房地產(chǎn)對(duì)外投資法律、會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理分析

企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資，以房地產(chǎn)的最后權(quán)利歸屬為標(biāo)準(zhǔn)可以分為以房地產(chǎn)作為實(shí)物投資于被投資公司和以房地產(chǎn)為對(duì)價(jià)交換其他公司持有被投資公司股權(quán)，以持有股權(quán)的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)可以分為為設(shè)立公司投入房地產(chǎn)和以房地產(chǎn)作為增資投資于被投資公司。以房地產(chǎn)對(duì)外投資，涉及法律、會(huì)計(jì)和稅務(wù)等方面的諸多問題，本文擬從此三方面的相關(guān)實(shí)務(wù)問題進(jìn)行分析，供業(yè)內(nèi)人士參考。

一、房地產(chǎn)對(duì)外投資法律處理

企業(yè)以房地產(chǎn)投資于被投資公司，屬于《公司法》第27條、第83條規(guī)定的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資。對(duì)于房地產(chǎn)等非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資，根據(jù)公司法的規(guī)定須滿足三個(gè)幾個(gè)條件：非貨幣財(cái)產(chǎn)可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓；須進(jìn)行評(píng)估；不得高出公司注冊(cè)資本的70%。在實(shí)務(wù)操作中，除滿足上述三個(gè)條件外，還應(yīng)注意處理如下一些要求和規(guī)定。

1、房地產(chǎn)必須能為被投資公司所用

國家工商總局1999年發(fā)布《關(guān)于企業(yè)登記管理若干問題的執(zhí)行意見》第四條要求“股東以實(shí)物折價(jià)入股的，其出資應(yīng)當(dāng)是能夠作為資本直接用于該公司生產(chǎn)經(jīng)營所需的物品……股東以不能用于所設(shè)公司生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的物品出資的，登記機(jī)關(guān)不予核準(zhǔn)”。因此，股東以房地產(chǎn)對(duì)外投資，如果不能為被投資公司所用，比如股東以廠房投資貿(mào)易公司，貿(mào)易公司并不從事生產(chǎn)制造活動(dòng)，廠房不能為其所用，則很難獲得登記機(jī)關(guān)的核準(zhǔn)。

2、出資人需保證對(duì)出資房地產(chǎn)擁有處分權(quán)

如果出資人對(duì)作為出資的房地產(chǎn)并不擁有處分權(quán)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定（三）》（以下簡(jiǎn)稱“公司法司法解釋三”）第7條和物權(quán)法第106條，只要作為出資的房地產(chǎn)出資行為符合物權(quán)法規(guī)定的善意取得條件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人已經(jīng)履行出資義務(wù)，公司對(duì)該出資房地產(chǎn)擁有完整的所有權(quán)。

此外，投資人還應(yīng)對(duì)作為出資的房地產(chǎn)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，保證出資行為完成后被投資企業(yè)對(duì)出資房地產(chǎn)擁有完整的所有權(quán)或使用權(quán)，如果出資人系以劃撥的土地使用權(quán)或已經(jīng)設(shè)立權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資的，應(yīng)在合理的期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù)或解除權(quán)利負(fù)擔(dān)手續(xù)，否則將被認(rèn)為其未依法全面履行出資義務(wù)。

3、必須依法評(píng)估

財(cái)政部、工商總局在2009年《關(guān)于加強(qiáng)以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的評(píng)估管理若干問題的通知》（財(cái)企[2009]46號(hào)）中要求，股東以非貨幣性資產(chǎn)出資或已經(jīng)作為出資的非貨幣性資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生重大變化的，必須委托法定資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。如果出資時(shí)未依法評(píng)估，根據(jù)公司法司法解釋三，公司、其他股東、債權(quán)人可以提起確認(rèn)之訴，起訴要求確認(rèn)出資人未履行出資義務(wù)。法院受理后應(yīng)委托有合法資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，如果評(píng)估價(jià)低于公司章程載明的價(jià)額，應(yīng)認(rèn)定出資人未完全履行出資義務(wù)。實(shí)際操作過程中，如果股東以房地產(chǎn)作價(jià)出資，在辦理注冊(cè)資本登記程序時(shí)，工商注冊(cè)機(jī)關(guān)通常需要公司提交出資人以實(shí)物出資的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和驗(yàn)資報(bào)告，否則工商注冊(cè)機(jī)關(guān)不會(huì)受理注冊(cè)申請(qǐng)材料。

