2007年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定從2月1日起，各地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行清算，正式向企業(yè)征收30％-60％不等的土地增值稅，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售，整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況。昨天（17日），中央電視臺(tái)二套的記者對(duì)我進(jìn)行了采訪，要求我談?wù)勥@一政策帶來(lái)的影響，特別是對(duì)房?jī)r(jià)的影響（17日晚“經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播”已經(jīng)播出）。由于時(shí)間限制，電視表達(dá)的內(nèi)容有限，再加上個(gè)別看法不便于在電視播出，因此，再簡(jiǎn)單談?wù)勎业目捶ā?/p>
一、土地增值稅的含義與現(xiàn)行征收方式
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。其納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人（包括外資企業(yè)和外國(guó)公民）。計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額以后的余額。
扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。根據(jù)增值額計(jì)算增值率，確定適用的稅率。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200%的部分，稅率為60%.
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的減半征收土地增值稅。
土地增值稅的設(shè)計(jì)是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)炒賣活動(dòng)，但該稅種計(jì)算復(fù)雜，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資活動(dòng)比較復(fù)雜，征收和繳納成本較高。稅務(wù)部門由于信息不對(duì)稱，往往傾向于用較低稅率（約0.5%～3%）對(duì)納稅人按銷售額進(jìn)行預(yù)征，在項(xiàng)目竣工時(shí)清算。因多數(shù)房開(kāi)企業(yè)賬目較混亂，清算成本也很高。而且部分地區(qū)則尚未開(kāi)始預(yù)征�？梢哉f(shuō)至今為止，土地增值稅的結(jié)算一直沒(méi)有真正落實(shí)。
二、新規(guī)定帶來(lái)的變化
《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》帶來(lái)了一些新的規(guī)定，這主要體現(xiàn)在如下幾方面：
�。ㄒ唬┟鞔_了土地增值稅的清算單位和清算條件
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。不論法人與自然人、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、不論內(nèi)資與外資企業(yè)、不論中國(guó)公民與外籍個(gè)人、不論是何部門，只要符合規(guī)定，均為納稅人。
而這次《通知》則僅規(guī)定土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額�！�通知》同時(shí)嚴(yán)格規(guī)定了土地增值稅的清算條件：（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； ②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
根據(jù)原《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定�，F(xiàn)在各地實(shí)際征收情況是按照銷售收入的百分比進(jìn)行征收，許多地方政府以較低稅率對(duì)納稅人征稅，采用這種方法，當(dāng)價(jià)格上漲時(shí)不能對(duì)增值收益進(jìn)行合理調(diào)節(jié)，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)和價(jià)格的大幅上漲基本沒(méi)有抑制作用。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、土地增值稅計(jì)算涉及收入、成本費(fèi)用及其他扣除項(xiàng)較多，使得土地增值稅計(jì)算復(fù)雜；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常存在跨時(shí)間、跨地域的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的情況，使得計(jì)算土地增值稅對(duì)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用扣除時(shí)不易分清負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目對(duì)象，企業(yè)很容易通過(guò)把項(xiàng)目混淆，以達(dá)到重復(fù)扣除費(fèi)用和多扣除費(fèi)用的目的。而根據(jù)新政策，清算的對(duì)象、條件則相對(duì)明確。
�。ǘ⿲�(duì)應(yīng)稅收入做了更加明確的確定
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，從收入的形勢(shì)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入。具體分為三種情況：（1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（2）一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換，這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍。（3）房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據(jù)形勢(shì)變化，國(guó)家稅務(wù)總局認(rèn)為這個(gè)規(guī)定存在缺陷，并沒(méi)有全面的說(shuō)明應(yīng)“視同銷售房地產(chǎn)”的情況，這樣，新政策更加明確地說(shuō)明了非直接銷售的幾種情況：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
（三）對(duì)土地增值稅的扣除項(xiàng)目做了詳細(xì)規(guī)定
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目有：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
