房屋賣家規(guī)避營(yíng)業(yè)稅 專家提醒風(fēng)險(xiǎn)重重

　　據(jù)《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》報(bào)道，自2006年6月1日起，根據(jù)建設(shè)部等九部委出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，個(gè)人對(duì)外銷售購(gòu)買房屋營(yíng)業(yè)稅的征收時(shí)限從兩年延長(zhǎng)到5年。

　　新政出臺(tái)已經(jīng)一月有余，市場(chǎng)反應(yīng)漸現(xiàn)端倪，部分賣家改當(dāng)“房東”，改售為租，使高端住宅租賃市場(chǎng)趨于活躍；另有部分賣家，直接漲價(jià)，把營(yíng)業(yè)稅直接轉(zhuǎn)嫁給下家；還有部分賣家明修棧道，暗渡陳倉(cāng)，千方百計(jì)地規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。對(duì)此，房地產(chǎn)專業(yè)律師、法務(wù)部經(jīng)理、法學(xué)專家提醒上、下家和中介交易三方切勿用逃稅來以身試法，以免造成損失。

　　延期交易過戶這一招是目前最常見的避稅操作方式，往往幻化為不同的操作方式，但萬變不離的根本是先實(shí)現(xiàn)房屋的交接，待涉稅期滿恢復(fù)“自由身”后再交易過戶。

　　常見虛招：

　　1、先簽買賣合同，后交易過戶：上、下家在中介的主持下先簽訂房屋買賣合同，之后下家入住，待該房屋時(shí)滿5年后再行辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　2、先簽大定金協(xié)議，后買賣：上、下家在中介的主持下先簽訂針對(duì)該套房屋的大定金協(xié)議，在協(xié)議里約定待房屋距離上次交易時(shí)滿5年后的某期間簽訂房屋買賣合同，辦理交易過戶等手續(xù)。

　　3、先租賃，后買賣：上、下家在中介的居間下先簽訂房屋租賃合同，租賃期限至該房屋距離上次交易滿5年的當(dāng)日。期滿當(dāng)日，上、下家在中介的主持下簽訂該房屋的買賣合同，再辦理交易過戶手續(xù)。

　　風(fēng)險(xiǎn)警示：上海知亦行律師事務(wù)所吳宇律師表示，這是目前常見的避稅操作方式，從買賣合同簽訂到交易過戶時(shí)間間隔較長(zhǎng)，往往少則一年，多則數(shù)年，風(fēng)險(xiǎn)頗多。

　　買賣雙方主要在以下幾方面容易產(chǎn)生糾紛：

　　1.因房?jī)r(jià)升降導(dǎo)致撕毀合同：房?jī)r(jià)飆升，上家可能不賣或一房多賣；房?jī)r(jià)回落，下家可能不買。違約成本如果低于可得利益，誠(chéng)信缺失的上、下家極有可能撕毀合同，致使合同目的落空。

　　2.合同履行不能：（1）不可抗力如地震等造成房屋毀損滅失，合同客觀履行不能。因尚未辦理過戶手續(xù)，上家須承擔(dān)房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)。（2）間隔長(zhǎng)，變故多：如上、下家任何一方出現(xiàn)失蹤、死亡、重疾、出國(guó)等情況，又不能辦理或不能及時(shí)辦理相應(yīng)的公證委托手續(xù)，則后續(xù)交易過戶手續(xù)無法進(jìn)行或無法按時(shí)進(jìn)行，糾紛在所難免。

　　3.政策變化風(fēng)險(xiǎn)：（1）國(guó)家稅收政策的變化：當(dāng)前有關(guān)征收個(gè)人所得稅、土地增值稅等的傳言此起彼伏，雖然迄今為止尚未聽到官方確切消息，但通過稅收手段調(diào)控房市已經(jīng)在“國(guó)六條”中體現(xiàn)。這些稅種一旦開征，而原來的買賣合同中又沒有對(duì)此明確約定承擔(dān)主體，上、下家若補(bǔ)充協(xié)議不成，糾紛隨之而來。（2）銀行貸款政策變化：由于沒有交易過戶，銀行就不能辦理針對(duì)該套房屋的抵押登記，如果下家又不能提供有效擔(dān)保，其貸款便遲遲不能辦出，此時(shí)下家面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)（即不能按時(shí)將銀行貸款支付上家），上家面臨拿不到全款的風(fēng)險(xiǎn)。另外，此間貸款利率的浮動(dòng)，下家也會(huì)受到相應(yīng)的影響。

　　4.其他風(fēng)險(xiǎn)：如房屋在此期間被列入動(dòng)遷范圍，下家雖早已入住使用，但因?yàn)闆]有辦理過戶手續(xù)，無法獲得相應(yīng)動(dòng)遷補(bǔ)償款項(xiàng)；下家再心急火燎也無濟(jì)于事，如及早過戶，下家的這種損失就可以有效避免。

　　針對(duì)這三招，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域法務(wù)部經(jīng)理王宗琦指出，中介在操作過程中同樣不能小覷風(fēng)險(xiǎn)。首先如果上、下家和中介特別約定以辦理完交易過戶手續(xù)為中介收取傭金的標(biāo)準(zhǔn)，則中介面臨收傭周期太長(zhǎng)或難以收全傭金的風(fēng)險(xiǎn)。其次，買賣合同簽訂后，中介須派合同管理員專人專處妥善保管該合同，這無形中增加了中介的管理成本。如果期間中介不慎將合同遺失，中介的麻煩可想而知。

