物業(yè)稅一旦“實(shí)轉(zhuǎn)”，對(duì)房?jī)r(jià)、住房消費(fèi)將帶來(lái)很大影響正當(dāng)人們還在為房貸新政如何認(rèn)定“第二套房”而糾纏不清之時(shí)，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”區(qū)域擴(kuò)大以及有可能即將實(shí)施的消息又接踵而至。據(jù)悉，繼北京、江蘇、深圳等六省市之后，近日國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部又批準(zhǔn)河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)。雖然目前物業(yè)稅仍處在“空轉(zhuǎn)”階段，但社會(huì)各界對(duì)物業(yè)稅已投入極大關(guān)注，“實(shí)轉(zhuǎn)”后可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)等帶來(lái)的影響以及如何征收等也是眾說(shuō)紛紜。
物業(yè)稅
也叫不動(dòng)產(chǎn)稅，它的征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅額會(huì)隨房產(chǎn)市值的升高而提高。
征收物業(yè)稅后的三大猜想
房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
一提到物業(yè)稅，無(wú)論是專(zhuān)家、業(yè)內(nèi)人士還是普通老百姓，第一個(gè)反應(yīng)就是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降。在這個(gè)問(wèn)題上，專(zhuān)家及業(yè)內(nèi)人士各方看法不一。
社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，公平公正的物業(yè)稅體系，可以使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題得以解決，并使房?jī)r(jià)降下來(lái)。據(jù)估算，一位普通購(gòu)房者在購(gòu)一套住房的過(guò)程中，有30%~40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)成本和房?jī)r(jià)均會(huì)有所下降，但具體下降多少受很多因素牽制。
持不同觀點(diǎn)的人士則認(rèn)為，物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響甚微。因?yàn)榉績(jī)r(jià)增長(zhǎng)主要是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，當(dāng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)自然會(huì)上漲。如果物業(yè)稅出臺(tái)造成房?jī)r(jià)下降，那么屆時(shí)市場(chǎng)需求又將因此受到刺激，更多消費(fèi)者會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)住房，這時(shí)房?jī)r(jià)又會(huì)出現(xiàn)攀升局面。
真能抑制炒房嗎？
盡管物業(yè)稅仍在空轉(zhuǎn)階段，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感受到“山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓”的氣勢(shì)，部分開(kāi)始調(diào)整項(xiàng)目銷(xiāo)售的步調(diào)，提前推出其部分項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對(duì)投資和投資性需求的抑制作用較大，將促使樓市投資者加快賣(mài)出多余的住房，這樣不僅可以盤(pán)活流通率比較低的二手房市場(chǎng)，也能緩解一手房市場(chǎng)壓力。國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)束可欣日前表示，目前房市中的投機(jī)行為相當(dāng)普遍，需要通過(guò)深化財(cái)稅政策改革來(lái)調(diào)整利益分配格局，而如果實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)稅制，就可以抑制投機(jī)、打壓房?jī)r(jià)。“如果實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)稅制，所有買(mǎi)房的人恐怕要考慮大量買(mǎi)房是否合算的問(wèn)題”。
會(huì)買(mǎi)得起房住不起房嗎？
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅開(kāi)征必將增加持有成本，如果物業(yè)稅的稅率水平高于銀行貸款利率水平，多數(shù)人必然不會(huì)再將購(gòu)房作為一種投資行為，持有多套房的人也會(huì)出售房產(chǎn)以降低持有成本。
東北財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院副教授李晶曾在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，當(dāng)人們減少買(mǎi)房計(jì)劃時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的房?jī)r(jià)自然回歸到正常的市場(chǎng)價(jià)格上。從這一角度講，物業(yè)稅不會(huì)對(duì)自住型房屋購(gòu)買(mǎi)者產(chǎn)生不利影響，在其購(gòu)房環(huán)節(jié)能享受由于物業(yè)稅出臺(tái)而可能帶來(lái)的低房?jī)r(jià)的好處；在其擁有環(huán)節(jié)，會(huì)由于物業(yè)稅的減免而無(wú)需付稅，可謂利好。所以對(duì)于大部分的普通民眾來(lái)說(shuō)，大可不必?fù)?dān)心“買(mǎi)得起住不起”的情況出現(xiàn)。
征收物業(yè)稅的四大疑問(wèn)
按面積還是按市值來(lái)計(jì)稅？
財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾透露，物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
但談及物業(yè)稅征收時(shí)，最直接的一個(gè)問(wèn)題是應(yīng)該按面積還是房產(chǎn)價(jià)值征收？有人建議應(yīng)按住房面積征收。但這也有問(wèn)題，一套位于城市四環(huán)外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小戶(hù)型住房多交50%的物業(yè)稅，但位于市中心的小戶(hù)型住房售價(jià)可能比四環(huán)外的120平方米住房還要高出許多。
物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，國(guó)際上通行的做法是依據(jù)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值而不是面積，即以評(píng)稅價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。我國(guó)可能也會(huì)采用這種國(guó)際上通行的方式。
房屋價(jià)值評(píng)估體系怎么定？
根據(jù)國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。事實(shí)上，即使我國(guó)的物業(yè)稅有健全的產(chǎn)權(quán)制度作為基礎(chǔ)，房屋價(jià)值評(píng)估依然是一大難題。
以面積還是以套數(shù)定起征點(diǎn)？
關(guān)于起征點(diǎn)有兩種看法，其一是以面積為限，其二是以套數(shù)為限。
全國(guó)政協(xié)委員王翔（王翔博客,王翔新聞,王翔說(shuō)吧）指出，業(yè)內(nèi)有關(guān)調(diào)查機(jī)構(gòu)資料顯示，購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的人群很大一批是投資者，而在國(guó)內(nèi)許多城市，真正自住人群很大程度上集中購(gòu)買(mǎi)90至120平方米的房子。因此，建議政府考慮把征收的門(mén)檻提高到120平方米以上。還有專(zhuān)家認(rèn)為，國(guó)家對(duì)140平方米以上的大戶(hù)型開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售一直持抑制態(tài)度，經(jīng)過(guò)相關(guān)計(jì)算，物業(yè)稅界定值應(yīng)為144平方米。而如果以房產(chǎn)套數(shù)為征稅界定點(diǎn)，李晶指出，對(duì)擁有多套住房的都應(yīng)當(dāng)征稅并應(yīng)當(dāng)設(shè)置高稅率征稅。
稅率究竟會(huì)是多少？
對(duì)于稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)全國(guó)各模擬試點(diǎn)城市的情況分析，中央財(cái)經(jīng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的有關(guān)專(zhuān)家已作了測(cè)算，認(rèn)為如果以超過(guò)0.8%的稅率征收物業(yè)稅，則可能增加居民的稅收負(fù)擔(dān)。國(guó)家發(fā)改委投資所副所長(zhǎng)程選曾透露,“考慮到首次開(kāi)征房地產(chǎn)稅，因此稅率不宜定得過(guò)高，稅率可能設(shè)定在0.3%至0.8%之間。”
另一種說(shuō)法認(rèn)為，國(guó)家應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)稅幅度在0.1%-3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)情況具體確定適用稅率。
還有人認(rèn)為，為鼓勵(lì)自住、抑制投資和投機(jī)需求，預(yù)計(jì)物業(yè)稅對(duì)普通商品房、高檔商品房以及多套住房分別實(shí)行不同的稅率。
成都商報(bào)
相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶(hù)型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶(hù)型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