由于現(xiàn)行規(guī)定相對(duì)籠統(tǒng)，新政策對(duì)土地增值稅的扣除項(xiàng)目做了嚴(yán)格規(guī)定：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（5）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
�。ㄋ模⿲�(duì)土地增值稅清算依據(jù)做了明確規(guī)定
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
鑒于上述規(guī)定不夠具體，時(shí)間規(guī)定較緊，新政策為嚴(yán)格審查報(bào)送結(jié)算點(diǎn)的房產(chǎn)銷售情況，并方便操作，更詳細(xì)地規(guī)定了申報(bào)所需時(shí)間和資料——（1）符合通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。（2）納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；②項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；③主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。另外，納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。
（五）對(duì)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理做了規(guī)定
現(xiàn)行規(guī)定對(duì)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理未做規(guī)定。在新的政策中，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，如果清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
三、新政策的目的與效果
土地增值稅不是一個(gè)新稅種，1994年中國(guó)就開(kāi)征了土地增值稅。中國(guó)的土地增值稅是基于1992～1993年的房地產(chǎn)過(guò)熱、投機(jī)現(xiàn)象頻繁的現(xiàn)實(shí)需要出臺(tái)的，盡管2003、2004、2005年土地增值稅稅額同比分別增長(zhǎng)81.90%、101.26%、86.96%，但一般還是認(rèn)為其開(kāi)征效果不佳。導(dǎo)致這一局面的原因首先在于土地稅制設(shè)計(jì)本身的制度性缺陷，其次在于一些地區(qū)房地分離式管理的體制性弊端。
�。ㄒ唬┬抡弑澈髧�(guó)家稅務(wù)總局的目的
盡管說(shuō)土地增值稅這個(gè)稅種并未完全體現(xiàn)立法目的，但在當(dāng)前這個(gè)階段修改實(shí)施規(guī)定并嚴(yán)格清理，還是讓人不得不思考背后的原因。
�。�1）增加國(guó)家稅收，提高稅務(wù)部門的權(quán)威性
房地產(chǎn)既是生產(chǎn)資料，又是生活資料，涉及到千家萬(wàn)戶、各行各業(yè)。以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象，不但稅源充足，而且稅收收入也相當(dāng)穩(wěn)定。因此房地產(chǎn)稅收是西方各國(guó)政府尤其是地方政府的重要財(cái)源。在美國(guó)，一般財(cái)產(chǎn)稅收入占地方收入的80%以上；日本地方政府的固定財(cái)產(chǎn)稅收入一般也占地方稅總收入的近一半。在中國(guó)，近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)的數(shù)量不斷增加，稅源不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)稅收收入也逐年增長(zhǎng)，但稅務(wù)部門認(rèn)為稅收額占整個(gè)財(cái)政收入的比重還較低，這與近年來(lái)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起壯大不協(xié)調(diào)。故借本輪調(diào)控的大好時(shí)機(jī)，加強(qiáng)對(duì)稅源的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，強(qiáng)化稅收征管，進(jìn)而增加國(guó)家稅收，提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)威性，就顯得十分必要了。
�。�2）促進(jìn)社會(huì)公平
促進(jìn)社會(huì)公平是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容。公平是稅收的基本原則。稅收公平既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，又是社會(huì)問(wèn)題、政治問(wèn)題。在現(xiàn)代社會(huì)，稅收公平原則是各國(guó)政府完善稅制所追求的目標(biāo)之一。稅收公平原則，就是通過(guò)政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用，促進(jìn)公平社會(huì)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)確保橫向公平和縱向公平。橫向公平即納稅能力相同的人應(yīng)負(fù)擔(dān)相同的稅；縱向公平即納稅能力不同的人負(fù)擔(dān)的稅負(fù)不應(yīng)相同，納稅能力越強(qiáng)，其承擔(dān)的稅負(fù)應(yīng)越重。這兩年來(lái)，輿論界對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是否存在暴利問(wèn)題討論得很熱烈，盡管根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的調(diào)查，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)率只處于中上水平，但由于該行業(yè)民營(yíng)化程度高，投資規(guī)模大，從經(jīng)營(yíng)模式上看又容易做到“以小搏大”，而需求旺盛又導(dǎo)致富翁急劇增加，所以稅務(wù)部門認(rèn)為對(duì)其調(diào)控已經(jīng)是“理所當(dāng)然”了。
�。�3）促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展
