“這下好了，我和下家不用再為十多萬元的營業(yè)稅扯皮了。”市民陳女士聽說房產(chǎn)稅收新政后松了一口氣，她掛牌四個多月沒有成交的房子有了售出的希望。
陳女士掛牌的房產(chǎn)目前價格在230萬元左右，她2003年購買的時候房價不到50萬元。按照此前的相關(guān)政策，即便持有房產(chǎn)已經(jīng)超過5年，但因為不符合普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，仍要繳納近10萬元的營業(yè)稅，她想要凈到手230萬元，下家加上其他稅費，就要支付近250萬元的購房總成本。陳女士不愿意降低房價，下家不愿意承擔(dān)稅費，雙方就一直僵持到現(xiàn)在。
高昂稅收阻礙二手房成交
記者從滬上多家大型中介了解到，類似陳女士這樣的房東還有不少，高昂的稅費壓縮了二手房議價的空間，導(dǎo)致成交低靡。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，近一個月來，二手房門店看房量的指標(biāo)一直很高，每天可以達(dá)到1.5－2套。這些潛在購房者遲遲不肯出手，主要原因是不滿足5%—10％的議價空間，除非業(yè)主能一次性把價格降到位。臺慶房產(chǎn)最近對二手房成交案例及潛在買方客戶進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)二手房均價如果在一年來的最高均價即1.038萬元的基礎(chǔ)上下調(diào)13%—20%，即達(dá)到8304元—9031元之間，就會有買方積極承接購買。倘若降價幅度更大，甚至?xí)霈F(xiàn)多組客戶搶買，形成逆市成交火熱的現(xiàn)象。
然而，二手房流轉(zhuǎn)較高的成本制約了不少業(yè)主降價賣房。據(jù)測算，二手房交易成本最高可達(dá)售出房價的8％左右。這意味著，業(yè)主必須在原來售房總價的基礎(chǔ)上遞增8％左右，才能保證不虧損。顯然，這也是目前二手房市場平均議價空間只有5%—10％的原因。除非業(yè)主利潤空間較大，否則很難一次滿足潛在購房者13%—20%的降價要求。為此，業(yè)內(nèi)人士一直呼吁稅費適當(dāng)減免，鼓勵業(yè)主降價出售，活躍市場交易。
新政增加二手房推盤量
營業(yè)稅和個人所得稅從5年期限縮減至2年，刺激了一批原本搖擺在可租可售之間的房源。新政出臺第二天一早，易居臣信南丹路門店就接到幾個老業(yè)主委托出售房源，他們表示稅收減了，房價降點可能會有人買了。
合富置業(yè)相關(guān)人士預(yù)計，接下來的一周會陸續(xù)迎來二手房出售高峰，中介門店掛牌房源格局也會發(fā)生變化。短房齡的次新房，尤其是未在市場露過面的房源會增加，之前礙于5年交易門檻，短期市場又不如人意，這些業(yè)主寧愿屏過5年再出售；另外，傾向于出售的待租房源也可能增多，由于該政策出臺后購房者究竟持何種態(tài)度，是否會跟進(jìn)仍然是未知數(shù)。為了不讓房屋閑置，一部分業(yè)主可能仍會出租，但租約不會簽太長，同時繼續(xù)掛牌出售，如果遇到合適賣家第一時間交易。掛牌房源價格則有望下降。之前不少賣家礙于購房成本，選擇不議價或者是降價5－10％，現(xiàn)在稅收減免后，為求盡快出手的賣家找到降價理由，屆時降價空間有望達(dá)到7－15％。
如果后市出臺普通房調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，將推動更多房源成交。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計，9月內(nèi)外環(huán)間成交的二手房源中約15%為普通住宅，若標(biāo)準(zhǔn)上浮30%，將有約55%房源成為普通住宅，繼而推動二手房買賣。
實例：二手房轉(zhuǎn)讓稅收支出打一折
以轉(zhuǎn)讓一套3年前買入的內(nèi)環(huán)以內(nèi)85平方米的普通住房，價格為120萬元為例：
買房貸款成本
契稅印花稅土地增值稅營業(yè)稅個人所得稅總稅收成本稅率支出稅率支出稅率支出稅率支出稅率支出稅率支出
調(diào)整前
總房價3%（普通住房1.5%）18000元（普通住房）總房價0.1%，上下家各半即0.05%600元總房價1%12000元總房價5.55%66600元總房價2%（普通住房1%）12000元（普通住房）房屋總價9.1%109200
上海細(xì)則
總房價3%（普通住房1%）12000元（普通住房）免0元免0元2年以上普通住房轉(zhuǎn)讓免0（普通住房）2年以上轉(zhuǎn)讓免，唯一生活用房免0（普通住房）1.00%12000
從上表可以看出，新政出臺前后，轉(zhuǎn)讓房屋稅收總成本減少了9.72萬元，相當(dāng)于國家稅收打了1.1折。
