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編者按：從2月1日開始，房地產開發(fā)企業(yè)在進行房地產項目結算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算。開發(fā)商的心態(tài)很復雜，主流的心態(tài)是觀望。希望新政策能有回旋的空間，使企業(yè)避免將較大部分利潤上繳。以往未嚴格實施土地招拍掛政策的地方政府，則希望通過追償土地增值稅，讓財政收入失之東隅收之桑榆。面對房地產商和地稅收入，地方政府會做出怎樣的選擇？各地的土地增值稅清算又會出現(xiàn)什么結果呢？ |
“湯臣一品” 50億天價稅金案例
雖然稅務總局通知中表示，取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的項目才要被稅務部門清算。從“湯臣一品”目前的銷售狀況來看，它很難逃脫增值稅的這個“難關”。根據一些基礎的材料比較籠統(tǒng)的計算，該項目土地增值稅為：105.84億元×50%-42億元×5%=50.82億元。如此高額的稅款，開發(fā)商們會老老實實地拱手上繳嗎？會否引發(fā)一輪開發(fā)商針對地方政府的游說與公關呢？（相關閱讀： “天價樓盤”又成新標本湯臣一品要繳稅50億元？）
宏觀調控需要充分發(fā)揮稅收金融工具的作用，土地增值稅很容易納入視野。設立土地增值稅的初衷被輿論認為是降低房地產開發(fā)利潤、抑制投資、穩(wěn)定房價、節(jié)約土地資源。然而，從國內外的經驗來看，土地增值稅很難發(fā)揮作用，需要從房地產稅收體系的根本上進行研究和調整。
在需求大于供給的條件下，任何稅收都會一定程度轉嫁給消費者，土地增值稅清算對房價可能會有拉動作用。目前土地增值稅的一級稅率為30%，如果開發(fā)商的利潤大幅度減少，房地產開發(fā)投資可能也會受到較大影響，投資少供給就少，可能會進一步抬高房價。 相反，從稅收角度看，地方財政反而可能是最大的受益者。
房地產商和地稅收入之間，地方政府會傾向誰？
土地增值稅重劍出擊，一個顯而易見的結果是房地產商的成本將急劇上升，越是以低價獲取大量土地的房地產商其囤積與開發(fā)成本也就越高。如果可以轉嫁到房價上，房地產商絕對不會好心降低運營成本。恰恰相反，由于土地增值稅扣除項目包括了土地價格與開發(fā)、配套設施等成本，反而給開發(fā)商提供了抬高成本的足夠借口和動力。
土地增值稅屬于地方稅收，這一稅收是對地方政府收入的補償。由于此前地方政府未實行或未嚴格實行土地的招拍掛政策，使得一些有關系的開發(fā)商土地獲得成本極低，如果政府不通過稅收彌補這塊收入，將使地方政府收入有所損失，甚至造成嚴重的財政赤字。通過追償土地增值稅，地方政府失之東隅收之桑榆，使得以往的低價地獲得了與目前的高價地一樣的收入。
征收土地增值稅對于建立公共財政有利，以稅收方式獲得的財政收入將納入預算內，而不會像以往一樣土地收入在預算外或者制度外流轉，導致中央政府完全無法了解和掌控。
另外，還需要提到的一點是，本該在1994年就該嚴格執(zhí)行、稅率最高達60%的土地增值稅，13年后終于開始了。13年土地增值稅一直沒執(zhí)行到位，這個責任是否應該由誰來承擔呢？民事上訴訟時效是兩年，這個稅法是5年，前面8年怎么辦？拖了超過5年沒有清算的怎么辦？這些稅收損失，恐怕已經不知道該由誰來負責了。稅收政策難免有松緊問題，但土地增值稅絕對不應成為可以討價還價的東西。面對巨大的利益，在清算土地增值稅的同時，恐怕更必須做的一項工作是，謹防新一輪的房地產商針對地方政府的游說與公關以及可能產生的腐敗行為。
中國經濟網綜合
相關專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進而在業(yè)內外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產生不小的影響，應該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項目清算，以前逃避稅款的路徑已經被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。
點擊進入專題：土地增值稅清算動了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉讓房地產）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個打擊房地產開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發(fā)商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態(tài)，應該說開發(fā)商缺少社會公共利益的意識。
土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