　　如先大定，后買賣，因?yàn)橘I賣合同最終能否簽訂決定權(quán)不在中介手里，而中介收取傭金的前提如沒有特別約定的話是以促成買賣合同的簽訂為標(biāo)準(zhǔn)。因此，如果買賣合同因上、下家任何一方的原因沒有簽訂，中介將面臨無法收傭的困難。當(dāng)然，中介可以通過法律途徑爭(zhēng)取自己應(yīng)得利益，但大量時(shí)間、人力、財(cái)力的耗費(fèi)無法避免，法院最終是否會(huì)支持中介的訴請(qǐng)也不易妄下定論。

　　如先租賃，后買賣，此處中介的風(fēng)險(xiǎn)主要是只能收取租賃傭金而無權(quán)收取買賣傭金。從委托到代看再到簽訂合同，中介活兒沒少干，但只能收取租賃傭金，中介難免覺得吃虧。

　　假贈(zèng)與、真買賣主要體現(xiàn)為上、下家在中介的主持下先簽訂贈(zèng)與合同并辦理公證，然后再簽訂買賣合同。拿贈(zèng)與合同去交易中心辦理過戶，憑買賣合同支付相應(yīng)款項(xiàng)。

　　風(fēng)險(xiǎn)警示：

　　1.不予公證的風(fēng)險(xiǎn)：贈(zèng)與的標(biāo)的物是房屋，金額巨大，上、下家一般非親非故，很難讓公證人員相信贈(zèng)與行為系上家真實(shí)意思表示。若公證無法辦理，其他后續(xù)環(huán)節(jié)無法進(jìn)行下去。

　　2.此消彼長(zhǎng)，面臨處罰：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房產(chǎn)贈(zèng)與合同必須辦理公證手續(xù)，而公證費(fèi)為房屋總價(jià)的2%左右，同時(shí)下家還需繳納房屋總價(jià)3%的契稅。這樣看來，和5.55%的營(yíng)業(yè)稅相比，上、下家并沒有得到多少實(shí)惠。而且，如果逃避稅費(fèi)的行為情節(jié)嚴(yán)重，數(shù)額較大的話，上、下家很有可能受到國(guó)家財(cái)稅部門的處罰。

　　3.過戶后，如果下家違約不付款，上家就會(huì)處于被動(dòng)地位：房屋過戶后，下家很有可能對(duì)真正的買賣合同不再履行。此時(shí)，贈(zèng)與合同已經(jīng)經(jīng)過公證，即使上家提出贈(zèng)與合同是以合法形式掩蓋非法目的的無效合同，下家可能提出異議，此時(shí)合同的效力只能通過法院或者仲裁機(jī)構(gòu)才能予以確認(rèn)。時(shí)間、人力、物力的損耗不可避免。另外，上家也可能源于自身規(guī)避營(yíng)業(yè)稅的難言之隱而不得不放棄訴訟。

　　4.下家往往無法追究上家的房屋質(zhì)量瑕疵責(zé)任。根據(jù)《合同法》第191條的規(guī)定，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。鑒于此時(shí)房屋贈(zèng)與合同已經(jīng)經(jīng)過公證且在房產(chǎn)交易中心備案完畢，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，下家依據(jù)贈(zèng)與合同無法追究上家責(zé)任。這時(shí)下家只能是“啞巴吃黃連，有苦說不出”。

　　而中介明知假贈(zèng)與，真買賣的實(shí)際情況而故意代上、下家辦理相應(yīng)手續(xù)，如被國(guó)家財(cái)稅部門掌握確鑿證據(jù)，就有可能面臨被處罰的危險(xiǎn)。

　　陰陽(yáng)合同非法避稅主要體現(xiàn)為上、下家故意標(biāo)低房?jī)r(jià)，簽訂陰陽(yáng)合同來達(dá)到避稅目的

　　風(fēng)險(xiǎn)警示：段厚省教授指出，陰陽(yáng)合同是非法的避稅方式，因?yàn)閷?shí)際的交易額大于表面的交易額，所以實(shí)際繳付的稅款少于應(yīng)當(dāng)繳付的稅款，嚴(yán)格來說，應(yīng)當(dāng)受到行政處罰，數(shù)額巨大的，可能還會(huì)構(gòu)成犯罪。并且陰陽(yáng)合同不利于買家。將來買家再賣房時(shí)，可能要多繳稅款，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)也是以形式上經(jīng)過登記的合同為準(zhǔn)，所以此種做法不可取。

　　上海浙南律師事務(wù)所邢樂鋒律師也持同樣意見，認(rèn)為該方式為了避稅故意隱瞞了真實(shí)價(jià)款進(jìn)而虛構(gòu)較低價(jià)款，屬違法行為，一旦查出，將會(huì)遭受處罰；即使僥幸沒有查出，如買方再次交易時(shí)，也可能增加其稅費(fèi)支出。

　　邢律師提議，由于各方的利益不同，產(chǎn)生糾紛后再去補(bǔ)救非常困難。買賣雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)充分預(yù)見合同履行中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后責(zé)任的承擔(dān)做出明確的約定，降低履行合同的風(fēng)險(xiǎn)，避免糾紛或承擔(dān)不應(yīng)有的損失。買賣雙方在合同中對(duì)現(xiàn)有稅費(fèi)及以后因政策調(diào)整可能出現(xiàn)的稅費(fèi)增加由誰(shuí)承擔(dān)做出明確約定；對(duì)一方因政策調(diào)整導(dǎo)致稅費(fèi)增加而出現(xiàn)的毀約行為，可適當(dāng)提高違約金的數(shù)額，使其不敢輕易毀約。