)理性視之。
目前避稅方法有多種，但風(fēng)險(xiǎn)極大，無(wú)保障
個(gè)稅征收的額度雖然不高，但消費(fèi)者的觀念一時(shí)間很難轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，由此而引發(fā)自營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅征收以來(lái)，各種避稅方法輩出。但北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士建議消費(fèi)者，有些方式雖然可以避稅，但風(fēng)險(xiǎn)極大，無(wú)保障，一定要理性處之，切不可因小失大。
目前逃稅的方法常用有如下兩種，一是假贈(zèng)與；二是簽訂黑白合同。
贈(zèng)與公證風(fēng)險(xiǎn)：
首先，假贈(zèng)與代替真買(mǎi)賣(mài)中，雙方意思表示不真實(shí)，以合法形式掩蓋逃避稅收的目的，所以根據(jù)合同法的規(guī)定，以房屋贈(zèng)與代替買(mǎi)賣(mài)逃避稅收的行為顯然歸屬無(wú)效。
其次，假贈(zèng)與代替真買(mǎi)賣(mài)中，賣(mài)方有可能不能依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同全額取得賣(mài)房款（包括追究對(duì)方的延期付款責(zé)任）；而買(mǎi)方依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同取得房產(chǎn)的權(quán)利也不能得到法律有效保護(hù)。
第三，假贈(zèng)與代替真買(mǎi)賣(mài)從而逃避稅收的行為違反國(guó)家稅收征收的有關(guān)規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重者可能受刑事制裁。
第四，贈(zèng)予人不對(duì)標(biāo)的的瑕疵負(fù)責(zé)，故贈(zèng)與后如房產(chǎn)本身存在問(wèn)題很難要求贈(zèng)予人承擔(dān)責(zé)任。
第五，贈(zèng)與在符合法定條件下可能被撤銷，受贈(zèng)人可能人財(cái)兩空。
另外，在目前市場(chǎng)上的避稅方式中還有一種就是簽訂黑白合同。此種方式對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)同樣存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)：
一是存在拿不到足額房款情況，因?yàn)橘I(mǎi)方可以各種理由提出抗辯，比如說(shuō)：在多出的房款寫(xiě)作物業(yè)附屬設(shè)施補(bǔ)償?shù)那闆r下，辦理完過(guò)戶手續(xù)后，買(mǎi)方可以此補(bǔ)償價(jià)格較高，顯失公平為由拒絕支付此部分房款。且黑白合同屬于以合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)合同法的規(guī)定，此種合同是屬無(wú)效合同，如果發(fā)生爭(zhēng)議賣(mài)方也不會(huì)受法律保護(hù)。
第二，如果稅收機(jī)關(guān)有明確證據(jù)證明此黑白合同是以逃稅為目的的情況下，完全可以進(jìn)行稅收追繳，嚴(yán)重的還可能涉及逃稅罪的問(wèn)題。
對(duì)于買(mǎi)方來(lái)講：
現(xiàn)交易價(jià)格較低，在未來(lái)買(mǎi)方有意愿出售該物業(yè)，會(huì)存在原始購(gòu)房?jī)r(jià)格較低，欲出售價(jià)格與原始價(jià)格差額部分偏高，即個(gè)人所得稅計(jì)稅價(jià)格高，如遇到政策不斷的調(diào)整，存在政策性風(fēng)險(xiǎn)。
稅收時(shí)代，消費(fèi)者購(gòu)房觀念需更新
營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅開(kāi)征后，消費(fèi)者購(gòu)房支出有所增加，為了最大限度地做到省錢(qián)，北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士建議有購(gòu)房需求的消費(fèi)者觀念要更新。不妨采取下面四項(xiàng)措施，以做到購(gòu)房省錢(qián)。1）盡量購(gòu)買(mǎi)5年以上的免稅房屋；2）先通過(guò)租房的方式靜待房屋超過(guò)5年征稅期限后，再購(gòu)房，以減少稅費(fèi)支出；3）可購(gòu)買(mǎi)二手經(jīng)濟(jì)適用房，目前回龍觀、天通苑地區(qū)在售的二手經(jīng)濟(jì)適用房量很多，選擇余地較大；4）盡量購(gòu)買(mǎi)小戶型房屋，總價(jià)低，稅費(fèi)支出相應(yīng)較少些。
