過去兩年，關(guān)于征收物業(yè)稅的輿論呼聲十分強(qiáng)烈，國家建設(shè)部和稅務(wù)總局已在個別城市進(jìn)行試點。最近建設(shè)部又就“推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革和推行物業(yè)稅”專門致函各地征求意見。在我看來，無論是來自民間的建議，還是出自主管部門的試點推行，他們基本上不了解征收物業(yè)稅的復(fù)雜性和艱巨性，在當(dāng)前的條件下，根本不具備實施的客觀條件。其理由如下：
一、將征收物業(yè)稅作為調(diào)控房價的出發(fā)點，僅是一種主觀幼稚愿望和短視行為。
我們的一些同志以為通過加息、提高稅率、增加稅種就能抑制房價的過快上漲，甚至能夠使房價下跌。在過去的五年房地產(chǎn)調(diào)控過程中，實踐已經(jīng)證明在商品住宅需求旺盛，而供給又相對不足的情況下，任何加息加稅的辦法，都通過賣方到買方的傳導(dǎo)機(jī)制，導(dǎo)致了商品住宅價格的上漲。打著讓中國更多老百姓住得上房、租得上房和買得起房旗號的房地產(chǎn)調(diào)控的政策，在推行過程中，老百姓無論是租房還是買房都更加困難。
二、我國的房地產(chǎn)稅收由于疊加效應(yīng)已經(jīng)形成重稅，不利于我國老百姓財產(chǎn)性收入的增加和存量商品房的市場供應(yīng)。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)相關(guān)稅收已經(jīng)有印花稅、契稅、營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅等，這些稅已經(jīng)呈現(xiàn)稅率不斷提高的政策傾向，疊加在一起稅賦已經(jīng)很高了。拿商品住宅流通交易現(xiàn)行稅賦為例，就是放在世界范圍內(nèi)做橫向比較都屬重稅。近年來國家在房地產(chǎn)稅收總量的增幅上，已經(jīng)大大超過我國GDP和城鄉(xiāng)勞動者收入的增長幅度。建設(shè)小康社會，增加我國老百姓的財產(chǎn)性收入都是中國共產(chǎn)黨全國大會上形成的基本共識。而現(xiàn)行房地產(chǎn)稅賦和我國發(fā)展目標(biāo)并非完全銜接。對商品住宅流通環(huán)節(jié)不斷加大稅賦，減緩了存量商品住宅的流通量，不利于在增量商品房不足情況下的市場供求關(guān)系的平衡。稅賦過重存在政府與民爭利的問題，容易導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)萎縮，就業(yè)減少。
三、現(xiàn)行房地產(chǎn)各種稅收的合理性是存在疑問和爭議的。
商品住宅契稅是在我國解放初期限制私人擁有住宅、限制房屋作為商品進(jìn)行流通，實行資本主義工商業(yè)改造為背景條件下的產(chǎn)物，而目前的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國改革開放環(huán)境，已和當(dāng)初有了根本性的變化。當(dāng)前商品住宅流通環(huán)節(jié)的一些征稅目標(biāo)稅基是相同的，存在著一個稅基多重征稅的現(xiàn)象。就多數(shù)老百姓購買住房而言，主要是基于住房條件的改善為目的，而不是以商業(yè)經(jīng)營為目的，向出售自己產(chǎn)權(quán)房屋的老百姓征收營業(yè)稅，實質(zhì)上是向根本不具有登記企業(yè)法人的、也不具有商業(yè)營業(yè)性質(zhì)的老百姓征收不當(dāng)稅種。即便是老百姓出租自己的產(chǎn)權(quán)房屋，也是以彌補(bǔ)家庭收入不足，提高家庭生活支付能力和生活水平為主要目標(biāo)。相當(dāng)一部分老百姓出租自己的產(chǎn)權(quán)房屋，是以租賃收入抵付按揭貸款。老百姓現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)房屋市場價值的提升，既有城市大環(huán)境和市場條件的改變?yōu)闂l件，也有動用自己的貨幣資產(chǎn)包括維修基金實行房屋裝修、維護(hù)和改造的原因，不能一概而論，輕易擴(kuò)大征稅基數(shù)。
四、物業(yè)稅征收需要有明晰而復(fù)雜的客觀標(biāo)準(zhǔn)，而這種標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)和制定現(xiàn)在都缺失。
