針對(duì)目前中國(guó)正在試點(diǎn)的物業(yè)稅，一些專家表示，征收物業(yè)稅并不必然造成房?jī)r(jià)下降，判斷未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，物業(yè)稅只是其中一個(gè)因素，而且從當(dāng)前的條件來看，在中國(guó)推行物業(yè)稅為時(shí)尚早。
“目前唯一能確定的是物業(yè)稅的征收會(huì)使得房屋持有環(huán)節(jié)成本增加，也就是說從投資房地產(chǎn)的角度看，對(duì)投資和投資性需求的抑制作用較大�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。
至于房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)隨著物業(yè)稅的征收而降低，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，雖然由于稅費(fèi)后移，開發(fā)商的前期成本會(huì)有所降低，但由于目前房?jī)r(jià)主要是由供需決定而非成本決定，所以成本的降低并不必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下降。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司市場(chǎng)研究部總監(jiān)張坤昱則認(rèn)為，由于物業(yè)稅的征收，一次性購(gòu)買轉(zhuǎn)化為了持有階段的多次支付，那么首次付款的額度將下降，短期來看會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買門檻的降低�！坝捎谌藗冑�(gòu)買能力的提升，在供需失衡的條件下房?jī)r(jià)還有可能上漲�！睆埨り欧治稣f。
據(jù)報(bào)道，中國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人日前在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上明確表示，正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。
“物業(yè)稅是個(gè)什么東西�。磕涿�！” 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容這樣評(píng)價(jià)正在試點(diǎn)中的物業(yè)稅。因?yàn)樵谒磥�，在一系列外部條件不具備的情況下，推行物業(yè)稅的可能性極低，即是強(qiáng)行拿出方案，也無法有效實(shí)施。
“在沒有全國(guó)范圍內(nèi)住房普查的情況下，物業(yè)稅的稅基、稅率如何確定？”易憲容指出，由于缺乏全國(guó)范圍內(nèi)的住房統(tǒng)計(jì)，無法確定對(duì)哪類住房者實(shí)行免稅政策、哪類實(shí)行高稅措施，很難實(shí)現(xiàn)分類征收。
考慮到目前中國(guó)居民的住房來源比較復(fù)雜——拆遷房、單位分配住房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等等，“如果只能實(shí)行比較低的通用稅率，比如說1%，那將是沒有意義的�！币讘椚菡f。
物業(yè)稅作為一種持有稅，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而且應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著房地產(chǎn)市值的升高而提高。因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行有效的評(píng)估成為了物業(yè)稅征收的重要環(huán)節(jié)。
中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅金融法研究所副所長(zhǎng)施正文認(rèn)為，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速且各地區(qū)差異過大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估必然是項(xiàng)“巨大的工程”。而目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估涉及建設(shè)部門、國(guó)土資源部門等不同標(biāo)準(zhǔn)，而且稅務(wù)部門也缺乏必要的房產(chǎn)信息共享，征稅能力很難滿足要求。
另外，按照目前的稅制，房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)都在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，以房?jī)r(jià)的形式一次性交納了�！罢魇瘴飿I(yè)稅后，各種稅費(fèi)將轉(zhuǎn)移至房產(chǎn)保有期內(nèi)分批交納，必然牽扯到不同管理部門和不同市場(chǎng)主體之間的利益分配，因此在開發(fā)、持有、流通環(huán)節(jié)的利益障礙很可能成為阻礙物業(yè)稅開征的重要因素�！笔┱姆治稣f。
目前，物業(yè)稅已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，物業(yè)稅明年有望在現(xiàn)有10個(gè)試點(diǎn)城市中選擇部分城市進(jìn)行征收試點(diǎn)。
張坤昱認(rèn)為，“征收物業(yè)稅無疑是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次重大調(diào)整，如果完成可以說是具有里程碑意義”。但是從短期來看，由于物業(yè)稅的征收依據(jù)、流程、涉及到的相關(guān)主體的利益關(guān)系以及后續(xù)稅款使用等一系列問題都有待進(jìn)一步理順與完善，所以全面推行物業(yè)稅為時(shí)尚早，需謹(jǐn)慎而為。
“物業(yè)稅的推出不一定要一步到位，可以像個(gè)人所得稅一樣，開始時(shí)在小范圍內(nèi)征收，比如僅僅針對(duì)增量住房開征，然后逐步擴(kuò)大�！笔┱慕ㄗh說。
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[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
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我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