房地產(chǎn)稅收應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期起到有效的調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。為此，房地產(chǎn)稅收要發(fā)揮自動(dòng)穩(wěn)定器的作用，可考慮通過(guò)累進(jìn)稅率在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期增加稅收，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期又自然減少，以減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況采取相機(jī)抉擇的稅收政策，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的積極作用，這是宏觀調(diào)控的應(yīng)有之意。國(guó)家有關(guān)部門認(rèn)為，目前房地產(chǎn)投資過(guò)熱，投資增幅持續(xù)據(jù)高不下，已經(jīng)威脅到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。如果對(duì)較高的增值征收土地增值稅，可以引導(dǎo)社會(huì)資金的流向，調(diào)控整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和發(fā)展方向，降低投機(jī)者的交易收益從而遏制投機(jī)，抑制投資，從而保證房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。
�。ǘ┬抡叩膶�(shí)施效果
一項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，涉及到對(duì)宏觀形勢(shì)的判斷以及實(shí)施效果的估計(jì)。我認(rèn)為國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知對(duì)以前土地增值稅的制度進(jìn)行補(bǔ)充，雖說(shuō)是因?yàn)橐郧暗墓芾聿灰?guī)范，基層偏向于以預(yù)征代替查帳征收，但在增加稅收的同時(shí)，可能也會(huì)起到一些消極的效果，對(duì)投資產(chǎn)生明顯抑制，但卻對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生促進(jìn)作用。這源于國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)判斷的錯(cuò)誤以及借機(jī)強(qiáng)化部門利益的動(dòng)機(jī)。
人們普遍認(rèn)為，按照新的征稅方法會(huì)大大增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。我認(rèn)為，稅收負(fù)擔(dān)率增加是必然，但一些人的說(shuō)法存在缺陷：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的土地增值稅允許在企業(yè)所得稅前扣除，如果土地增值稅增加了，稅前利潤(rùn)會(huì)下降，企業(yè)所得稅的計(jì)稅所得額會(huì)相應(yīng)降低，企業(yè)所得稅額會(huì)相應(yīng)降低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的部分支出屬于合理不合法的支出。在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。認(rèn)真清算下來(lái)，預(yù)計(jì)會(huì)適用較高的增值率，稅收負(fù)擔(dān)率增加。但到底增加到什么水平，尚難以準(zhǔn)確估計(jì)。
國(guó)家稅務(wù)總局認(rèn)為該項(xiàng)通知的出臺(tái)不會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的上升。這個(gè)觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。雖然決定房?jī)r(jià)水平的是市場(chǎng)總需求和總供給，與企業(yè)的成本沒(méi)有直接關(guān)系，但該項(xiàng)成本的增加將會(huì)在一定程度上改變市場(chǎng)供求狀況，起到促進(jìn)房?jī)r(jià)上升的效果，除非有其他政策能化解這種作用傾向。
土地增值稅是1994年開(kāi)始實(shí)施的，與當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)。主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)高收益，緩解分配不公。后來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，為啟動(dòng)內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，該稅種的征收管理被放松。雖然稅收征收應(yīng)該嚴(yán)格，但現(xiàn)在房地產(chǎn)需求旺盛，供給緊張，稅收的增加可能導(dǎo)致部分臨近盈虧平衡點(diǎn)的企業(yè)退出開(kāi)發(fā)行業(yè)，并降低今后進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的投資增長(zhǎng)率，甚至可能降低絕對(duì)投資額，雖然對(duì)抑制投資過(guò)熱有好處，未來(lái)的商品房供應(yīng)可能會(huì)有所減少或增幅降低。
再來(lái)看需求。由于一些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的影響，絕大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，提升房?jī)r(jià)，而在過(guò)去需求旺盛供給不足的情況下，的確有些增加開(kāi)發(fā)商成本的措施并沒(méi)有使房?jī)r(jià)下降，反而繼續(xù)上升。這樣就強(qiáng)化了這種邏輯推理，而且認(rèn)為以后再出增加開(kāi)發(fā)商成本的政策，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上升。這樣不但不能減少購(gòu)買需求，反而有可能放大這種需求，認(rèn)為早買不吃虧，反而賺便宜。而需求的放大顯然對(duì)抑制房?jī)r(jià)是不利的。
綜上所述，這個(gè)通知精神的落實(shí)，可能會(huì)明顯抑制房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，但會(huì)間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升——其實(shí)我們宏觀調(diào)控的兩個(gè)目標(biāo)——抑制投資過(guò)熱與穩(wěn)定價(jià)格本身就存在著矛盾，所以，這些新規(guī)定顧此失彼也就難免了！
作者系民革中央委員、建設(shè)部專家委員會(huì)委員、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、教授、博士生導(dǎo)師。
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