業(yè)內(nèi)人士稱,土地增值稅“清算制”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)能有多大沖擊,關(guān)鍵在于如何嚴(yán)格界定“扣除項(xiàng)目”
2007年房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)控的大幕已然開啟。
16日晚,國(guó)家稅務(wù)總局在下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱《通知》)中,明確規(guī)定從2月1日起,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤薄?/p>
新華社的分析文章稱,加之此前的城鎮(zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2倍、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高1倍的政策已于1月1日正式實(shí)施,在房?jī)r(jià)高位運(yùn)行、“且調(diào)且漲”的背景下,2007年房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)控的大幕已然開啟。
“扣除項(xiàng)目”是關(guān)鍵
《通知》的發(fā)布意味著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅從“預(yù)征”步入“清算”時(shí)代。
業(yè)內(nèi)人士介紹,我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅暫行條例及相關(guān)細(xì)則規(guī)定,土地增值稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率:最低的,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目(即成本)金額50%的,課稅30%;最高的,增值額占扣除金額200%以上的,課稅60%.
但在實(shí)際操作中,由于《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》留下了一個(gè)“活口”,即涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅。結(jié)果各地多采用預(yù)征收制。加之土地增值稅是地方稅種,各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一,一般預(yù)征額多為房屋銷售價(jià)格的1%~3%.這一稅率與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)明顯不符。
國(guó)稅總局在《通知》中明定,土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,封堵兩大漏洞:一是以分期開發(fā)拖延清算的漏洞,對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額;二是賬目不清不能成為逃避清算的理由,對(duì)于因賬務(wù)不全難以確定轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目金額,或未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)等情況,稅務(wù)機(jī)關(guān)可按當(dāng)?shù)赝惼髽I(yè)的一般標(biāo)準(zhǔn)且不低于預(yù)征稅率的稅負(fù)進(jìn)行核定征收。
業(yè)內(nèi)人士指出,土地增值稅“清算制”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)究竟能有多大的沖擊,關(guān)鍵還要嚴(yán)格“扣除項(xiàng)目”的界定,否則,開發(fā)商做大扣除項(xiàng)目,增值額自然又會(huì)“縮水”。
地產(chǎn)股過(guò)山車
受到土地增值稅清算通知的影響,A股房地產(chǎn)板塊昨日出現(xiàn)暴跌。
昨日,內(nèi)地股市17家上市房地產(chǎn)公司跌停,13家跌幅9%以上。萬(wàn)科A(17.28,-1.92,-10.00%)(000002.SZ)、保利地產(chǎn)(52.03,-5.78,-10.00%)(600048.SH)、華僑城(000069.SZ)、陸家嘴(14.17,-1.57,-9.97%)(600663.SH)、金地集團(tuán)(17.76,-1.97,-9.98%)(600383.SH)等龍頭股封死跌停。受此影響,滬深大盤也雙雙大幅下挫。香港股市的內(nèi)地地產(chǎn)股昨日股價(jià)也分別下跌5%~7%不等。
而就在此前的15日,內(nèi)地及香港股市的房地產(chǎn)股,出現(xiàn)不同程度的股價(jià)飆升。其中,內(nèi)地股市多只地產(chǎn)股沖擊漲停,香港股市多個(gè)內(nèi)地概念房企被外資機(jī)構(gòu)調(diào)高評(píng)級(jí)。
國(guó)都證券地產(chǎn)行業(yè)分析師孫志敏昨日在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示,地產(chǎn)股暴跌是受到了《通知》出臺(tái)的影響,因?yàn)檫@會(huì)在整體上增加地產(chǎn)業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),再加上前期由于人民幣匯率不斷創(chuàng)出新高,地產(chǎn)股的整體漲幅較大,因此回調(diào)也就相對(duì)較猛。
盡管此前“預(yù)征”時(shí)代的土地增值稅在各地征收標(biāo)準(zhǔn)并不一樣,但實(shí)際預(yù)征率普遍較低。對(duì)于眾多上市房企來(lái)說(shuō),如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計(jì)算,將對(duì)原先有大量土地儲(chǔ)備公司的利潤(rùn)水平有較大的負(fù)面影響。
土地儲(chǔ)備成負(fù)擔(dān)
對(duì)于進(jìn)軍一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),這筆開支將成為不小的負(fù)擔(dān)。
目前股價(jià)暴漲而后又暴跌的房地產(chǎn)企業(yè),大多擁有大量的廉價(jià)土地儲(chǔ)備,而且去年業(yè)績(jī)出現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。如萬(wàn)科去年的土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)可能超過(guò)1500萬(wàn)平方米,僅一至三季度的土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)中,就有60%以上為通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得的低價(jià)地塊。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石近日在博客上透露,2006年度萬(wàn)科繳稅24.9億元,比2005年增加11.08億元,上升80%.
保利地產(chǎn)也同樣在去年出現(xiàn)土地儲(chǔ)備猛增。在其上市的5個(gè)月后,土地儲(chǔ)備猛增500萬(wàn)平方米左右。而且一線城市如北京、廣州的不少地塊為協(xié)議取得的低價(jià)土地。
此外,急升后下跌的股票如中糧地產(chǎn)、九龍山、中華企業(yè)等,也是在內(nèi)地一線城市擁有不少早年買下的低價(jià)優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。
東北證券地產(chǎn)行業(yè)分析師袁鵬濤認(rèn)為,從《通知》的具體內(nèi)容來(lái)看,那些前期擁有土地儲(chǔ)備較多、取得土地時(shí)間較早的住宅開發(fā)類上市公司受到的沖擊是最大的!耙话銇(lái)講,取得土地越早的企業(yè)成本會(huì)越低,因?yàn)橐郧暗耐恋囟嗍菂f(xié)議轉(zhuǎn)讓,而現(xiàn)在都是拍賣,成本不可同日而語(yǔ)!
孫志敏認(rèn)為,從《通知》出臺(tái)的本意來(lái)看,既不是為了打壓房?jī)r(jià),也不是為了打壓地產(chǎn)股的股價(jià),而是為了規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)。就國(guó)際經(jīng)驗(yàn)而言,一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率在15%左右,而我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于這一數(shù)值,而這很大程度上是得益于囤積土地獲利。
“其實(shí)《通知》對(duì)住宅開發(fā)類地產(chǎn)股影響較大,但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)股影響則有限。”袁鵬濤說(shuō)。