地產(chǎn)圓桌
圓桌背景
“2005年中國納稅500強企業(yè)排行榜” 近日揭曉，萬科、增城碧桂園、SOHO中國三家房地產(chǎn)企業(yè)上榜，萬科董事長王石和SOHO中國董事長潘石屹雙雙列席在北京人民大會堂舉行的發(fā)布會，并作為代表發(fā)言，在一定意義上肩負(fù)著為地產(chǎn)行業(yè)洗刷“納稅侏儒”惡名、改善自身社會形象危機的重?fù)?dān)。
那么，“納稅榜”究竟能為房地產(chǎn)業(yè)證明些什么嗎？
好企業(yè)僅向政府納稅是不夠的
萬科董事長王石
萬科自創(chuàng)立之初，就給自己設(shè)定了兩個最低的標(biāo)準(zhǔn)，其中第一條就是守法經(jīng)營、照章納稅。不管公司經(jīng)營多艱難，我們都會用這樣的標(biāo)準(zhǔn)來要求自己。而20多年來，我們累計向國家貢獻(xiàn)了46億元的稅收。
納稅不僅僅是責(zé)任問題。1997年朱 基總理視察深圳，萬科作為房地產(chǎn)企業(yè)代表向總理作專題匯報。這是我們第一次向這么高級別的領(lǐng)導(dǎo)作匯報，如何在非常短的時間內(nèi)讓總理對萬科有充分的了解呢？經(jīng)過研究，我們認(rèn)為，從納稅的角度來談，一定會引起總理的重視。我對整個匯報過程仍然記憶猶新，角度很實在也很新穎，受到了總理的贊賞，匯報效果非常好。這個事情讓我感觸很深，納稅是企業(yè)和政府、和社會溝通的一項很重要的共同語言，一個基本的切入點。只有對社會做過實實在在的貢獻(xiàn)，才能獲得信任，獲得更多的對話渠道。
企業(yè)的納稅能力，和經(jīng)營規(guī)模密切相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)的集中度比較低，這是包括中國在內(nèi)、所有大陸型經(jīng)濟(jì)體的一個共性�！敦敻弧肥澜�500強中，以前一直沒有純粹的開發(fā)商，直到今年才有帕爾迪和連納，排名也還都在450位之后。房地產(chǎn)行業(yè)不容易出現(xiàn)規(guī)模巨人，成為納稅巨人更難。因此，今年能進(jìn)入納稅500強，對萬科來說，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，都具有里程碑式的意義。
當(dāng)然，就納稅本身而言，并不值得特別強調(diào)，因為這是起碼的商業(yè)道德。在這一層面上，所有規(guī)范經(jīng)營的企業(yè)應(yīng)該都做得不錯，但好企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)當(dāng)僅限于此。行業(yè)和企業(yè)發(fā)展到一定的階段，就需要考慮可持續(xù)的問題，這時候僅僅做到讓股東盈利、向政府納稅是不夠的。只有在行業(yè)贏得社會各方面的信任和尊重的前提下，才有企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。從這個角度思考，房地產(chǎn)企業(yè)多承擔(dān)一些社會責(zé)任，不僅功在社會，而且利在自己。
房地產(chǎn)對稅收貢獻(xiàn)很大稅收政策欠公平
SOHO中國董事長 潘石屹
2006年上半年，全國房地產(chǎn)行業(yè)稅收1209億元，占全國稅收總額比重從2003年的4.66%增加到6.25%.大家可能覺得這個比例還不高，但房地產(chǎn)從業(yè)人員只占到全國從業(yè)人員1.8%，從這個比例看，人均稅收貢獻(xiàn)肯定比平均數(shù)高。
外界很多人質(zhì)疑房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況，主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)多以項目公司為主，納稅地點分散，納稅額也分散到各個公司。
但反過來說，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)稅收確實比較亂，有好多地方稅種不是國務(wù)院制定的，是上世紀(jì)50年代制定的，到現(xiàn)在還在執(zhí)行，實際上當(dāng)時房地產(chǎn)的情況和今天房地產(chǎn)的情況已經(jīng)完全不一樣了。從稅負(fù)上來說，應(yīng)該說是非常重的，房地產(chǎn)的營業(yè)稅是5%，城建和教育附加稅是0.5%，合計是5.5%，企業(yè)所得稅是33%，土地增值稅是30%到60%，還有其他各種各樣的稅費。
首先，一個很關(guān)鍵的問題是，在高稅收情況下一些地區(qū)會實行優(yōu)惠政策。優(yōu)惠政策在改革開放初期起到了推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，可是隨著市場經(jīng)濟(jì)越來越健全，優(yōu)惠政策就成了一個不公平的起跑線了。其次，不同經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)納的稅種是不一樣的，納稅的方法也是不一樣的，比如中外合資企業(yè)、外方獨資企業(yè)跟中國自己的企業(yè)的稅收政策是不一樣的，有的征，有的不征。第三，開發(fā)不同類型的房子繳的稅不一樣。即便同一個類型的房子，都是住宅，還要劃分普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和高檔公寓，實行的又是不一樣的稅。如果開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，基本上所有的稅都減免；如果是開發(fā)普通住宅，減免所得稅；寫字樓和商鋪繳稅最高。
房地產(chǎn)業(yè)的高稅收應(yīng)該反哺低收入居住保障
中國指數(shù)研究院（華東）副院長陳晟
從行業(yè)的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)對社會的稅收貢獻(xiàn)相當(dāng)大。試舉幾個數(shù)據(jù)：
