物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的消息經(jīng)媒體披露后，記者聯(lián)系了首批被納入試點(diǎn)范圍的六省市稅務(wù)部門，卻大多被告知：物業(yè)稅征收尚沒(méi)有時(shí)間表，而且具體方案還沒(méi)有下來(lái)，因此無(wú)法向記者介紹相關(guān)情況，僅深圳、南京地稅部門的有關(guān)人士向記者透露了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的相關(guān)情況。
物業(yè)稅難抑高房?jī)r(jià)
深圳地稅局副局長(zhǎng)章家壽向記者表示，醞釀中的物業(yè)稅旨在完善稅制，并非直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱，目前尚不具備物業(yè)稅實(shí)施的成熟條件，深圳市已進(jìn)行了兩年多的模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作，但現(xiàn)在仍處于研究階段，還未接到某些媒體所謂的試點(diǎn)城市明年將由“空轉(zhuǎn)”變“實(shí)轉(zhuǎn)”的任務(wù)。
南京市地稅局稅政二處處長(zhǎng)王火森也告訴記者，南京市是全國(guó)第一批六個(gè)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市，2004年以來(lái)一直在進(jìn)行物業(yè)稅征收的前期研究和準(zhǔn)備工作。但物業(yè)稅牽涉到許多基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集，也不僅是稅務(wù)部門一家的事，目前還有大量工作要做，到2008年也不可能完成，估計(jì)明年在南京市還無(wú)法開(kāi)征物業(yè)稅。
章家壽表示，開(kāi)征物業(yè)稅是我國(guó)稅收制度改革和完善的必然趨勢(shì)，但不能把物業(yè)稅的開(kāi)征與近年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況聯(lián)系在一起。應(yīng)該說(shuō)，不論房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱與否，開(kāi)征物業(yè)稅都是必然的。現(xiàn)在有觀點(diǎn)認(rèn)為只要開(kāi)征物業(yè)稅，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)由熱變冷。章家壽認(rèn)為這種看法極不妥當(dāng)。他表示，即使物業(yè)稅開(kāi)征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，但它并不能使當(dāng)前過(guò)高的房?jī)r(jià)增速降下來(lái)，因?yàn)槲飿I(yè)稅只是社會(huì)財(cái)富在分配上的轉(zhuǎn)移，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱關(guān)系不大。
章家壽表示，物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，納稅人擁有某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)就要征稅，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)稅是按照所有權(quán)來(lái)征收的，不管其使用情況如何。如所有權(quán)轉(zhuǎn)移，納稅人也隨之轉(zhuǎn)移。我國(guó)改革開(kāi)放近30年來(lái)，社會(huì)富裕程度大幅提升，很多個(gè)人和單位都擁有房地產(chǎn)物業(yè)，特別是經(jīng)過(guò)住房改革后，個(gè)人擁有的物業(yè)增加很快，有的人除自住的房屋甚至還擁有多套住房。這就應(yīng)納稅。這種做法是符合國(guó)際慣例的，西方早已存在。所以，稅務(wù)部門有計(jì)劃開(kāi)征物業(yè)稅，是符合我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的，符合當(dāng)前社會(huì)狀況，同時(shí)對(duì)于縮小社會(huì)成員之間的財(cái)富差距也有一定的作用。
深圳市地稅局稅政二處調(diào)研員阮一迅補(bǔ)充道，物業(yè)稅研究的初衷并非如某些媒體所說(shuō)是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱狀況，而是按照2003年中共十六屆三中全會(huì)有關(guān)完善稅制的要求而進(jìn)行的。因?yàn)楝F(xiàn)行涉及房地產(chǎn)稅收的法規(guī)主要有三個(gè)，城市房地產(chǎn)稅是1951年出臺(tái)的，對(duì)外資企業(yè)適用；房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī)卻分別出臺(tái)于1986年和1988年，對(duì)內(nèi)資企業(yè)適用。這就造成同一塊土地，內(nèi)外資企業(yè)稅負(fù)卻不同的奇怪現(xiàn)象，不利企業(yè)公平進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，所以有必要改革，把三稅合一，這是考慮物業(yè)稅的主要初衷。此外，這三個(gè)房地產(chǎn)稅收法規(guī)是按房地產(chǎn)購(gòu)入時(shí)的原值征稅，這也不合理的，因?yàn)榉课蓦m有折舊，但其所在的土地常常是隨市價(jià)而增值的，按原值征稅容易導(dǎo)致企業(yè)成本不一，不利于體現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)。
