契稅的計算及會計處理

    契稅的征稅對象是境內轉移土地、房屋權屬，向其產(chǎn)權承受人征收的一種稅。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則的有關規(guī)定，湖北省人民政府制定的《湖北省契稅征收管理實施辦法》（修訂）（湖北省人民政府令第190號）規(guī)定，具體征稅對象是：

    1.國有土地使用權出讓：國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者的行為。

    2.土地使用權的轉讓：土地使用權的轉讓是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為，土地使用權的轉讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移。

    3.房屋買賣：房屋買賣是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他利益的行為。

    4.房屋贈與：房屋贈與是指房屋所有者將其房屋無償轉讓給受贈者的行為。

    5.房屋交換：房屋交換是指房屋所有者之間互相交換房屋的行為，包括、①土地、房屋權屬作價投資、入股；②土地、房屋權屬抵債；③以獲獎方式承受土地、房屋權屬；④預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。

    6.特殊情況的處理：

    （1）公司制改造：公司改革中對不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權屬的，不征收契稅。對獨立發(fā)起、募集設立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權屬的，免征契稅；對國有集體企業(yè)改建成全體職工持股的有限責任公司或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬的，免征契稅，對其余涉及土地、房屋權屬轉移的，征收契稅。

    （2）企業(yè)合并：企業(yè)合并中，新設方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權屬，如合并前各方為相同投資主體的，則不征契稅，其余征收契稅。

    （3）企業(yè)分立：企業(yè)分立中，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬的不征契稅。

    （4）股份重組：在股權轉讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)的土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征契稅；在增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。

    （5）企業(yè)破產(chǎn)：企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對債權人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅，對非債權人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬的，征收契稅。

    契稅的計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的價格。由于土地、房屋權屬轉移方式不同，定價方法不同，因而具體計稅依據(jù)視不同情況而定。

    1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。

    2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

    3.土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。

    4.以劃撥方式取得土地使用權，經(jīng)批準轉讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉讓者補交契稅，計稅依據(jù)為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。

    為了避免偷、逃稅款，稅法規(guī)定，成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，征收機關可以參照市場價格核定計稅依據(jù)。

    契稅實行3％-5％的幅度稅率，適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

    應納稅額＝計稅依據(jù)×稅率

    納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款，索取完稅憑證。

    企業(yè)和事業(yè)單位取得契稅憑證應計入所取得土地使用權和房屋的成本。

    企業(yè)取得土地使用權、房屋按規(guī)定交納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”，“無形資產(chǎn)”等科目，貸記“銀行存款”科目。

    事業(yè)單位取得土地使用權按規(guī)定交納的契稅，借記“無形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。取得房屋按規(guī)定交納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“固定基金”科目，同時應按資金來源分別借記“專用基金——修購基金”、“事業(yè)支出”等科目，貸記“銀行存款”科目。