土地增值稅的稅收籌劃——在價格、成本和利息上做文章
在房地產開發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值稅額和稅法規(guī)定的4級超率累進稅率計算征收，其簡便的計算公式為：土地增值稅稅額=增值稅×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。
4級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的，其中有一條很重要的優(yōu)惠政策，即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用；或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。
由此看來，影響土地增值稅稅額大小的因素主要有房地產銷售價格和扣除項目金額，所以，開發(fā)商要把握籌劃關鍵，趨利避害，才能達到節(jié)稅的目的。
確定適當的房地產價格
房地產銷售價格的變化，直接影響房地產收入的增減，在確定房地產銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關系。
例如，某房地產開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取不同的銷售價格。第一種方案，銷售價格為每平方米1927元，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元，占扣除項目金額的19.99%，未超過20%，不征收土地增值稅，營業(yè)利潤為321元；第二種方案，銷售價格為每平方米2057元，扣除項目金額共計1613元，增值額為441元，占扣除項目金額的27.75%，超過20%，未超過50%，應征收土地增值稅，稅率為30%，應繳土地增值稅133元，營業(yè)利潤為311元；第三種方案，銷售價格為每平方米2100元，扣除項目金額共計1615.5元，增值額為484.5元，占扣除項目金額的30%，應征收土地增值稅，稅率為30%，應繳土地增值稅145.35元，營業(yè)利潤約為400元。
采用第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20%，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠；采用第二種方案，單位價格增加130元，由于沒有優(yōu)惠，實現的營業(yè)利潤少于第一種方案；采用第三種方案，雖然實現了較高的營業(yè)利潤，但同時因為價格較高，風險也較大。
確定適宜的成本核算對象
成本核算對象是房地產開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時所確立的歸集和分配開發(fā)產品成本的承擔者。在確定成本核算對象時，可以結合開發(fā)工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素來進行。
對同一地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對象。
按照這個原則，有幾種具體做法：
1.對房地產開發(fā)企業(yè)成本項目，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，進行合理的控制，如加大公共配套設施投入，改善住房環(huán)境，提高房屋質量，來調整土地增值稅的扣除項目金額，進而降低稅負。
2.將合同分兩次簽訂，當住房初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著和購買者簽訂設備安裝以及裝潢、裝修合同，則只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。
確定合適的利息扣除方式
按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，允許據實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%扣除；如果房地產開發(fā)企業(yè)不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供貸款證明的，房地產開發(fā)費用應按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的10%扣除。兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地。
如果建房過程中借用了大量資金，利息費用很多，房地產開發(fā)企業(yè)則應采取據實扣除的辦法，此時應盡量提供金融機構的貸款證明；如果建房過程中借款很少，利息費用很低，則可不計算應分攤的利息支出，或不提供貸款證明，這樣可以多扣除費用，降低稅負。
4級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的，其中有一條很重要的優(yōu)惠政策，即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用；或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。
由此看來，影響土地增值稅稅額大小的因素主要有房地產銷售價格和扣除項目金額，所以，開發(fā)商要把握籌劃關鍵，趨利避害，才能達到節(jié)稅的目的。
確定適當的房地產價格
房地產銷售價格的變化，直接影響房地產收入的增減，在確定房地產銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關系。
例如，某房地產開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取不同的銷售價格。第一種方案，銷售價格為每平方米1927元，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元，占扣除項目金額的19.99%，未超過20%，不征收土地增值稅，營業(yè)利潤為321元；第二種方案，銷售價格為每平方米2057元，扣除項目金額共計1613元，增值額為441元，占扣除項目金額的27.75%，超過20%，未超過50%，應征收土地增值稅，稅率為30%，應繳土地增值稅133元，營業(yè)利潤為311元；第三種方案，銷售價格為每平方米2100元，扣除項目金額共計1615.5元，增值額為484.5元，占扣除項目金額的30%，應征收土地增值稅，稅率為30%，應繳土地增值稅145.35元，營業(yè)利潤約為400元。
采用第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20%，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠；采用第二種方案，單位價格增加130元，由于沒有優(yōu)惠，實現的營業(yè)利潤少于第一種方案；采用第三種方案，雖然實現了較高的營業(yè)利潤，但同時因為價格較高，風險也較大。
確定適宜的成本核算對象
成本核算對象是房地產開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時所確立的歸集和分配開發(fā)產品成本的承擔者。在確定成本核算對象時，可以結合開發(fā)工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素來進行。
對同一地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對象。
按照這個原則，有幾種具體做法：
1.對房地產開發(fā)企業(yè)成本項目，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，進行合理的控制，如加大公共配套設施投入，改善住房環(huán)境，提高房屋質量，來調整土地增值稅的扣除項目金額，進而降低稅負。
2.將合同分兩次簽訂，當住房初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著和購買者簽訂設備安裝以及裝潢、裝修合同，則只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。
確定合適的利息扣除方式
按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，允許據實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%扣除；如果房地產開發(fā)企業(yè)不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供貸款證明的，房地產開發(fā)費用應按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的10%扣除。兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地。
如果建房過程中借用了大量資金，利息費用很多，房地產開發(fā)企業(yè)則應采取據實扣除的辦法，此時應盡量提供金融機構的貸款證明；如果建房過程中借款很少，利息費用很低，則可不計算應分攤的利息支出，或不提供貸款證明，這樣可以多扣除費用，降低稅負。
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