終于有人清楚地給“房奴”們講了一遍：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟發(fā)生了什么事。加拿大西安大略大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授徐滇慶被逼著寫(xiě)了一本《房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》。
在一個(gè)“濫言時(shí)代”，眾說(shuō)紛紜、千奇百怪、信口開(kāi)河，不負(fù)責(zé)任。徐很無(wú)奈，要從經(jīng)濟(jì)學(xué)基本知識(shí)講起。要“抽絲剝繭”，不要想當(dāng)然，但當(dāng)事實(shí)被認(rèn)真梳理后，用到的原理很簡(jiǎn)單，結(jié)論也很清楚。
徐滇慶從頭講起，但按照讀者需求，我這里從結(jié)論介紹起。房?jī)r(jià)是漲還是跌？徐的結(jié)論有五點(diǎn)：
一，高房?jī)r(jià)不等于泡沫經(jīng)濟(jì)，從各種數(shù)據(jù)分析看，說(shuō)中國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)夸大其詞了；二，由于利率仍然低水平，真實(shí)需求旺盛，盡管局部房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)波動(dòng)，但是全局上房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持上升態(tài)勢(shì)；三，即使房?jī)r(jià)不大跌，暴漲也絕對(duì)不是好事，暴漲背后隱藏著貪污腐敗和偷稅漏稅，要防止暴漲導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)，危及金融安全；四，平抑房?jī)r(jià)關(guān)鍵在于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)保護(hù)真實(shí)需求而打擊限制投機(jī)需求，加大投資需求的交易成本是房地產(chǎn)政策的著力點(diǎn)；五，加強(qiáng)房地產(chǎn)研究，普及經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)，結(jié)束“濫言時(shí)代”。
認(rèn)真讀讀《房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》，小有耐心的人都可以了解徐是如何得出以上的結(jié)論的，“世界上就怕認(rèn)真兩個(gè)字。要弄清楚房?jī)r(jià)之謎，不妨坐下來(lái)認(rèn)真算幾筆賬，只要認(rèn)真一算，恐怕有些人就要露出狐貍尾巴了”。
簡(jiǎn)單起見(jiàn)，徐以2004年為著力點(diǎn)，將2003年的房?jī)r(jià)當(dāng)成一個(gè)“黑盒子”：既然2004年前后商品房造價(jià)并無(wú)明顯變化，而全國(guó)購(gòu)房者因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲多支付了1663億元，這筆巨款不會(huì)人間蒸發(fā)，只能有兩個(gè)去處：地方政府或者開(kāi)發(fā)商。但根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)一算，地方政府并沒(méi)有相應(yīng)增加財(cái)政收入，那么房?jī)r(jià)增加的部分去哪里了？被官員貪污了？房地產(chǎn)逃稅漏稅了？
徐滇慶找到福州物價(jià)局“敢為人先”的研究報(bào)告來(lái)分析房?jī)r(jià)成本。2005年福州的研究，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率達(dá)到50%（這和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局說(shuō)的7.77%有天壤之別，至今無(wú)人給出正面解釋）。如果住宅的造價(jià)只有房?jī)r(jià)的一半，地方財(cái)政也沒(méi)有得到什么好處，那么房地產(chǎn)商的利潤(rùn)就在50%以上嗎？幾乎所有房地產(chǎn)商都堅(jiān)決否認(rèn)這一點(diǎn)。但是，如果讓他們談利潤(rùn)，又都吞吞吐吐。這個(gè)時(shí)候，徐考慮到每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都需政府各部門(mén)批的“五證”，得到一個(gè)結(jié)論是：房地產(chǎn)商可能拿到超額利潤(rùn)的一部分，而另外一部分可能進(jìn)了地方政府的私囊。
房?jī)r(jià)暴漲之后，居然沒(méi)有人承認(rèn)自己“宰客”。徐滇慶認(rèn)為，說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)算不清，“說(shuō)到底，不是算不清，而是敢不敢算”。
