房地產(chǎn)因?yàn)槌蔀橥淌沙鞘芯用皴X財(cái)?shù)摹袄匣C(jī)”遭到口誅筆伐，一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)不會(huì)有原罪，我們應(yīng)該從其他方面尋找“老虎機(jī)”產(chǎn)生的根源。
房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)用途是什么？不認(rèn)清這一問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的探討就是盲人措象，沒(méi)有廓清之日。把房地產(chǎn)作為一個(gè)重要的貨幣投資領(lǐng)域，將有助于我們認(rèn)清這一問(wèn)題。
我國(guó)的房地產(chǎn)政策與貨幣政策息息相關(guān)，從來(lái)都是宏觀調(diào)控的利器。
1998年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（簡(jiǎn)稱23號(hào)文），拉開(kāi)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的序幕。從1998年到2002年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨通貨緊縮的壓力，政府采取積極財(cái)政政策推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其力度從下述數(shù)據(jù)可見(jiàn)一斑：1998年把法定存款準(zhǔn)備金率從13%降到8%，一下降低了5個(gè)百分點(diǎn)，急劇放松銀根。房地產(chǎn)業(yè)的急劇市場(chǎng)化、房地產(chǎn)信貸大幅提升無(wú)疑讓寬松貨幣政策如虎添翼。
經(jīng)濟(jì)周期很快逆轉(zhuǎn)。如央行行長(zhǎng)助理易綱先生所言，至遲到2003年，貨幣當(dāng)局已經(jīng)發(fā)現(xiàn)貨幣流動(dòng)性過(guò)剩，當(dāng)年4月，央行開(kāi)始發(fā)行央行票據(jù)回收貨幣。無(wú)獨(dú)有偶，正是在這一年的8月底，新華社全文播發(fā)了“建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門”起草的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱18號(hào)文），這份震動(dòng)社會(huì)各界、被房地產(chǎn)商贊賞有加的文件，其核心內(nèi)容是收回向70-80%以上的家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房的承諾，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)提高、范圍收窄，取而代之以增加普通商品房供應(yīng)量的政策。
一個(gè)社會(huì)由經(jīng)濟(jì)適用房主導(dǎo)，控制利潤(rùn)與價(jià)格，房?jī)r(jià)漲不到天上去；反之，大多數(shù)人通過(guò)普通商品住房來(lái)改善居住條件，不僅無(wú)限擴(kuò)大了普通商品房的消費(fèi)群體，還使房地產(chǎn)成為主要投資品種，房?jī)r(jià)飛上天易如反掌——貨幣越寬房?jī)r(jià)越高，房?jī)r(jià)越高貨幣也就越寬。
但這也許正好實(shí)現(xiàn)了用房地產(chǎn)來(lái)回收過(guò)剩貨幣的目的。易綱先生近日在提及貨幣流動(dòng)性時(shí)為我們點(diǎn)出了答案：“我們的原材料、大商品、銅、石油的價(jià)格大幅上漲，房地產(chǎn)的價(jià)格大幅上漲。一個(gè)城市居民的購(gòu)買力相對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)和相對(duì)于CPI來(lái)說(shuō)的變化是非常不一樣的。一個(gè)城市家庭通過(guò)買一套房可以馬上從一個(gè)凈儲(chǔ)蓄家庭變成一個(gè)凈負(fù)債家庭，所以房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)中國(guó)城市居民購(gòu)買力是一個(gè)很重要的因素。我們的資產(chǎn)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格都在大幅上漲，這說(shuō)明目前的中國(guó)相對(duì)幾年以前的中國(guó)離均衡點(diǎn)更加接近”。也就是說(shuō)，通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格上漲與資源價(jià)格上漲，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)在貨幣流動(dòng)下過(guò)剩的情況下維持目前的均衡態(tài)勢(shì)，起到了極大的作用。
以高房?jī)r(jià)回收貨幣說(shuō)到底不過(guò)是取之于民，問(wèn)題在于，取之于民后多數(shù)沒(méi)有用之于民，帶來(lái)了更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)不均衡：首先，畸形發(fā)展的房地產(chǎn)將風(fēng)險(xiǎn)集聚到國(guó)有金融機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致上下游行業(yè)一齊發(fā)熱，與金融機(jī)構(gòu)壞帳與投資高燒的風(fēng)險(xiǎn)相比，貨幣過(guò)剩只是癬疥之患；其次，過(guò)高的地價(jià)與房?jī)r(jià)激化了不同收入階層之間的社會(huì)矛盾，成為社會(huì)的心腹大患；第三，在人民幣升值預(yù)期的強(qiáng)烈刺激下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)外資金的牧場(chǎng)，可以輕松收獲房產(chǎn)與人民幣升值兩重收益。更不用提，由于不可避免的監(jiān)管疏漏，利潤(rùn)進(jìn)入政府財(cái)政的少得可憐。