4、不得虛增房地產(chǎn)價(jià)值

作為出資的房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值應(yīng)與公司章程所定價(jià)額相符，如果實(shí)際價(jià)格顯著低于公司章程所定價(jià)額，根據(jù)《公司法》第31條、《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第20條規(guī)定，出資股東應(yīng)以其他財(cái)產(chǎn)補(bǔ)足差額，設(shè)立時(shí)的其他股東承擔(dān)連帶責(zé)任，同時(shí)還需要對(duì)原出資房地產(chǎn)重新評(píng)估作價(jià)并重新進(jìn)行驗(yàn)資。但是，由于市場(chǎng)變化或客觀原因?qū)е路康禺a(chǎn)貶值的，公司法司法解釋三并不認(rèn)為其屬于出資不到位的情形，不會(huì)要求出資人承擔(dān)不足出資的責(zé)任。

5、必須辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)并實(shí)際交付使用

根據(jù)《公司法》第28條，股東以房地產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。為此，國家工商總局2005年發(fā)布《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》（國家工商總局令（2005）第22號(hào)）明確，在公司設(shè)立登記時(shí)，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時(shí)間繳納出資，屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請(qǐng)辦理公司實(shí)收資本的變更登記。未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，將直接影響出資人作為股東的權(quán)利。

此外，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后還應(yīng)及時(shí)交付房屋給被投資公司使用。根據(jù)公司法司法解釋三，如果先交付房屋，但未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，如果在合理的時(shí)間內(nèi)辦理完成，出資人可以要求從房地產(chǎn)實(shí)際交付公司使用之日起享有股東權(quán)利。但是，如果僅辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但未實(shí)際將房地產(chǎn)交付被投資公司使用，出資人在未交付前就不得享有公司股東的相應(yīng)權(quán)利。

二、房地產(chǎn)對(duì)外投資的會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)包括房屋和土地使用權(quán)，在會(huì)計(jì)上按照不同的資產(chǎn)進(jìn)行處理，其中房屋屬于固定資產(chǎn)，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，如果是外購房屋且不能合理分割土地和地上建筑物的，全部作為固定資產(chǎn)核算。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)用于開發(fā)對(duì)外出售的房產(chǎn)，相應(yīng)地土地使用權(quán)并入房產(chǎn)成本且作為存貨核算。

企業(yè)以其擁有或控制的房地產(chǎn)對(duì)外投資，在會(huì)計(jì)處理上涉及固定資產(chǎn)（建筑物）或無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）資產(chǎn)處置、非貨幣性資產(chǎn)交換、長(zhǎng)期股權(quán)投資、企業(yè)合并等方面的會(huì)計(jì)處理。

房地產(chǎn)對(duì)外投資，取得被投資公司的股權(quán)，除非以交易性金融資產(chǎn)或可供出售金融資產(chǎn)核算，通常都是作為長(zhǎng)期股權(quán)核算。對(duì)于以房地產(chǎn)對(duì)外投資形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，根據(jù)對(duì)被投資對(duì)象是否與投資方合并形成一個(gè)報(bào)告主體分為企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資和非企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，其中企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資根據(jù)參與合并各方前后是否同一方或相同的多方最終控制分為同一控制的企業(yè)合并和非同一控制的企業(yè)合并；非企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資包括投資者直接投入或通過非貨幣性資產(chǎn)交換取得長(zhǎng)期股權(quán)投資等。

