短短的幾天時(shí)間里，二手房交易市場(chǎng)呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的景象——從二手房強(qiáng)制征收個(gè)稅消息傳出到8月1日正式開(kāi)始執(zhí)行，二手房交易瘋狂、火爆；8月1日后，二手房市場(chǎng)冷清、平靜。
與這個(gè)反差相對(duì)應(yīng)，二手房個(gè)稅具體稅率也留下了巨大的避稅空間——按“1%至3%”稅率的核定征收，和按“20%”稅率的法定征收。
二手房個(gè)稅開(kāi)征，究竟是矯枉必須過(guò)正的一劑“猛藥”？還是虛晃一下、然后在各方壓力下大步后撤的“溫柔一刀”？
市場(chǎng)交易“冰火”兩重天
8月1日前，各地眾多二手房投資者和地方政府相關(guān)部門(mén)，上演了“全民皆兵”的熱鬧景象。
一家老小全部上陣，攝氏30多度的高溫或滂沱大雨也驅(qū)散不了賣(mài)房人過(guò)戶(hù)的熱情。為了趕上免稅的“末班車(chē)”，往日里不露蹤影的投資者仿佛一夜間“冒”了出來(lái)，從四面八方涌向房地產(chǎn)交易中心。這是8月1日前在京滬等熱點(diǎn)城市出現(xiàn)的火爆場(chǎng)面。而各地政府相關(guān)部門(mén)也鉚足了勁兒加班加點(diǎn)，以使更多人能趕在8月1日前完成交易。
8月1日開(kāi)始，再看各地地稅局和中介公司等場(chǎng)所，已是“門(mén)前冷落鞍馬稀”，與前幾天相比冷清了很多。記者從鏈家地產(chǎn)、中大恒基、我愛(ài)我家等房產(chǎn)中介獲悉，這兩天的過(guò)戶(hù)量都出現(xiàn)了大幅度的下滑。其中，鏈家1日的過(guò)戶(hù)量比7月份的平均量下降了四成。
鏈家地產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)：“我們前幾天過(guò)戶(hù)的人都撤回來(lái)了�！痹诔�(yáng)區(qū)地稅局過(guò)戶(hù)大廳，前幾天排隊(duì)過(guò)戶(hù)的壯觀(guān)場(chǎng)面已經(jīng)不再，整個(gè)大廳只有零零散散的人在辦理其他手續(xù)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)金育松說(shuō)，為了減少交易成本，增加房產(chǎn)出售收益，8月1日前出現(xiàn)二手房交易集中過(guò)戶(hù)的情況是情理之中的事。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍認(rèn)為，按銷(xiāo)售收入的20%交納個(gè)稅，這筆費(fèi)用顯然不小。本著這樣一種維護(hù)自身經(jīng)濟(jì)利益、試圖逃避交稅的心理，市場(chǎng)上出現(xiàn)了客戶(hù)集中辦理過(guò)戶(hù)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)大廳人滿(mǎn)為患的現(xiàn)象。
“核定征收”與“法定征收”：巨大的避稅空間
就在8月1日個(gè)稅開(kāi)征的首日，北京市地稅在其下發(fā)的通知中稱(chēng)，如果不能提供房屋原值的，將暫按納稅人住房轉(zhuǎn)讓全額的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；能提供完整資料的，按轉(zhuǎn)讓收益的20%計(jì)算。同樣，上海地稅出具的實(shí)施細(xì)則，也提到了普通商品房按照住房轉(zhuǎn)讓全額的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅，非普通商品房按全額的2%代收。杭州等房地產(chǎn)“熱點(diǎn)”地區(qū)，也都不約而同選擇了“1%”這個(gè)下限。
對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士表示，“核定征收”的本意是不給逃稅者可乘之機(jī)，但在具體操作中，由于“法定征收”和“核定征收”兩者應(yīng)稅收入與稅率存在巨大差別，而像北京、上海等這些熱點(diǎn)城市并沒(méi)有按“核定征收”的最高點(diǎn)3%來(lái)執(zhí)行，而是按最低點(diǎn)1%來(lái)操作，無(wú)疑為“合理避稅”留下巨大空間。