全國：國家稅務(wù)總局統(tǒng)計報告顯示，“十五”期間，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收完成5190.98億元，年均增長41.4%，增幅在各行業(yè)中居于首位；
北京：2004年的房地產(chǎn)業(yè)稅收達(dá)129.4億元，占全市地方稅收的18.7%，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度比較高的建筑業(yè)稅收為60.3億元，兩大行業(yè)之和占全市地方稅收比例可達(dá)27%；
上海：按2004年數(shù)據(jù)計算，來自房地產(chǎn)業(yè)的直接稅收貢獻(xiàn)估計為400億元左右，如果以此類推，房地產(chǎn)對于上海市財政收入的直接貢獻(xiàn)超過30%；
浙江：到2005年6月底，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為浙江地稅第一大稅源，2005年上半年浙江地稅收入396.43億元，其中房地產(chǎn)業(yè)稅收比重上升到了21.9%，達(dá)86.82億元。
由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的稅收貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人的想象。房地產(chǎn)稅負(fù)其實較大多數(shù)行業(yè)都高，光從稅收種類來說，房地產(chǎn)稅收就包括了土地出讓環(huán)節(jié)的契稅、耕地占用稅和印花稅，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加，房地產(chǎn)建成轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市管理稅等。除了稅收貢獻(xiàn)外，房地產(chǎn)行業(yè)還承擔(dān)了大量的費。以土地為例，這其中需要產(chǎn)生的費便包括了土地出讓金、土地有償使用費、土地收益金、征地管理費等近十項費用。
房地產(chǎn)企業(yè)繳納的這些稅費以及百姓購房過程中產(chǎn)生的稅費，在流轉(zhuǎn)過程中需要以轉(zhuǎn)移支付的形式反哺給老百姓，廉租房的建設(shè)即是一例。我覺得開發(fā)商繳納的稅費、高收入人群繳納的稅收應(yīng)該多應(yīng)用在低收入人群的居住權(quán)利的保障上，而且要加大宣傳力度，達(dá)到社會的整體和諧平衡。從這個角度來看，房地產(chǎn)業(yè)不僅不是“納稅侏儒”，相反地，它可以而且應(yīng)該成為我國納稅重要行業(yè)。
房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)率在增加
中央財經(jīng)大學(xué)財政與公共管理學(xué)院副院長劉桓
房地產(chǎn)價格暴漲是這一兩年的事情，稅收征管加強也是這一兩年的事情。前些年一些房地產(chǎn)商，樓盤開盤之后交預(yù)付款，樓盤完全竣工之后交全款，房地產(chǎn)賣得火爆，可能炒樓花，樓花有的收全款，有的不收全款，不能完全體現(xiàn)房地產(chǎn)的真實銷售水平，只是在最近一兩年才突出表現(xiàn)為稅收貢獻(xiàn)。
房地產(chǎn)熱在“國八條”之后并沒有太大改觀，但是房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)率在增加。第一是因為近幾年房價漲勢很猛，房地產(chǎn)行業(yè)普遍走強，房地產(chǎn)利潤水平高。第二是由于近幾年來國家稅收部門對房地產(chǎn)的稅收征管力度加大，國家稅務(wù)總局和各地的稅務(wù)部門都把房地產(chǎn)行業(yè)作為稅收監(jiān)管的重點行業(yè)之一。
房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，當(dāng)年建成馬上變成現(xiàn)金的可能性不大，一個房地產(chǎn)項目都是跨年度滾動開發(fā)，過去的結(jié)算辦法都是按照預(yù)售收入核算一定比例之后繳納企業(yè)所得稅，這個預(yù)計計稅的毛利潤率不高，全國的平均水平是10%~12%，這個水平征收企業(yè)所得稅當(dāng)然有限度。但從去年底開始調(diào)整，一直到今年國稅總局發(fā)文，對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%.提高到20%之后，意味著房地產(chǎn)商要拿出很大一部分錢來繳納企業(yè)所得稅，這也使得房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)率在提高。這個比例去年就開始調(diào)整，現(xiàn)在看來剛性作用比較大。
現(xiàn)在頒布的納稅百強排名有一個問題，納稅百強公布的是納稅絕對數(shù)，一個企業(yè)納稅數(shù)額很大，可是和其銷售數(shù)額相比，并不能得出稅收貢獻(xiàn)率很高這個結(jié)論。納稅絕對數(shù)并不能完全反映企業(yè)的經(jīng)營水平，也沒有考慮企業(yè)占有資源情況。論稅收貢獻(xiàn)的大小就應(yīng)該考慮納稅人占用社會資源的情況，明確納稅人的稅收貢獻(xiàn)是在占用了多少資源的條件下創(chuàng)造的。
比如一個企業(yè)產(chǎn)值是100萬元，納稅10萬元，稅收貢獻(xiàn)率是10%，另外一個企業(yè)產(chǎn)值是50萬元，納稅8萬元，那么稅收貢獻(xiàn)率就是16%，將來應(yīng)該公布百元產(chǎn)值的稅收水平這么一個標(biāo)準(zhǔn)，這才能反映一個行業(yè)的納稅水平和對國家稅收的貢獻(xiàn)水平。