征收物業(yè)稅，就必須有稅基標(biāo)準(zhǔn)，它包括城市（區(qū)域）的基準(zhǔn)地價和建筑物重置價格。而這種稅基標(biāo)準(zhǔn)又必須以稅基評估為前提、為依據(jù)。國際通行慣例是國家定規(guī)則，社會和市場評估機(jī)構(gòu)具體實施，行政部門進(jìn)行監(jiān)管；其標(biāo)準(zhǔn)是以房屋重置價格為基礎(chǔ)，一般低于市場價格的15％－30%；評估標(biāo)準(zhǔn)又必須是動態(tài)的，幾年做一次調(diào)整；評估標(biāo)準(zhǔn)是公開、透明、規(guī)范、易操作；總體上是降低綜合稅率，突出單一稅種的功效。
我國現(xiàn)行情況是評估隊伍素質(zhì)不高，評估機(jī)構(gòu)很少，評估機(jī)構(gòu)權(quán)威性較低，評估依據(jù)隨意性較大，評估結(jié)果存在認(rèn)定分歧。無論是國家還是地方，現(xiàn)在都還沒有建立完整的權(quán)威的房地產(chǎn)稅基評估體制機(jī)制。誰都知道所有商品房屋都是非均質(zhì)性的，都是一房一價的，因此如果以商品房屋的市場均價作為稅基標(biāo)準(zhǔn)，合理公平嗎？我國現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)房屋稅基標(biāo)準(zhǔn)的評估、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的評估和銀行商品住宅抵押的評估都還處在探索初建的過程中，在這種背景下貿(mào)然出臺物業(yè)稅至少是不嚴(yán)肅的，也是力不從心的。
五、物業(yè)稅試點和推行都必須有一個好的工作流程，而這種流程現(xiàn)在是缺失的。
在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，我們看到了單一國務(wù)院部委的政策文件，也看到了多部委聯(lián)合頒布的政策文件，唯獨沒有看到國務(wù)院法制辦的身影和聲音。按照我國現(xiàn)行政府法規(guī)頒布的工作流程，無論是國務(wù)院的法制辦還是地方政府的法制辦都應(yīng)該發(fā)揮十分積極和重要的作用，從法規(guī)的總體規(guī)劃、輕重緩急時序、調(diào)查研究、起草立案、論證聽證到頒布實施，本身都有一個嚴(yán)格規(guī)范的流程，都納入政府和人大的法制部門的工作流程，期間充滿著上下左右的反復(fù)協(xié)調(diào)、嚴(yán)密論證和認(rèn)真修訂。
物業(yè)稅作為一個事關(guān)全國的新稅種，必須進(jìn)入全國人大常委會和法工委的工作程序。在沒有看到相關(guān)政府部門將物業(yè)稅條例送審國家最高立法機(jī)構(gòu)并通過的情況下，就在全國各地進(jìn)行試點乃至要推行強(qiáng)征，這符合我國法律法規(guī)流轉(zhuǎn)程序么？
六、物業(yè)稅的試點和推行都必須有一個好的工作方法，而這種工作方法還沒有統(tǒng)一。
干什么事，推行什么樣的政策，征收什么樣的稅種，都必須有標(biāo)準(zhǔn)、有流程、有方法，否則就是亂來胡搞。即便將來進(jìn)行物業(yè)稅征收的試點和推行，也應(yīng)該有下列的方法：
講究時序。先做房地產(chǎn)稅制改革，再推行物業(yè)稅；先探討標(biāo)準(zhǔn)，再送人大審批；先立法，再試點；先試點，再逐步推行；先征高檔房屋，再征普通房屋；先征多套房屋，再征一套房屋；具備條件了再全面鋪開。
講究差異和區(qū)別。征稅基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)要合理，不能眉毛胡子都征稅，要剔除不合理、不科學(xué)的稅基。
產(chǎn)權(quán)房屋都要征。住宅、商鋪、辦公樓、廠房等征收物業(yè)稅，可有先后，但原則上都要征收�，F(xiàn)在的商鋪、辦公樓、廠房等產(chǎn)權(quán)房屋基本上是以企業(yè)投資為主，但也不乏個人投資。既然個人投資住宅也要征，個人投資其它品種的產(chǎn)權(quán)房屋也要征。既然對個人實施產(chǎn)權(quán)房屋的物業(yè)稅征收，也要對企業(yè)法人包括國有企業(yè)實施產(chǎn)權(quán)房屋的物業(yè)稅征收。
由少到多，由點到面。包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、重大工程配套用房和房改房，只要是產(chǎn)權(quán)商品住宅都得征。
低稅率，寬稅基。不宜造成房地產(chǎn)市場和價格的大幅波動。
法定物業(yè)稅稅基評估每隔若干年，動態(tài)評估確定一次。
