今年以來，中央出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策，盡管每項都十分溫和，但是已經(jīng)讓人看到中央政府調(diào)整國內(nèi)房地產(chǎn)市場的決心�？梢哉f，正是由于這一系列政策的出臺，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變。
首先，房地產(chǎn)市場暴利時代將結(jié)束。這主要表現(xiàn)在土地交易的市場化，從源頭來調(diào)整扭曲的市場。同時，整頓市場、遏制炒作、要求市場信息披露公開透明等政策會引導房地產(chǎn)市場利潤社會平均化，加上大量企業(yè)進入，都是減少房地產(chǎn)暴利的有利因素。
其次，房地產(chǎn)市場發(fā)展模式將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。以往，內(nèi)地的市場基本上走的是香港房地產(chǎn)發(fā)展之路，如高房價、高地價、高福利房。但是，這種模式根本就不適應內(nèi)地。因此，從2005年起，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)就作為調(diào)控的重心，特別是國六條細則的宗旨就是用強制性與數(shù)字化的規(guī)則來調(diào)整房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)。今后，中低檔產(chǎn)品將成為市場的主流。這種趨勢在短期內(nèi)不會改變。
再次，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的改變，居民的住房消費傾向也會發(fā)生根本性的變化。以往那種購房消費一步到位、買房就買大房子的住房消費傾向?qū)⒂筛噘徺I小房子的消費模式所取代。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，中低檔產(chǎn)品成為主流產(chǎn)品，這必然會改變房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)經(jīng)營模式。在這種條件下，只有那些生產(chǎn)大眾化產(chǎn)品的開發(fā)商才能生存與發(fā)展，而那些僅生產(chǎn)高檔產(chǎn)品的開發(fā)商會隨著市場相應的萎縮而逐漸退出市場。同時，房地產(chǎn)中低檔產(chǎn)品生產(chǎn)的規(guī)模化、標準化也有利于住房產(chǎn)品生產(chǎn)成本的降低，導致開發(fā)商之間的競爭進一步加劇，目前這種萬馬奔騰的市場將被不多的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商所掌握。
國內(nèi)銀行信貸規(guī)模擴張的沖動雖不會改變，但是由于住房生產(chǎn)與消費模式改變，加上監(jiān)管部門對商業(yè)銀行監(jiān)管更嚴，銀行以往那種對房地產(chǎn)市場的盲目信貸擴張局面也會改變。
對于地方政府來說，隨著土地出讓金政策的出臺、土地嚴格督察制度的建立，土地利益的分配及協(xié)調(diào)發(fā)展機制也會發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。在這種情況下，地方政府以往那種千方百計推動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的動力也會減弱。特別是住房物業(yè)稅的出臺，將使地方政府今后更為關(guān)注住房持有及其稅收結(jié)構(gòu)變化。
可以預見，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式發(fā)生根本性的變化，今后中央政府關(guān)注更多的將是絕大多數(shù)民眾住房條件的改善、住房福利水平的提高。因此，房地產(chǎn)市場在一個比較長的時期內(nèi)都將是居民居住消費的市場，而不是一個投資者投資的市場。從最近出臺的關(guān)于限制外國資金進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場、重新恢復二手房市場交易個人所得稅的政策來看，中央有決心、有工具來調(diào)整投資比例過高的市場，讓市場性質(zhì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。市場的供求關(guān)系也會發(fā)生很大變化，一些房價炒得離譜的地方市場自然會向理性回歸。
總之，經(jīng)過2006年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將會發(fā)生根本性的變化。這種影響不是短期而是長期的。這就要求市場各方調(diào)整行為模式，否則就會被市場淘汰。
