這一次，有關物業(yè)稅的話題再次觸動樓市神經。
10月18日，國家稅務總局新聞負責人馬方明對本報記者明確表示，物業(yè)稅征收尚無明確的時間表，相關媒體報道不屬實。但他同時表示，關于物業(yè)稅空轉的省市由之前的4個將擴大到10個。
此輪物業(yè)稅討論源于不久的稅務總局的新聞發(fā)布會。10月11日，國家稅務總局舉行第三季度新聞發(fā)布會，會后有記者問到物業(yè)稅的問題。隨后，關于物業(yè)稅將在明年開始征收的傳聞不斷流于民間。
記者又就物業(yè)稅立法問題電話聯(lián)系了全國人大常委會新聞局新聞處負責人，該負責人明確告訴記者，物業(yè)稅立法目前并沒有列入全國人大立法安排。
物業(yè)稅的前期準備工作還在推進。對于政策的制定者來說，并不希望這一稅種成為普通購房者的負擔。
10省市空轉試點
記者在采訪中了解，盡管物業(yè)稅的空轉模擬已經在兩年前展開，但實際征收的條件尚不成熟，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。
同時政策制定者對于稅率、稅基、征收對象等問題還未取得一致，以及產權的梳理、評估中介市場的整頓、全國房源普查工作也未全面展開，物業(yè)稅開征還需要準備時間。
馬方明介紹，物業(yè)稅屬于地方稅種，其開征等事宜都是由全國人大常委會立法來決定，國家稅務總局只是執(zhí)行機構，不可能自己制定征收的時間表。
按照統(tǒng)一部署，物業(yè)稅將在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連10個省市進行房地產空轉試點。當記者問到未來物業(yè)稅的安排，馬方明只表示，目前還沒有下一步安排消息。
全國人大常委會新聞局人士表示，根據(jù)約定俗成的立法程序，先要有相關部門提出立法議案，才能進入立法計劃，“目前國家稅務總局仍沒有物業(yè)稅方面的立法議案�！�
2003年，十六屆三中全會指出“實施城鎮(zhèn)稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關稅費�！�
2006年，北京等六城市開始物業(yè)稅空轉實驗。今年1月25日，國稅總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點》將“研究物業(yè)稅方案”列入2007年的工作范圍。
今年“兩會”期間，提交十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告草案中，也提及要“研究開征物業(yè)稅的實施方案”。9月中旬，財政部和國家稅務總局在北京召開了房地產模擬評稅擴大試點動員和培訓會議。
參會的一位財政部官員告訴記者，第一批試點省市兩年來在不斷完善和豐富相關數(shù)據(jù)和測算結果。模擬試點的數(shù)據(jù)、工作程序都是真實的�！拔覀冊谀M的時候也在討論是按房屋的評估原值征收還是按比例征收。我們的原則就是要找到老百姓能夠接受的稅基、稅率、稅負�！�
0.8%的稅率參考
溫來成是中國人民大學公共管理學院的副院長，他的另一個頭銜是“中國人民大學物業(yè)稅制度設計與城市公共管理模式研究組負責人”。2003年以來，他開始參與稅務總局、國務院發(fā)展研究中心舉辦的物業(yè)稅研討與研究活動。
溫來成介紹，目前空轉的物業(yè)稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產是出租投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業(yè)稅，“空轉中沒有設定起征點”。
根據(jù)國際慣例，征收不動產的物業(yè)稅需要定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此稅值會隨房產的升值而提高。
對于稅費的征收標準，依據(jù)全國各模擬試點城市的情況分析，中央財經工作領導小組的有關專家已作了測算，認為如果以超過0.8%的稅率征收物業(yè)稅，則可能增加居民的稅收負擔。
“考慮到首次開征房地產稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可能設定在0.3%至0.8%之間�！眹野l(fā)改委投資所副所長程選也向記者透露。
不過，也有一種說法認為，鑒于中國地區(qū)之間經濟發(fā)展極不平衡，國家應當確定物業(yè)稅幅度在0.%1~3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應稅房地產的位置和用途，具體確定適用稅率。中國人民銀行行長助理易綱就表示，物業(yè)稅的征收將按照“中央作決策，立法在省一級，征收和規(guī)范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個地方來定，全國不會實行統(tǒng)一稅率。