七、物業(yè)稅征收標(biāo)的并未剔除土地價格。
我國土地是公有制，是國家所有，而世界上征收物業(yè)稅的國家基本上都是土地私有制的。物業(yè)稅是一種外來引入的稅種，不考慮土地所有權(quán)的各國差異，強(qiáng)征物業(yè)稅缺乏合理的基本條件。老百姓擁有的產(chǎn)權(quán)住宅，在購買時已經(jīng)向國家繳納了70年的土地批租費用（先由開發(fā)商繳納，后轉(zhuǎn)移分?jǐn)偟矫恳粋�出售的商品房屋中），只有房屋土地的使用權(quán)，并不具備土地的所有權(quán)。而在我國擬推行的物業(yè)稅的稅基中是包括了土地的市場價格，憑什么國家產(chǎn)權(quán)的土地，國家已經(jīng)征收了土地批租費用，還要再向老百姓征收包含土地價格的物業(yè)稅？國家向自己擁有所有權(quán)的土地征稅，在法理上講不通，轉(zhuǎn)向僅僅擁有一定年限土地使用權(quán)的老百姓征收物業(yè)稅，在法理上更是亂來，因為中國老百姓并不像外國那樣擁有土地私有產(chǎn)權(quán)。
八、征收物業(yè)稅缺乏對我國老百姓擁有產(chǎn)權(quán)房屋現(xiàn)象的總體評價
我國老百姓總體上擁有產(chǎn)權(quán)房屋的時間并不長，就大多數(shù)老百姓而言，現(xiàn)在買房賣房，究竟主體上是為了改善自己的住房條件，還是主體上是為了進(jìn)行商品房屋的投資乃至投機(jī)，這是一個必須講清楚、弄明白的總體背景基礎(chǔ)，這是一個大是大非的問題。過去的二十年，是我國老百姓改善居住條件是華夏歷史上又好有快的黃金二十年，還是一個存在巨大社會住房不公平，存在土地和住房制度改革嚴(yán)重失敗和重大缺陷的歷史時期，這也是一個大是大非的基本評價。我國各個城市是舊貌變新顏，越來越多的老百姓擁有了自己的產(chǎn)權(quán)住房，基本上都有了與自己的工作年限和收入水平相適應(yīng)的房屋居住（不管是購住、租住還是借�。�，還是舊房、危房、簡屋和棚戶到處充斥，各個階層的老百姓都缺少房屋居住，大多數(shù)人都沒有買過房，都買不起房，將來也沒有能力買房（不管是房改房、經(jīng)濟(jì)適用房還是商品房），這也是一個大是大非的基本評價。如果用這種基本評價來看我們現(xiàn)行的房地產(chǎn)各種調(diào)控政策，我想多數(shù)人都會有一個全新的不同于現(xiàn)在社會思潮的結(jié)論。
九、作為財產(chǎn)持有的房屋物業(yè)稅和商品房屋流通過程中的稅收，兩者征收難度和成本是非常不一樣的。
在流通環(huán)節(jié)中向商品房屋征稅，相對容易的多，簡便的多。這是因為凡是購買房屋的人都需要切實保障自己的產(chǎn)權(quán)財產(chǎn)的利益，而這種保障只有在房地產(chǎn)交易過程中通過繳納相應(yīng)稅費才能獲得國家通過政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，獲得國家意志的認(rèn)可和法律文書的憑證。而物業(yè)稅作為一種財產(chǎn)稅，征收起來的難度和成本則非同小可，這里有一個法定房屋評估機(jī)構(gòu)對全國城市老百姓所有房屋的價格評估，有一個物業(yè)稅征稅基數(shù)的一家一戶的送達(dá)和一家一戶的認(rèn)同。而沒有這種認(rèn)同是根本無法執(zhí)行的。為了這種房屋財產(chǎn)的認(rèn)同，可以設(shè)想產(chǎn)權(quán)房屋的擁有人，法定的社會評估機(jī)構(gòu)，政府的征稅機(jī)構(gòu)將會出現(xiàn)一個多么復(fù)雜、長期和艱巨的博弈過程�，F(xiàn)在我國公務(wù)員的財產(chǎn)公示都那么的困難，現(xiàn)在我國勞動者的收入征稅主動申報都那么的困難，要對全國擁有產(chǎn)權(quán)房屋的家庭實行物業(yè)稅征收，可以設(shè)想又會是一種什么樣的景象。好的理念如果沒有好的路徑辦法，好的理念只能是停留在書本上、報紙上、網(wǎng)絡(luò)上和口碑中，永遠(yuǎn)是難以落地的空想。
十、高度重視物業(yè)稅征收的難度和影響。
征收物業(yè)稅將會對我國的憲法、物權(quán)法和稅法帶來重大影響。一些法律法規(guī)都要進(jìn)行調(diào)整修改，完善補(bǔ)充。
征收物業(yè)稅難度非常大，風(fēng)險也非常大，不能簡單草率從事。否則會影響到社會的穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，影響到政府的執(zhí)政能力和政策的權(quán)威性。