除了“抽絲剝繭”算房?jī)r(jià)，徐滇慶的研究還有一個(gè)基本點(diǎn)值得深思：房地產(chǎn)市場(chǎng)是失靈了。體會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以更清楚地認(rèn)識(shí)“市場(chǎng)失靈”，以免今后再遇到有人打著“市場(chǎng)化”旗號(hào)“貪污腐敗”、“劫貧濟(jì)富”時(shí)，我們卻一時(shí)語(yǔ)塞、不知所措。
房地產(chǎn)不是一般的市場(chǎng)，因?yàn)樯唐贩坎皇且话愕纳唐�。在一般商品市�?chǎng)上，有眾多參與者，沒(méi)有一家能夠操縱價(jià)格。而中國(guó)當(dāng)前的情況是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入成本高，一要有資本，二要有政府關(guān)系（批地辦證），參與者數(shù)目越來(lái)越少，房地產(chǎn)業(yè)自然被集中到幾個(gè)壟斷巨頭手中。
壟斷既然出現(xiàn)，許多事情就發(fā)生了扭曲。比如，對(duì)于信息公布問(wèn)題，有房地產(chǎn)商跳出來(lái)表示：“公布商品房的行為涉及開(kāi)發(fā)商隱私，違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律”。徐滇慶認(rèn)為，其實(shí)，支持公布房?jī)r(jià)成本的法律以及相關(guān)的規(guī)章制度早就有了，它就是《市場(chǎng)法》和即將要公布的《反壟斷法》。對(duì)于具有壟斷性企業(yè)的價(jià)格監(jiān)管既不是過(guò)度干預(yù)企業(yè)，也沒(méi)有侵犯企業(yè)的隱私權(quán)，而是保護(hù)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的必要條件。
當(dāng)然，搞清房?jī)r(jià)成本并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)自動(dòng)下降，但是至少可以提供一個(gè)準(zhǔn)確的信息，可以減少房地產(chǎn)政策的偏差。房?jī)r(jià)包含了太多的“貓膩”，搞清房?jī)r(jià)成本可以挖出兩類蛀蟲(chóng)：不法奸商和貪官污吏。“提高了透明度，該補(bǔ)稅就補(bǔ)稅，該受罰的就受罰”。
認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)由于壟斷出現(xiàn)而失靈，還可以糾正許多錯(cuò)誤觀點(diǎn)，比如“地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)”錯(cuò)了，而是“房?jī)r(jià)推動(dòng)了地價(jià)”；比如“加大土地供應(yīng)可以加大供給，平抑房?jī)r(jià)”也錯(cuò)了，只有開(kāi)發(fā)商才會(huì)對(duì)此偷著樂(lè)。
事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩種需求，一是真實(shí)需求，二是投機(jī)需求。當(dāng)投機(jī)需求過(guò)盛的時(shí)候，商品房的需求曲線擁有正斜率：東西越貴，買(mǎi)的人越多。這個(gè)時(shí)候政府增加土地的結(jié)果不是降低房?jī)r(jià)，而是推高了房?jī)r(jià)。
如果投機(jī)需求過(guò)大，房?jī)r(jià)飛漲充其量不過(guò)是肌膚之瘡，而銀行風(fēng)險(xiǎn)才是心頭大患“，徐滇慶因此認(rèn)為，要對(duì)付導(dǎo)致市場(chǎng)失靈的投機(jī)需求，應(yīng)當(dāng)引入”托賓稅“，即交易稅。
政府該有怎樣的房地產(chǎn)政策？徐滇慶認(rèn)為，首先政府不能直接干預(yù)房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)上漲有合理性，但是短時(shí)間內(nèi)暴漲就脫離了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。平抑房?jī)r(jià)，至少有兩點(diǎn)非常要緊：一是信息透明化，打擊貪污腐敗造成的壟斷暴利；二是提高交易成本來(lái)抑制投機(jī)需求。
在徐看來(lái)，炒房無(wú)罪，但是炒房有害，交易稅的增加壓縮了炒房牟利的空間，是抑制炒房的最有效手段，“在房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)猖獗的時(shí)候征收房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和相關(guān)費(fèi)用，加大投機(jī)活動(dòng)的交易成本，有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，一旦稅法公布之后，炒房不犯法，但是，逃稅犯法�！�
