短短的幾天時間里，二手房交易市場呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的景象——從二手房強制征收個稅消息傳出到8月1日正式開始執(zhí)行，二手房交易瘋狂、火爆；8月1日后，二手房市場冷清、平靜。
與這個反差相對應，二手房個稅具體稅率也留下了巨大的避稅空間——按“1%至3%”稅率的核定征收，和按“20%”稅率的法定征收。
二手房個稅開征，究竟是矯枉必須過正的一劑“猛藥”？還是虛晃一下、然后在各方壓力下大步后撤的“溫柔一刀”？
市場交易“冰火”兩重天
8月1日前，各地眾多二手房投資者和地方政府相關(guān)部門，上演了“全民皆兵”的熱鬧景象。
一家老小全部上陣，攝氏30多度的高溫或滂沱大雨也驅(qū)散不了賣房人過戶的熱情。為了趕上免稅的“末班車”，往日里不露蹤影的投資者仿佛一夜間“冒”了出來，從四面八方涌向房地產(chǎn)交易中心。這是8月1日前在京滬等熱點城市出現(xiàn)的火爆場面。而各地政府相關(guān)部門也鉚足了勁兒加班加點，以使更多人能趕在8月1日前完成交易。
8月1日開始，再看各地地稅局和中介公司等場所，已是“門前冷落鞍馬稀”，與前幾天相比冷清了很多。記者從鏈家地產(chǎn)、中大恒基、我愛我家等房產(chǎn)中介獲悉，這兩天的過戶量都出現(xiàn)了大幅度的下滑。其中，鏈家1日的過戶量比7月份的平均量下降了四成。
鏈家地產(chǎn)的一位負責人對記者說：“我們前幾天過戶的人都撤回來了�！痹诔枀^(qū)地稅局過戶大廳，前幾天排隊過戶的壯觀場面已經(jīng)不再，整個大廳只有零零散散的人在辦理其他手續(xù)。
鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松說，為了減少交易成本，增加房產(chǎn)出售收益，8月1日前出現(xiàn)二手房交易集中過戶的情況是情理之中的事。
21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍認為，按銷售收入的20%交納個稅，這筆費用顯然不小。本著這樣一種維護自身經(jīng)濟利益、試圖逃避交稅的心理，市場上出現(xiàn)了客戶集中辦理過戶、產(chǎn)權(quán)過戶大廳人滿為患的現(xiàn)象。
“核定征收”與“法定征收”：巨大的避稅空間
就在8月1日個稅開征的首日，北京市地稅在其下發(fā)的通知中稱，如果不能提供房屋原值的，將暫按納稅人住房轉(zhuǎn)讓全額的1%核定應納個人所得稅額；能提供完整資料的，按轉(zhuǎn)讓收益的20%計算。同樣，上海地稅出具的實施細則，也提到了普通商品房按照住房轉(zhuǎn)讓全額的1%核定應納個人所得稅，非普通商品房按全額的2%代收。杭州等房地產(chǎn)“熱點”地區(qū)，也都不約而同選擇了“1%”這個下限。
對此，一位業(yè)內(nèi)人士表示，“核定征收”的本意是不給逃稅者可乘之機，但在具體操作中，由于“法定征收”和“核定征收”兩者應稅收入與稅率存在巨大差別，而像北京、上海等這些熱點城市并沒有按“核定征收”的最高點3%來執(zhí)行，而是按最低點1%來操作，無疑為“合理避稅”留下巨大空間。
這位人士說，以一套買入價為60萬、無貸款也未裝修、現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價為140萬元的房屋為例，如出示購房發(fā)票，則賣家須繳納個人所得稅約為156394元；而如果不出示購房發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)最多只能對其核定征收28000元，如果面積、價格符合普通住房的標準，則只需繳納14000元。與法定征收相比，賣家要少納稅128394到142394萬多元。
我愛我家副總裁胡景暉說，從“差額的20%”到“全額的1%”的明顯轉(zhuǎn)變是由于實際征繳過程中個稅征收操作的困難所導致的。他說，征收個稅取證難、出售價核準計算復雜和合理費用認定環(huán)節(jié)繁多等三點導致了目前個稅征收在操作上困難較多。
胡景暉認為，如果能順利解決以上幾個問題，日后普遍征收“差額20%”的個稅方式較為容易實現(xiàn)；而如果短期內(nèi)無法解決，則在相當長的時間內(nèi)都會執(zhí)行“全額1%”的計稅方式。
政策“一刀切”會產(chǎn)生負面影響
“個稅開征將對投資性購房者給予較大打擊�！边@是接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士的普遍共識。但也有人士認為，這樣“一刀切”的政策，將會抑制房地產(chǎn)市場并未過熱地區(qū)的二手房供給，從而抬高房價。
哈爾濱市三益房地產(chǎn)估價有限責任公司總經(jīng)理、房地產(chǎn)估價師佟志強就指出，像哈爾濱這樣的房屋市場交易活躍程度比較低的城市，有能力直接參與“炒房”的機構(gòu)和個人只占很小比例，而大部分人是初步有能力改善住宅環(huán)境的自住購房者，包括中低收入者、外來務(wù)工者和剛剛就業(yè)的年輕人。在廉租房、建設(shè)小戶型商品房等配套政策還沒有完善的情況下，“全國統(tǒng)一”的征稅政策在一定程度上是抑制了“炒房”行為，但也打擊了很多普通老百姓的“買房夢”。
也有人士表示，新政策的實際效果還有待檢驗。寇海龍說，強制征收個稅將導致近期交易量下降、房價反而上漲的現(xiàn)象。他解釋說，房主不愿承擔這部分稅費，解決這一問題的辦法無非兩個，一方面是先采取“捂房惜售”的行為，造成房源供給量下降，從而影響整體的二手房交易量；另一方面即將增加的稅費轉(zhuǎn)移到買方頭上，從而抬高房價。
對于這一問題，上海富陽物業(yè)咨詢有限公司研發(fā)處顧俊也表示贊同。他說，從出臺時機來看，個稅新政與前段一系列政策的時間間隔太短，看似是對市場下了一系列“猛藥”，但是也容易導致市場“麻痹”。
顧俊說，從內(nèi)容上來看，營業(yè)稅免征期為5年，而個稅的免征期也為5年，因此征收個稅只是進一步增加了本已較高的短期炒房成本，而對于長期投資者而言政策的實際效果并沒有發(fā)生“疊加”。同時，一系列政策都對自住購房者給予減免優(yōu)惠，而“自住”又恰好是個十分難以界定的定義，這使得規(guī)避稅收存在很大的操作空間。
