不動(dòng)產(chǎn)投資入股營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃

　　根據(jù)我國(guó)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所有者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為，或單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為發(fā)生時(shí)，才進(jìn)行征收。對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)投資和入股行為是否征收營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)根據(jù)不同情況區(qū)別對(duì)待：第一種情況是不動(dòng)產(chǎn)所有者以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參加投資方利潤(rùn)分配，共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這種情況，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》中規(guī)定，凡以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。第二種情況是不動(dòng)產(chǎn)所有者以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。這種固定收入既可能以投資方利潤(rùn)形式出現(xiàn)，也可能以租金等其他形式出現(xiàn)，名目多種多樣。這實(shí)質(zhì)上是一定時(shí)期轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)行為。盡管投資者取得的固定收入往往以“利潤(rùn)”名目出現(xiàn)，但由于投資者的收入并不隨所投資項(xiàng)目利潤(rùn)的增減而增減，因而性質(zhì)上屬于租金收入，應(yīng)按服務(wù)業(yè)稅目中租賃項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。在不動(dòng)產(chǎn)投資入股中，根據(jù)企業(yè)自身情況，在以上兩種投資方式之間進(jìn)行合理選擇，可以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目的。

　　「例」光華公司與明日公司均為中外合資企業(yè)，兩企業(yè)中中方出資人為同一人，外方投資者也為同一人，中外方出資比例均為2：8.光華公司注冊(cè)資本9 600萬(wàn)元，明日公司注冊(cè)資本4.8億元。光華公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，明日公司主要經(jīng)營(yíng)商品流通、房產(chǎn)租賃、娛樂(lè)業(yè)等。明日公司于2002年5月投資興建一幢樓。由于明日公司沒(méi)有建房資質(zhì)，因此以光華公司的名義投資興建。明日公司將所需資金轉(zhuǎn)至光華公司銀行賬戶(hù)，兩公司均作“往來(lái)”賬處理。至2003年8月份，大廈已建成裝修完畢，并于當(dāng)月辦理竣工決算手續(xù)。

　　由于光華公司自己沒(méi)有施工隊(duì)伍，全部建筑工程均由其他建筑工程公司承建，建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅已由建筑公司和安裝公司繳納，光華公司以建筑安裝業(yè)發(fā)票作為在建工程入賬的原始憑證。截至竣工，光華公司“在建工程——華興大廈”總金額達(dá)5 220萬(wàn)元。

　　當(dāng)光華公司需要將在建工程轉(zhuǎn)至明日公司名下，卻在稅收上卻遇到了難題：明日大廈的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于光華公司，如果要轉(zhuǎn)移至明日公司名下需要按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。按當(dāng)?shù)匾?guī)定的成本利潤(rùn)率10％計(jì)算，需繳納營(yíng)業(yè)稅約302.4萬(wàn)元。明日公司自己出錢(qián)蓋樓，最后為了獲得它，卻需要自己的關(guān)聯(lián)公司繳納約302.4萬(wàn)元的稅款。應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃？

　　該項(xiàng)業(yè)務(wù)可采用兩種籌劃方案：

　　方案一：明日公司委托光華公司建房

　　根據(jù)現(xiàn)行稅法的有關(guān)規(guī)定，房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書(shū)和有關(guān)部門(mén)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時(shí)符合“其他代理服務(wù)”條件的，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。這里的“其他代理業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。

　　明日公司應(yīng)當(dāng)于2002年5月份與光華公司簽訂一份“委托代建”合同，然后由明日公司直接將工程款支付給施工單位，施工單位將發(fā)票直接開(kāi)給明日公司，由光華公司將發(fā)票轉(zhuǎn)交給明日公司。明日公司據(jù)此作“在建工程”入賬即可。

　　方案二：房屋建成后投資入股

　　如果雙方?jīng)]有簽訂委托建房合同，在工程完工后可以采取投資形式將房屋交給光華公司。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。根據(jù)這一規(guī)定，如果光華公司以該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)明日公司進(jìn)行股權(quán)投資，則無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。更何況，光華公司與明日公司的中外投資者均為同一出資人，根本無(wú)需進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。該公司采用了上述籌劃方案，成功地節(jié)省302.4萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅稅款。

　　可見(jiàn)，以不動(dòng)產(chǎn)投資的稅收籌劃在實(shí)際操作中切實(shí)可行，納稅人應(yīng)當(dāng)運(yùn)用這一政策精心籌劃，以降低稅負(fù)。