開(kāi)發(fā)商靠囤地賣地、捂盤哄抬房價(jià)的行為遇到了強(qiáng)力挑戰(zhàn)。1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)通知，將土地增值稅“預(yù)征”改為“清算”，掀起一場(chǎng)土地稅收風(fēng)暴。
這意味著很多開(kāi)發(fā)商需要補(bǔ)繳稅款。國(guó)稅總局地方稅務(wù)司有關(guān)人士透露，各地可根據(jù)通知制定適合本地的清算辦法，國(guó)稅總局會(huì)對(duì)清算結(jié)果進(jìn)行督察。從2月1日起，將在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展土地增值稅清查行動(dòng)。
增加200%的稅收收入？
對(duì)于土地增值稅的清算，國(guó)稅總局明確表示是為了增加稅收。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2006年土地增值稅收入達(dá)230億元，僅占全年全國(guó)稅收收入37636億元的6%.
據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)、稅務(wù)專家劉桓初步估算，如果按此次征收土地增值稅的稅率計(jì)算，年度土地增值稅的總收入將達(dá)到500億~800億元之間。據(jù)國(guó)稅總局的估算，2006年的房地產(chǎn)稅收收入（耕地占用稅和契稅）約1000億元，其中契稅約900億元。也就是說(shuō)，土地增值稅將因此一舉成為與契稅并駕齊驅(qū)的房地產(chǎn)稅稅種。
土地增值稅不是一個(gè)新稅種，1993年中國(guó)就開(kāi)征了土地增值稅。
由于當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（即可扣除項(xiàng)目）的確定方法不詳，土地增值稅征收多采用“預(yù)征”。在項(xiàng)目銷售面積不到85%的時(shí)候，預(yù)征土地增值稅（各地稅率不同，北京為銷售收入的1%），等銷售超過(guò)85%后再清算補(bǔ)足。但在實(shí)際操作中，這往往成為開(kāi)發(fā)商拖欠稅款的借口。
“導(dǎo)致這一局面的原因首先在于土地稅制設(shè)計(jì)本身的制度性缺陷，其次在于一些地區(qū)房地分離式管理的體制性弊端�！北本⿴煼洞髮W(xué)博士生導(dǎo)師董藩認(rèn)為。
稅務(wù)部門認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)稅收收入逐年增長(zhǎng)，但是其占整個(gè)財(cái)政收入的比重還較低，這與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不協(xié)調(diào)�！八裕璞据喺{(diào)控的大好時(shí)機(jī)，強(qiáng)化稅收征管，進(jìn)而增加國(guó)家稅收，提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)威性，就顯得十分必要了�！倍硎尽�
打擊囤地，壓縮企業(yè)利潤(rùn)
一旦清算土地增值稅開(kāi)始執(zhí)行，一些以長(zhǎng)期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。國(guó)土資源部資料顯示，截至2005年初，全國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置土地107.93萬(wàn)畝，空閑土地82.24萬(wàn)畝，批而未供土地203.44萬(wàn)畝，三類土地總量接近400萬(wàn)畝。
加大增值稅征收力度，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)造成重大影響，對(duì)過(guò)去以低價(jià)吸納大量土地儲(chǔ)備的發(fā)展商影響尤大，因其土地價(jià)值增值部分最高。
“如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計(jì)算，對(duì)原先有大量土地儲(chǔ)備公司的利潤(rùn)水平有較大的負(fù)面影響。由于這些公司此前拿地普遍價(jià)格低廉，這使得公司未來(lái)將會(huì)為此付出高昂稅費(fèi)�！比珖�(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示。
在比較2004年“8.31大限”和土地增值稅對(duì)市場(chǎng)的影響時(shí)，聶梅生認(rèn)為，其實(shí)地方政府還是不想把土地價(jià)格推得太高進(jìn)而影響到房?jī)r(jià)。她預(yù)測(cè)，地方政府在出臺(tái)具體細(xì)則時(shí)，對(duì)于8.31前后的土地應(yīng)該是區(qū)別對(duì)待。
“對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，減少利潤(rùn)就是增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本。”聶梅生表示，“當(dāng)然，不是所有企業(yè)的成本都要增加，企業(yè)情況不同影響就不同�！�
稅收調(diào)控新階段
1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)在1998年頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高2倍。同時(shí)，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高1倍的政策也正式實(shí)施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)提高，三者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的“一費(fèi)二稅”上調(diào)政策。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所稅收研究室主任孫鋼認(rèn)為，調(diào)整相關(guān)稅收政策對(duì)樓市宏觀調(diào)控有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，“中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)揮�！�
萬(wàn)通董事局主席馮侖表示：“這個(gè)政策促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)更注重于產(chǎn)品質(zhì)量和管理機(jī)制的創(chuàng)新。它要求企業(yè)盡快調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，治理好企業(yè)管理機(jī)制。另外這個(gè)政策對(duì)于緩解土地供需矛盾也是有利的�！�
馮侖提醒開(kāi)發(fā)企業(yè)，未來(lái)政府還會(huì)有一些政策出臺(tái)，比如物業(yè)稅等，所以企業(yè)一定要做到強(qiáng)自身才不懼怕任何調(diào)控措施。
“我們不會(huì)懷疑此次通知的執(zhí)行力�！比f(wàn)科企業(yè)股份有限公司首席研究員譚華杰告訴記者，即將實(shí)行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個(gè)信號(hào)：稅費(fèi)政策成為2007年加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要工具。
聶梅生和馮侖都認(rèn)為，“如果現(xiàn)有政策尚不足以把房?jī)r(jià)高漲治好，不排除物業(yè)稅今年年內(nèi)出臺(tái)實(shí)施�！币苍S，加大稅費(fèi)政策在2007年的房地產(chǎn)調(diào)控中的作用很可能還只是開(kāi)始。相關(guān)資訊1993年，財(cái)政部頒布《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，規(guī)定自1994年1月1日起執(zhí)行。
1995年1月27日，財(cái)政部制定《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。
2005年6月1日，上海市各區(qū)統(tǒng)一向花園式住宅（獨(dú)棟別墅）開(kāi)征土地增值稅。
2005年8月，深圳市擬恢復(fù)征收土地增值稅（2001年免征）。
2006年9月，上海市財(cái)政部門就征收土地增值稅課題進(jìn)行調(diào)研。
1995年~2007年1月，土地增值稅處于預(yù)征或免征狀態(tài)。
2007年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。