從房屋面積上而言，征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分。國家鼓勵90平方米以內的戶型開發(fā)和消費，不干預90~140平方米房型的開發(fā)和購買，但是對140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。因此，目前，部分專家認為物業(yè)稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。
但上述說法并沒有得到國家有關部門的印證。程選說：“這是一個首要解決的問題，但目前尚未確定。而且要完成了全國性的房源普查工作，物業(yè)稅的推行才能有基礎。”
困難中前行
作為物業(yè)稅空轉城市之一，北京市以北京經濟開發(fā)區(qū)的稅收數(shù)據(jù)，通過計算機模擬方式進行了空轉實踐，“空轉的最重要的結論是，房地產稅收比現(xiàn)在稅收大幅度增加�！睖貋沓烧J為，物業(yè)稅征收在五個方面帶來利好：整治房地產領域的亂收費現(xiàn)象；籌集城市發(fā)展的資金；在一定程度上抑制房地產投資；有利于以稅收手段調節(jié)不同人群的收入；有利于控制房價漲幅過快。
北京兩年的物業(yè)稅“空轉”也反映出諸多問題尚待解決：一是需要對房產的各種數(shù)據(jù)進行信息共享，而目前的體制是房產和土地信息分別掌握在建設和國土部門手中，稅務部門并沒有共享；二是關于物業(yè)稅實行后的免稅范圍和減免幅度都需要明確規(guī)定；三是物業(yè)稅如果實施就必須實行城鄉(xiāng)一體，不能僅在城市中實施，這在現(xiàn)實中也有一定難度。
記者采訪上述財政部官員了解到，去年11月份，財政部曾跟六個試點省市商討2007年能否“空轉實”，表示因實轉造成的損失，財政部會通過其他途徑給予各試點城市補償，但未達成一致。
“物業(yè)稅征收成本大，并可能對當?shù)胤康禺a市場造成不利影響，因此地方政府的執(zhí)行意愿未必積極�！鄙赉y萬國房地產行業(yè)分析師江征雁說。
上述財政部官員也十分理解各地的苦衷：“率先開征物業(yè)稅對當?shù)胤康禺a市場短期沖擊會很大。如果實轉試點，稅收成本也很高。因為要摸清每個人的房產，還要對城鄉(xiāng)接合部和農村的房屋進行摸底，而現(xiàn)在的模擬試點只針對城鎮(zhèn)居民。因此，物業(yè)稅的開征不能操之過急，應該有個漸進的過程，等相關配套法規(guī)完善之后再征不遲�！� 試點城市調查深圳：物業(yè)稅征收面臨諸多瓶頸-本報記者 劉曉云（劉曉云博客，劉曉云新聞，劉曉云說吧） 深圳報道
深圳將成物業(yè)稅“空轉實”試點城市的傳聞再度響起。
而記者從深圳市地稅局獲得的消息是，深圳在短時間內難以開征物業(yè)稅。具體的實施時間仍是未知數(shù)，對于物業(yè)稅是否開征也只處于調研階段。
深圳作為第一批物業(yè)稅“空轉”試點，在實際操作和數(shù)據(jù)收集上相對廣東其他城市有優(yōu)勢。因此業(yè)界認為，國家如果要在廣東選試點城市，深圳肯定是首選。
空轉是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。
深圳市地稅局一位不愿具名的官員透露，深圳從去年開始的物業(yè)稅模擬空轉，到目前為止并沒有實質性的進展，主要問題是同房產管理部門的信息傳遞差錯較多。尤其是業(yè)主變動信息和價格信息問題較大，不具備實際征稅條件。
據(jù)其介紹，深圳還缺少有效的扣稅渠道，業(yè)主不及時繳稅預計很普遍，如像香港一樣采用司法支持，將增加征稅成本，深圳司法力量將難以承受。一個可能的景象是，到房產過戶時需要交易的一方支付欠繳稅金和滯納金方可過戶，稅收又會轉移給交易的弱勢一方。
另外，根據(jù)香港經驗，評估價的可靠和及時更新需要立法和較大的專業(yè)隊伍建設，香港稅務分管此稅種的公務人員超過百人，這種配套人員和技術立法都需要時間，而深圳在短期內是不可能具備這種條件的。
該官員還認為，從稅務技術層面，稅務人員多數(shù)知道即使出臺物業(yè)稅征收辦法，也對房價影響有限，同遺產稅一樣主要是增加了執(zhí)行成本和官民對立。
另有業(yè)內專家認為，物業(yè)稅的征收還需要理論和實踐研究，中間涉及很多利益博弈關系，物業(yè)稅的征收進入操作層面不容易。比如價格確定的管理代價大，另外農村區(qū)域目前還有較大的未辦證住房和城中村有爭議住房。
“目前深圳市有關方面對此事持積極態(tài)度的人員很少。從稅務和司法層面來看，還暫不具備開征條件，急不得。”上述深圳市地稅局官員說。
中國房地產報
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