以房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控過(guò)剩的貨幣有一定的用處，但玩得過(guò)火，難免被灼傷。由此，新一輪調(diào)控勢(shì)不可免。2004年4月迄今，從控制土地和信貸開(kāi)始，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。不過(guò)請(qǐng)神容易送神難，一旦形成路徑依賴，房?jī)r(jià)高企就有太多的正當(dāng)理由。
國(guó)務(wù)院近日召開(kāi)會(huì)議聽(tīng)取北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況的匯報(bào)。中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理曾培炎強(qiáng)調(diào)，中小戶型普通商品住房供應(yīng)仍然不足，要建立多層次的住房供應(yīng)體系，解決低收入家庭的住房問(wèn)題，完善宏觀調(diào)控與市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合的住房調(diào)節(jié)體系。這是房地產(chǎn)宏調(diào)背景下房?jī)r(jià)居高不下的新一份政府總結(jié)性陳詞。
目前政府走的是穩(wěn)妥與急進(jìn)兩路并行，前者包括擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房面積適當(dāng)抑制房?jī)r(jià)上漲，后者則是讓普通商品房從地方經(jīng)濟(jì)、官員政績(jī)與腐敗的捆綁中解放出來(lái)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的初衷，在此我們看到18號(hào)文向23號(hào)文的隱性回歸，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的大背景下，政府試圖以穩(wěn)健投資與適當(dāng)利潤(rùn)取代以往急功近利的暴發(fā)戶式的利潤(rùn)攫取法。
不過(guò)，最好不要奢望房?jī)r(jià)大幅下調(diào)，一是路徑依賴培育了眾多的既得利益者，二是我國(guó)寬松的貨幣與過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)仍然需要一個(gè)適度高企的房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)，不等于不讓商品房?jī)r(jià)格“有序”上漲。而為了控制價(jià)格上漲，或者說(shuō)，為了懲罰房地產(chǎn)投資者，各種各樣花樣翻新的稅收項(xiàng)目將源源出臺(tái)。以高價(jià)輔之以高稅收固然是回收貨幣的好辦法，卻是在摧毀中產(chǎn)階層的培養(yǎng)基。
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稅收新政不盡如人意是不爭(zhēng)的事實(shí)，原因在于集中在交易環(huán)節(jié)的稅收政策實(shí)際上是冷凍了市場(chǎng)的活躍程度；集中需求管理的政策對(duì)供給的推動(dòng)沒(méi)有效用，而自主性需求占房產(chǎn)需求主體的現(xiàn)實(shí)決定了房產(chǎn)需求也同樣顯示出相當(dāng)程度的剛性，那么房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)性矛盾并沒(méi)有得到解決，在房產(chǎn)供求基本面的支撐下，房?jī)r(jià)不可能穩(wěn)定甚至是下降，而剛性需求的存在足以讓增加的稅收轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買者手中，變相推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。一定程度上講，冷凍房產(chǎn)交易的辦法并沒(méi)有起到為國(guó)家政策爭(zhēng)取時(shí)間的效果，房產(chǎn)投機(jī)依然有存在的空間，真正阻擋投機(jī)進(jìn)一步泛濫的原因在于國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的不明朗，因?yàn)樵谝詫ぷ庑纬傻恼g接控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)下，有效的調(diào)空方式需要發(fā)揮強(qiáng)勢(shì)行政調(diào)控的威力，而政府利益差異的存在，使得行政調(diào)控有效性值得懷疑，而當(dāng)局堅(jiān)定的調(diào)控決心又使得自上而下的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控具有一定的希望，在這樣的政策預(yù)期下，房產(chǎn)市場(chǎng)有巨大獲利的空間，更有覆船的危險(xiǎn)，因此不僅是交易需求處于觀望的狀態(tài)，投機(jī)性交易也在觀望，但是觀望并沒(méi)有拉住房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的腳步。
應(yīng)該說(shuō)，房產(chǎn)稅收新政是緊急時(shí)刻的無(wú)奈之舉，當(dāng)局的態(tài)度讓我們看到了希望，我們期待著未來(lái)房產(chǎn)政策能夠真正發(fā)揮作用，民眾期待的理性房?jī)r(jià)的時(shí)代快點(diǎn)到來(lái)。
