房地產(chǎn)市場之所以沸沸揚揚、消息不斷，是因為房地產(chǎn)調(diào)控政策中行政與市場難以取得平衡。房地產(chǎn)價格會下行嗎？估計要7、8個月之后才能見分曉，而筆者認(rèn)為不會。
傳言如飛蚊，盤旋不去，一則說明信息不夠暢通，二則說明市場敏感度增加了有關(guān)部門的舉棋不定，使市場傳言的生存空間擴(kuò)大。過去的一周簡直可以稱得上是澄清周，繼證監(jiān)會對A股與H股互換作出澄清之后，圍繞房地產(chǎn)有三個部門作出了澄清。
首先是爭議已久的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在市場傳言沸沸揚揚之際，10月19日，在美國參加國際貨幣基金組織會議的央行副行長吳曉靈表示，央行還沒有得到第二套房貸政策出細(xì)則的消息；其次是國稅總局新聞負(fù)責(zé)人馬方明表示，物業(yè)稅征收尚無時間表，相關(guān)媒體報道不屬實；最后是證監(jiān)會新聞處證實，監(jiān)管部門從未暫停房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地A股市場的IPO申請受理和審批工作，稱“此前相關(guān)媒體的報道嚴(yán)重失實，是極其不負(fù)責(zé)任的”。
得到這些鄭重的澄清，我們并不能據(jù)此對房地產(chǎn)未來的走勢作出明確的判斷，鑒于細(xì)則未定，房地產(chǎn)交易不可能關(guān)門大吉，在這段時間里必定產(chǎn)生各自解讀的情況。目前的傳言、澄清可以作用于交易者的心態(tài)，使短期資金流動出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這種情況以前也曾經(jīng)發(fā)生過，但均未能左右市場大局。
媒體的報道未必盡是空穴來風(fēng)，比如房貸新政出臺月余，一些銀行紛紛出面表態(tài)，態(tài)度不一。一個很明顯的事實是，如果要將房貸新政落到實處，對于各個銀行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)實行一刀切的管理必不可少，否則這個政策就有變成一場游戲的可能。但對一些小型商業(yè)銀行而言，房貸是主要業(yè)務(wù)之一甚至占一半以上，如果一刀切沒有緩沖余地，這些銀行風(fēng)險將暴露無遺，又無法立刻上市融資，央行將直面這些銀行的生存問題。如果實行一刀切，有兩個辦法可以補(bǔ)救，一是由財政進(jìn)行補(bǔ)貼，這條路差不多已經(jīng)被封堵，另一條路就是擴(kuò)大消費貸款，所謂的動量貸款等不過是允許信譽(yù)尚佳者融資入股市的另類渠道。離開樓市進(jìn)入股市，這才是前門拒虎，后門迎狼。從央行的角度出發(fā)，如何為眾多商業(yè)銀行找到生存之道也是一項重要的任務(wù)，而避免一刀切又要完成宏觀調(diào)控指令，那幾乎是不可能完成的任務(wù)。
要避免陷入調(diào)控市場與行政不能兼顧的泥潭，政府為什么不能出臺更明確、更市場化的調(diào)控手段呢？在流動性過剩時要封堵資產(chǎn)價格預(yù)期，最好的辦法是出臺物業(yè)稅減少投資收益，或者提供多渠道的高收益投資渠道，舍棄這些根本而去卡住融資渠道，其直接后果是房地產(chǎn)商與購買者重新洗牌。
兩個市場的辦法，一是經(jīng)過人大審核征收物業(yè)稅、取消與之抵觸的稅費，再將相關(guān)稅費投入廉租房建設(shè)。物業(yè)稅是個系統(tǒng)工程，考驗的是政府的公共財政、信息以及稅收成本的掌控能力，以及對于公民財產(chǎn)收入的尊重與對社會二次分配公平的尊重度。政府放開市場30%這一塊，切實提供70%的保障性住房，同時征收物業(yè)稅、發(fā)展“住房銀行”，源源不斷地彌補(bǔ)保障性住房資金的不足；二是大力發(fā)展民間投資市場，溝通海內(nèi)外資金，擴(kuò)大私募證券與股權(quán)基金等投資渠道，不要再讓外資占據(jù)中國基金業(yè)半壁江山。
而如果動用行政手段卡住房地產(chǎn)融資渠道，地產(chǎn)業(yè)IPO雖然可以被卡，但在一個仍存在預(yù)期的市場中，資金不存在流失，只存在遞補(bǔ)。不要忘了國際資金的威力，地產(chǎn)企業(yè)會將香港股市作為融資主渠道，也許任志強(qiáng)會后悔沒有學(xué)潘石屹那么靈活，外資銀行與城商行會遞補(bǔ)房貸缺額。除非政府擋住境外上市、房地產(chǎn)基金等等融資渠道，實行資金封閉，否則很難奏效。
如果樓市出現(xiàn)拐點（筆者并不認(rèn)可這一結(jié)論，目前價未跌量先減，交易需求被暫時抑制，提高二次置業(yè)的融資成本相當(dāng)于讓銀行得到了部分地產(chǎn)收益），在中國目前投資渠道匱乏的情況下，眾多的資金會把股市抬到不可思議的高位，就象“5.30”之后資金搶占樓市一樣。
每日經(jīng)濟(jì)新聞
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
