房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——納稅時間和繳納方法

　?。ㄒ唬┮砸淮谓桓睢⒏肚鍍r款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

　　對于這種情況，主管稅務機關(guān)可在納稅人辦理納稅申報后，根據(jù)其應納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅。

　?。ǘ┮苑制谑湛罘绞睫D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

　　對于這種情況，主管稅務機關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限。

　　即先計算出應繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入，求得應納稅額占總收入的比例。然后，在每次收到價款時，按收到價款的數(shù)額乘以這個比例來確定每次應納的稅額，并規(guī)定其應在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。

　?。ㄈ╉椖咳靠⒐そY(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

　　納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行結(jié)算，多退少補。主要涉及兩種情況：

　　1.部分轉(zhuǎn)讓

　　納稅人進行小區(qū)開發(fā)建設的，其中一部分房地產(chǎn)項目因先行開發(fā)并已轉(zhuǎn)讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設施往往在轉(zhuǎn)讓后才建成。在這種情況下，稅務機關(guān)可以對先行轉(zhuǎn)讓的項目，在取得收入時預征土地增值稅。

　　2.預售

　　納稅人以預售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前就取得的收入，稅務機關(guān)也可以預征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。

　　根據(jù)稅法規(guī)定，凡采用預征方法征收土地增值稅的，在該項目全部竣工辦理清算時，都需要對土地增值稅進行清算，根據(jù)應征稅額和已征稅額進行結(jié)算，多退少補。