當(dāng)前重點(diǎn)研究評(píng)估機(jī)制
章家壽表示，開(kāi)征物業(yè)稅要有兩大前題：第一要有完善的物業(yè)登記制度，所有物業(yè)都要登記；第二要建立有效的評(píng)估制度，所有物業(yè)都要按市值評(píng)估。據(jù)介紹，深圳在試點(diǎn)中主要對(duì)物業(yè)稅的評(píng)估機(jī)制如何建立做了大量的研究，并考慮近期先推出二手房交易基準(zhǔn)價(jià)格估算系統(tǒng)。當(dāng)前很多房產(chǎn)交易者，在交易過(guò)程中，有意低報(bào)房產(chǎn)價(jià)值，搞陰陽(yáng)合同，逃繳個(gè)人所得稅，從中獲利，導(dǎo)致國(guó)家稅收嚴(yán)重流失。這個(gè)系統(tǒng)初步把全市劃成56個(gè)片區(qū)，每個(gè)片區(qū)的房屋都有各自評(píng)估后的基準(zhǔn)價(jià)格，一些特殊的高檔樓盤，另有評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)。凡是二手房交易價(jià)格低于基準(zhǔn)價(jià)的一律按基準(zhǔn)價(jià)征收稅款。
章家壽表示，這種做法，實(shí)際上在一定程度上把物業(yè)稅的評(píng)估機(jī)制引進(jìn)來(lái)了，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)有重要作用，也為下一步開(kāi)征物業(yè)稅奠定了一定的基礎(chǔ)，總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)。他還表示，目前二手房評(píng)估方案還不完善，真正做到按市價(jià)評(píng)估，尚有一定差距。此外，誰(shuí)來(lái)充當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)，也是亟待落實(shí)的重要問(wèn)題。如果借助社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，它們的誠(chéng)信程度如何保證？如果由政府建立專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，則要花很多錢來(lái)聘用專業(yè)人才，加大了征稅成本。
王火森也表示，南京物業(yè)稅試點(diǎn)的方向是，用評(píng)估價(jià)征稅代替按房產(chǎn)原值征稅，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等多項(xiàng)稅收合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
原則上不增納稅人負(fù)擔(dān)
據(jù)介紹，物業(yè)稅目前還沒(méi)有一個(gè)整體框架，深圳市地稅局在試點(diǎn)研究中提出了一些思路，原則是不過(guò)多增加納稅人的稅負(fù)，有利社會(huì)穩(wěn)定，評(píng)估價(jià)要公平合理，不能過(guò)高或過(guò)低；要確保地方稅收來(lái)源穩(wěn)定，在具體稅率方面，地方政府應(yīng)有一定的決策靈活性，能使各地根據(jù)實(shí)際情況確定稅率；個(gè)人自住的用房可免物業(yè)稅，但個(gè)人用于出租的房屋應(yīng)征物業(yè)稅，個(gè)人自住之外的空置房也應(yīng)征物業(yè)稅，以利減少空置率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
針對(duì)有人在媒體上發(fā)表了“土地出讓金也可能進(jìn)入物業(yè)稅，分70年征收”的言論，阮一迅表示，這不是我們的研究范圍，也不可行。她說(shuō)，沒(méi)有地價(jià)的土地如何分配呢？開(kāi)發(fā)商如何拿地呢？不好理解。她認(rèn)為，土地出讓金是國(guó)家作為土地所有者出讓土地使用權(quán)應(yīng)得的收入，與稅收是兩回事，不可混為一談。據(jù)測(cè)算，物業(yè)稅開(kāi)征后也只是個(gè)小稅種。去年深圳地稅部門征收的房地產(chǎn)稅收大致為10多億元，加上國(guó)土部門收取的幾億元土地使用費(fèi)，加起來(lái)不到20億元，這個(gè)規(guī)模遠(yuǎn)比個(gè)人所得稅規(guī)模少得多。
王火森則透露，物業(yè)稅的稅率可能全國(guó)統(tǒng)一，而這個(gè)稅率應(yīng)該比現(xiàn)在購(gòu)房時(shí)交納的各種稅費(fèi)的綜合稅率要低。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
