國稅總局一份從2月1日起嚴(yán)征土地增值稅的文件，再度觸痛了上海房地產(chǎn)開發(fā)商們緊繃的神經(jīng)。而在此前，歷經(jīng)兩次宏觀調(diào)控政策洗禮的上海開發(fā)商們，已經(jīng)是憂心忡忡。
“我認(rèn)為，嚴(yán)征土地增值稅的消息對各地開發(fā)商們的影響是同樣存在的。不過對于上海開發(fā)商而言，最大的影響莫過于許多開發(fā)商需要臨時(shí)籌集一筆錢補(bǔ)上這筆稅款，而從2005年下半年開始，很多開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)是繃得非常緊了�！币晃粚＜冶硎尽�
事實(shí)上，國稅總局宣布嚴(yán)征土地增值稅的確在上海樓市圈中引起了不小的震動，一些分析人士稱之為“上海樓市不能承受之痛”。有專家估計(jì)，如果國稅總局的規(guī)定得到不折不扣的執(zhí)行，那么上海房地產(chǎn)業(yè)每年估計(jì)要再付出400—500億元的稅金，對于目前已是秋風(fēng)瑟瑟的上海房地產(chǎn)業(yè)而言，這是一筆十分龐大的金額。
一位開發(fā)商高管坦言，目前的上海樓市不同于北京、深圳等城市，房子賣起來不容易，雖然從價(jià)格上來講有不降反升的趨勢，但這是以成交量減少為代價(jià)的，開發(fā)商手里的資金并不充裕。而土地增值稅征收方式的改變，使得原來可以在清盤后再做考慮的土地增值稅不得不提前進(jìn)入繳納程序，這筆不菲的稅金，對資金緊張的開發(fā)商來說，很有可能就是致命一擊。
“也許因?yàn)橥恋卦鲋刀惖膰?yán)征，上海會出現(xiàn)更多的爛尾樓�！边@位高管說。
不過，上海樓市的開發(fā)商們卻似乎并沒有降價(jià)促銷、盡快回籠資金的想法。不久前，一份名為《關(guān)于及時(shí)調(diào)整控制地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)盟商會宣言》驚現(xiàn)網(wǎng)上，這份據(jù)稱是由42家上海房地產(chǎn)企業(yè)簽署的宣言表示，加盟開發(fā)商承諾在2008年12月1日前不僅不調(diào)低房屋銷售價(jià)格，還需要以每月2%-4%的比例上調(diào)房屋銷售價(jià)格，同時(shí)，每個(gè)簽約企業(yè)需要交納126萬元的風(fēng)險(xiǎn)金，違約者或?qū)⒈豢鄢@筆資金。雖然宣言真?zhèn)坞y辨，但據(jù)記者觀察，寧可折價(jià)整體出售，也不肯讓利給購房者的心態(tài)在上海樓市的開發(fā)商中普遍存在。數(shù)據(jù)顯示，盡管在文件出臺后，開發(fā)商推新盤的腳步明顯加快，但上海樓市的均價(jià)并未出現(xiàn)劇烈波動，仍在每平米萬元附近搖擺。
“從理論上來講，土地增值稅是國家和開發(fā)商之間利益再分配的行為，不會對房價(jià)造成實(shí)質(zhì)性的影響。但從目前上海樓市微妙的市場狀況來看，土地增值稅如果實(shí)現(xiàn)嚴(yán)征，卻很有可能在房價(jià)上掀起一次風(fēng)暴�！睂＜艺J(rèn)為。
專家指出，從供求關(guān)系來看，上海樓市已經(jīng)不具備將稅收再度轉(zhuǎn)嫁給購房者的能力，寄希望于購房者為土地增值稅埋單的可能性幾乎沒有。而如果由開發(fā)商買單的話，一些低價(jià)拿地，高價(jià)賣房的開發(fā)商將不得不承受巨額的稅金，尤其是一些滾動開發(fā)、資金不夠充沛的開發(fā)商，很容易遭受資金鏈斷裂的問題。因此，盡管目前大家都要死扛不降價(jià)，但如果稅務(wù)部門“動真格”的，那么未來急于銷售而爆發(fā)價(jià)格戰(zhàn)的可能性是很大的。
“現(xiàn)在，我們只能寄希望于稅務(wù)部門不要太嚴(yán)格，如果能夠按總額1％征收就是皆大歡喜了。不過，現(xiàn)在命運(yùn)并不掌握在我們手里�！币晃婚_發(fā)商的高管嘆了一口氣。
中國證券報(bào)
知識點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅清算通知的出臺體現(xiàn)了我國健全我國房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管的的政策導(dǎo)向，也是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的契機(jī)和切入點(diǎn)。土地增值稅的清算根本沒有影響到企業(yè)的利潤，而作為健康成長的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務(wù)，如果說清算征收多征了部分稅款，那也是將本來的國家稅款還原為本來面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過難關(guān)，那么這樣的企業(yè)也不配在市場上存在。
實(shí)際情況并不是開發(fā)商宣稱的那樣，清算影響了多少多少利潤，筆者認(rèn)為這全是開發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤的事實(shí)，同時(shí)為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實(shí)、溫州個(gè)人合作建房表現(xiàn)出的房價(jià)成本關(guān)系，再到各級政府在對系列問題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說是清算動了開發(fā)商的奶酪，不如說是動了地方政府的奶酪。地方政府和開發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！
