盡管清算土地增值稅的規(guī)定早已有之，但因在執(zhí)行層面上缺乏可操作性，幾乎沒有房地產企業(yè)主動清算。但從2月1日起，房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應進行土地增值稅清算。
近日，國家稅務總局發(fā)布了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，進一步明確房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅進行清算式繳納適用范圍，以解決目前以“預征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀。
《通知》還規(guī)定，對于已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，其轉讓房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，主管稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅清算。
據(jù)稅務人員介紹，所謂土地增值稅，是對納稅人轉讓房地產取得的凈增值額征收的一種稅種。根據(jù)增值幅度不同，房地產增值稅率在30%-60%之間。早在1993年，國務院已規(guī)定了這一稅種。不過，由于實施細則的長期缺失，各地對于土地增值稅實際預征率普遍較低，基本上要求房地產企業(yè)按照預（銷）售商品房收入1%-2%的比例進行預征。石家莊目前的預征比例為預（銷）售收入的0.5%-2%.
另外，盡管清算土地增值稅的規(guī)定早已存在，但卻一直沒有限定房地產企業(yè)的完稅時間，幾乎沒有房地產企業(yè)主動清算。以石市大部分房產企業(yè)為例，只要項目沒開發(fā)完就一直拖著不清算。而即使開發(fā)完了，只要開發(fā)企業(yè)不注銷，他們也可以以銷售未完成為由拒絕清算。但新規(guī)定設定了期限，以后拖繳的行為就行不通了。
有關專家認為，土地增值稅“清算令”重磅出臺，旨在規(guī)范房地產行業(yè)利潤，而非單純地打壓調控。況且，現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例還規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%，可免征土地增值稅。
業(yè)內人士分析，土地增值稅“清算制”對房地產業(yè)高利潤究竟能有多大的沖擊，關鍵還要嚴格“扣除項目”的界定。否則，開發(fā)商做大扣除項目，增值額自然又會“縮水”。
根據(jù)土地增值稅實行的四級超額累進稅率，利潤越高的房地產企業(yè)征收的稅率也越高。因此，超額利潤有望得到抑制，將終結房地產暴利時代。
來源：燕趙都市報
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[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進而在業(yè)內外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產生不小的影響，應該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項目清算，以前逃避稅款的路徑已經被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。
點擊進入專題：土地增值稅清算動了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉讓房地產）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個打擊房地產開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發(fā)商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態(tài)，應該說開發(fā)商缺少社會公共利益的意識。
土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
