以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)的財(cái)稅處理

來源: (正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校) 編輯: 2003/10/24 10:45:18 字體:
    固定資產(chǎn),是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品,單位價(jià)值在2000元以上,并且使用年限超過2年的,也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。

    企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)定義,結(jié)合本企業(yè)的具體情況,制定適合于本企業(yè)的固定資產(chǎn)目錄、分類方法、每類或每項(xiàng)固定資產(chǎn)的折舊年限、折舊方法,作為進(jìn)行固定資產(chǎn)核算的依據(jù)。企業(yè)制定的固定資產(chǎn)目錄、分類方法、每類或每項(xiàng)固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限、預(yù)計(jì)凈殘值、折舊方法等,應(yīng)當(dāng)編制成冊(cè),并按照管理權(quán)限,經(jīng)股東大會(huì)或董事會(huì),或經(jīng)理(廠長(zhǎng))會(huì)議或類似機(jī)構(gòu)批準(zhǔn),按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定報(bào)送有關(guān)各方備案,同時(shí)備置于企業(yè)所在地,以供投資者等有關(guān)各方查閱。企業(yè)已經(jīng)確定并對(duì)外報(bào)送,或備置于企業(yè)所在地的有關(guān)固定資產(chǎn)目錄、分類方法、預(yù)計(jì)凈殘值、預(yù)計(jì)使用年限、折舊方法等,一經(jīng)確定不得隨意變更,如需變更,仍然應(yīng)當(dāng)按照上述程序,經(jīng)批準(zhǔn)后報(bào)送有關(guān)各方備案,并在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中予以說明。

    企業(yè)用房屋類固定資產(chǎn)對(duì)外進(jìn)行投資,必須考慮三個(gè)問題:

    a.投資的房屋價(jià)值怎樣確定的問題,要辦什么手續(xù)?

    b.投資的房屋怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)賬務(wù)處理,尤其是增值和減值的問題;

    c.投資的房屋涉及的稅收,特別是房產(chǎn)稅怎樣征收。

    [案例]

    松田(蘇州)電機(jī)有限公司2001年1月8日用自己的一棟大樓“京正大廈”,作為投資的資本,與南京長(zhǎng)陽實(shí)業(yè)有限公司聯(lián)營(yíng)?!熬┱髲B”賬面原值RMB3800萬元,已提折舊RMB900萬元,現(xiàn)雙方作價(jià)RMB3000萬元。

    聯(lián)營(yíng)后,松田(蘇州)電機(jī)有限公司參與南京長(zhǎng)陽實(shí)業(yè)有限公司的分紅,并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。2002年1月15日分回利潤(rùn)RMB98萬元。松田(蘇州)電機(jī)有限公司所得稅稅率15%,南京長(zhǎng)陽實(shí)業(yè)有限公司24%。

    問:如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和征稅?

    [法律依據(jù)]

    《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——固定資產(chǎn)》(2002年1月1日起施行)。

    [會(huì)計(jì)處理]  

    松田(蘇州)電機(jī)有限公司2001年1月8日的會(huì)計(jì)處理為:

    首先辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),交過戶手續(xù)費(fèi)RMB76萬元,然后再做賬。

    借:長(zhǎng)期股權(quán)投資——長(zhǎng)陽實(shí)業(yè) 29760000
        累計(jì)折舊                 9000000

       貸:固定資產(chǎn)                     38000000
           銀行存款                       760000

    [業(yè)務(wù)說明]  

    松田(蘇州)電機(jī)有限公司和南京長(zhǎng)陽實(shí)業(yè)有限公司將“京正大廈”

    作價(jià)RMB3000萬元,只能作為松田(蘇州)電機(jī)有限公司參與南京長(zhǎng)陽實(shí)業(yè)有限公司分紅的依據(jù),也就是股權(quán),并不能作為松田(蘇州)電機(jī)有限公司“長(zhǎng)期股權(quán)投資”賬戶的記賬依據(jù)。

    松田(蘇州)電機(jī)有限公司2002年1月15日的會(huì)計(jì)處理為:

    借:銀行存款             980000

       貸:投資收益——股權(quán)投資收益  980000

    [分析指導(dǎo)]  松田(蘇州)電機(jī)有限公司征稅問題請(qǐng)看下列說明:

    (1)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定,“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。”

    (2)《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定,“房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,稅率為1.2%?!?br>
    (3)國(guó)稅函(1993)368號(hào)文件規(guī)定,“對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng),投資者參與投資利潤(rùn)分紅,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)階情況,按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。”

    依據(jù)上述規(guī)定,對(duì)參與投資利潤(rùn)分紅,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方式進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn),應(yīng)以房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)。其計(jì)算方法是:

    按照房產(chǎn)原值減除一定幅度(江蘇省規(guī)定的比例為30%)后的房產(chǎn)余值再乘以1.2%。

    計(jì)算公式為:

    應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值×1.2%

    房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×(1-30%)

    [特別提示]  

    上述規(guī)定均未明確房產(chǎn)稅的納稅人是投資方還是被投資方,一些專業(yè)書中對(duì)此也不十分明確。《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定,“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納?!逼髽I(yè)以房產(chǎn)對(duì)外投資,是以企業(yè)擁用的房屋產(chǎn)權(quán)換取被投資企業(yè)的股權(quán),投資后,房屋的產(chǎn)權(quán)即歸被投資企業(yè)所有,被投資企業(yè)對(duì)該房屋享有獨(dú)占權(quán)和處置權(quán)。

    從會(huì)計(jì)處理的角度來看,投資方將固定資產(chǎn)投出后,賬面的固定資產(chǎn)即消失,被投資企業(yè)按照“接受投資的固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)”原則確認(rèn)該項(xiàng)固定資產(chǎn)。因此,企業(yè)以房產(chǎn)投資入股,其房屋的所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移,其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的被投資方繳納。

    南京長(zhǎng)陽實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額為

    應(yīng)納稅額=[38000000×(1-30%)]×1.2%=319300元
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