現(xiàn)行土地出讓制度弊端明顯：
于公共財(cái)政，是巨額土地出讓金在預(yù)算外運(yùn)行，監(jiān)管難、風(fēng)險(xiǎn)大，而且“寅吃卯糧”，將數(shù)十年后的公共財(cái)政收入提前收了，一旦大規(guī)模城市化進(jìn)程結(jié)束，未來(lái)的公共財(cái)政狀況會(huì)極端惡劣；
于公眾，是不堪重負(fù)、望房興嘆，被一次性轉(zhuǎn)嫁承受高額土地出讓金外，還要被一次性轉(zhuǎn)嫁承受“搭車(chē)收取”的名目繁多的各種稅費(fèi)。2008年，10位全國(guó)政協(xié)委員在北京市朝陽(yáng)區(qū)實(shí)地調(diào)研，據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)：售價(jià)23000元/平米的樓盤(pán)價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用近6000元，各種稅費(fèi)近10000元。（《每日經(jīng)濟(jì)新聞》）
比較切實(shí)的改革辦法是征收物業(yè)稅。物業(yè)稅，又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年按財(cái)產(chǎn)價(jià)值的一定比例繳付稅款。有效杜絕以上弊端外，還能有效打擊惡意炒房行為、維護(hù)房市的正常秩序。
開(kāi)征物業(yè)稅面臨的最大阻力：
來(lái)自政府的是，相關(guān)收入已成地方應(yīng)屆政府財(cái)政收入的主要來(lái)源之一，不繼續(xù)“寅吃卯糧”下去，就要過(guò)苦日子、窮日子；來(lái)自市場(chǎng)的是，既存的房子，基本以土地出讓金、“搭車(chē)稅費(fèi)”等形式一次性交納了可能多達(dá)70年以上的財(cái)產(chǎn)稅，再度征物業(yè)稅，就是征稅后稅，是不公平、不合理的。無(wú)論對(duì)哪一種使用形式的房產(chǎn)亦然。
進(jìn)行物業(yè)稅試點(diǎn)，僅靠目前在一些地區(qū)“空轉(zhuǎn)”是無(wú)大用的，“空轉(zhuǎn)實(shí)”無(wú)期，且極容易蛻變?yōu)檎块T(mén)的自說(shuō)自話。反而是目前令政府頭疼不已的小產(chǎn)權(quán)房陰差陽(yáng)錯(cuò)地提供了開(kāi)征物業(yè)稅的“試驗(yàn)田”，而且，也只有物業(yè)稅模式，能比較好地解決小產(chǎn)權(quán)房難題。
國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)張新寶7月8日透露，該部正在清理和調(diào)查各地小產(chǎn)權(quán)房，目前相關(guān)報(bào)告已上報(bào)國(guó)務(wù)院。（《京華時(shí)報(bào)》）
小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)矗立在那兒，就必須正視既存事實(shí)，不可能拆，拆了是浪費(fèi)社會(huì)資源，而且只可能“和平過(guò)渡”，要想盡一切辦法讓小產(chǎn)權(quán)房從房主的不合法財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ㄘ?cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)變代價(jià)不能太高昂，必須保證房主們承受得起，不能逼著他們“破罐子破摔”、選擇對(duì)抗而不是合作，總不能真的將他們趕到大街上去吧。
只能以開(kāi)征物業(yè)稅的方式協(xié)調(diào)矛盾、解決矛盾，這樣做比征收土地出讓金更加符合現(xiàn)代稅制原理，因?yàn)橹挥性谡峁┝斯卜⻊?wù)、公共保障后，產(chǎn)權(quán)才真正有價(jià)值，產(chǎn)權(quán)因公共服務(wù)、公共保障而升值，小部分升值溢余用于滿(mǎn)足政府提供公共服務(wù)、公共保障需要，彼此雙贏。而且，物業(yè)稅一年一繳，有效緩解了房主的經(jīng)濟(jì)壓力。
更重要的是，開(kāi)征物業(yè)稅解決了現(xiàn)行體制之下產(chǎn)權(quán)不明晰的大問(wèn)題，無(wú)需再擔(dān)心出讓期結(jié)束后怎么辦，公眾能夠?qū)⒑戏ㄘ?cái)產(chǎn)遺留給最關(guān)心、愛(ài)護(hù)的人。而現(xiàn)在，盡管已經(jīng)在法律上明確了可以續(xù)期，但未經(jīng)實(shí)質(zhì)性土地制度改革，介時(shí)的出讓標(biāo)準(zhǔn)由誰(shuí)決定？被肆意刁難怎么辦？開(kāi)征物業(yè)稅，才真正為土地制度改革提供了技術(shù)保障。
以此為契機(jī)，在試點(diǎn)之后、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)之后實(shí)施大規(guī)模、全方位的物業(yè)稅改革。務(wù)必注意的是，稅率不宜過(guò)高，即便對(duì)于豪華房、炒作房亦然。適當(dāng)?shù)暮廊A、適當(dāng)?shù)某醋�，本�?lái)是社會(huì)運(yùn)行的潤(rùn)滑劑。
而且，開(kāi)征物業(yè)稅，只能針對(duì)正式開(kāi)征以后建造的不動(dòng)產(chǎn)，在開(kāi)征物業(yè)稅同時(shí)，必須取消現(xiàn)行一切實(shí)質(zhì)性的財(cái)產(chǎn)稅費(fèi)，絕不能搞稅后稅。既存不動(dòng)產(chǎn)，即便是高檔寫(xiě)字樓，也通過(guò)被一次性轉(zhuǎn)嫁土地出讓金、名目繁多的各項(xiàng)稅費(fèi)等等，足額交納過(guò)財(cái)產(chǎn)稅了，政府要“重合同、守信用”，在出讓期結(jié)束前，絕不能夠?qū)ζ溟_(kāi)征物業(yè)稅。
實(shí)行物業(yè)稅改革，就必須為此前不合理的土地出讓制度“還債”、為“寅吃卯糧還債”，要強(qiáng)化制度建設(shè)迫使政府過(guò)苦日子、窮日子，而且要過(guò)好苦日子、窮日子。實(shí)際上，無(wú)論是否實(shí)行物業(yè)稅改革，“寅吃卯糧”也終究會(huì)延續(xù)不下去的，改得越晚，后果越嚴(yán)重。