這位人士說(shuō)，以一套買(mǎi)入價(jià)為60萬(wàn)、無(wú)貸款也未裝修、現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)為140萬(wàn)元的房屋為例，如出示購(gòu)房發(fā)票，則賣(mài)家須繳納個(gè)人所得稅約為156394元；而如果不出示購(gòu)房發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)最多只能對(duì)其核定征收28000元，如果面積、價(jià)格符合普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，則只需繳納14000元。與法定征收相比，賣(mài)家要少納稅128394到142394萬(wàn)多元。
我愛(ài)我家副總裁胡景暉說(shuō)，從“差額的20%”到“全額的1%”的明顯轉(zhuǎn)變是由于實(shí)際征繳過(guò)程中個(gè)稅征收操作的困難所導(dǎo)致的。他說(shuō)，征收個(gè)稅取證難、出售價(jià)核準(zhǔn)計(jì)算復(fù)雜和合理費(fèi)用認(rèn)定環(huán)節(jié)繁多等三點(diǎn)導(dǎo)致了目前個(gè)稅征收在操作上困難較多。
胡景暉認(rèn)為，如果能順利解決以上幾個(gè)問(wèn)題，日后普遍征收“差額20%”的個(gè)稅方式較為容易實(shí)現(xiàn)；而如果短期內(nèi)無(wú)法解決，則在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都會(huì)執(zhí)行“全額1%”的計(jì)稅方式。
政策“一刀切”會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響
“個(gè)稅開(kāi)征將對(duì)投資性購(gòu)房者給予較大打擊。”這是接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士的普遍共識(shí)。但也有人士認(rèn)為，這樣“一刀切”的政策，將會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)并未過(guò)熱地區(qū)的二手房供給，從而抬高房?jī)r(jià)。
哈爾濱市三益房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司總經(jīng)理、房地產(chǎn)估價(jià)師佟志強(qiáng)就指出，像哈爾濱這樣的房屋市場(chǎng)交易活躍程度比較低的城市，有能力直接參與“炒房”的機(jī)構(gòu)和個(gè)人只占很小比例，而大部分人是初步有能力改善住宅環(huán)境的自住購(gòu)房者，包括中低收入者、外來(lái)務(wù)工者和剛剛就業(yè)的年輕人。在廉租房、建設(shè)小戶(hù)型商品房等配套政策還沒(méi)有完善的情況下，“全國(guó)統(tǒng)一”的征稅政策在一定程度上是抑制了“炒房”行為，但也打擊了很多普通老百姓的“買(mǎi)房夢(mèng)”。
也有人士表示，新政策的實(shí)際效果還有待檢驗(yàn)�？芎｝堈f(shuō)，強(qiáng)制征收個(gè)稅將導(dǎo)致近期交易量下降、房?jī)r(jià)反而上漲的現(xiàn)象。他解釋說(shuō)，房主不愿承擔(dān)這部分稅費(fèi)，解決這一問(wèn)題的辦法無(wú)非兩個(gè)，一方面是先采取“捂房惜售”的行為，造成房源供給量下降，從而影響整體的二手房交易量；另一方面即將增加的稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方頭上，從而抬高房?jī)r(jià)。
對(duì)于這一問(wèn)題，上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢(xún)有限公司研發(fā)處顧俊也表示贊同。他說(shuō)，從出臺(tái)時(shí)機(jī)來(lái)看，個(gè)稅新政與前段一系列政策的時(shí)間間隔太短，看似是對(duì)市場(chǎng)下了一系列“猛藥”，但是也容易導(dǎo)致市場(chǎng)“麻痹”。
顧俊說(shuō)，從內(nèi)容上來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅免征期為5年，而個(gè)稅的免征期也為5年，因此征收個(gè)稅只是進(jìn)一步增加了本已較高的短期炒房成本，而對(duì)于長(zhǎng)期投資者而言政策的實(shí)際效果并沒(méi)有發(fā)生“疊加”。同時(shí)，一系列政策都對(duì)自住購(gòu)房者給予減免優(yōu)惠，而“自住”又恰好是個(gè)十分難以界定的定義，這使得規(guī)避稅收存在很大的操作空間。