(一)企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資

1、同一控制下企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資

合并方以房地產(chǎn)作為合并對(duì)價(jià)取得長(zhǎng)期股權(quán)投資的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本，該成本與房地產(chǎn)之間的差額應(yīng)當(dāng)按順序調(diào)整資本公積、盈余公積和未分配利潤，其會(huì)計(jì)核算如下：

a、房屋

借：固定資產(chǎn)清理

累計(jì)折舊

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)清理

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資（被投資方所有者權(quán)益賬面價(jià)值對(duì)應(yīng)股權(quán)比例份額）

資本公積

盈余公積

利潤分配——未分配利潤

貸：固定資產(chǎn)清理

b、土地使用權(quán)

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資

累計(jì)攤銷

無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

資本公積

盈余公積

利潤分配——未分配利潤

貸：無形資產(chǎn)

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

2、非同一控制下企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資

購買方應(yīng)以對(duì)外投出的房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的成本，其會(huì)計(jì)核算如下：

a、房屋

借：固定資產(chǎn)清理

累計(jì)折舊

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)清理

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資

貸：固定資產(chǎn)清理

借：固定資產(chǎn)清理

貸：營業(yè)外收入

或

借：營業(yè)外支出

貸：固定資產(chǎn)清理

b、土地使用權(quán)

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資

累計(jì)攤銷

無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

營業(yè)外支出

貸：無形資產(chǎn)

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

營業(yè)外收入

（二）非企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資

非企業(yè)合并下直接投入房地產(chǎn)形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資以及非貨幣性資產(chǎn)交換形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，其會(huì)計(jì)處理方式基本上和非同一控制下企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，不同的是，對(duì)于直接投入房地產(chǎn)形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，除非協(xié)議不公允，應(yīng)以投資合同或協(xié)議約定的價(jià)格作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本；對(duì)于非貨幣性資產(chǎn)交換形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，還涉及到補(bǔ)價(jià)。此外，非貨幣性資產(chǎn)交換形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，持有長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始成本，又因公允價(jià)值計(jì)量模式和賬面價(jià)值計(jì)量模式的不同而不同。公允價(jià)值模式下非貨幣性資產(chǎn)交換形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，其初始投資成本為換出房屋和無形資產(chǎn)的公允價(jià)值+支付的補(bǔ)價(jià)（或-收到的補(bǔ)價(jià)）-換入其他存貨或固定資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額；賬面價(jià)值計(jì)量模式下形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，其初始投資成本為換出房屋和無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值+支付的補(bǔ)價(jià)（或-收到的補(bǔ)價(jià)）-換入其他存貨或固定資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

三、房地產(chǎn)對(duì)外投資的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)對(duì)外投資，涉及的稅種包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等，不同稅種在不同交易模式下的稅務(wù)處理都有特別規(guī)定。

（一）企業(yè)所得稅

企業(yè)以其擁有的房地產(chǎn)對(duì)外投資，是否需要確認(rèn)資產(chǎn)處置收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，經(jīng)歷了一個(gè)從不征收到征收的過程。

1997年6月23日財(cái)政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)所得稅處理問題的通知（財(cái)稅字〔1997〕77號(hào)）（該文已被財(cái)政部于2011年2月21日《關(guān)于公布廢止和失效的財(cái)政規(guī)章和規(guī)范性文件目錄(第十一批)的決定》明文廢止）規(guī)定，企業(yè)以非現(xiàn)金的實(shí)物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)對(duì)外投資，發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估凈增值，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。但在中途或到期轉(zhuǎn)讓、收回該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓或收回該項(xiàng)投資所取得的收入與該實(shí)物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投出時(shí)原帳面價(jià)值的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅。因此，根據(jù)77號(hào)文，企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資，無論是否發(fā)生評(píng)估增值，均不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，不征收企業(yè)所得稅。

截至2000年，國家稅務(wù)總局開始明確要求企業(yè)以房地產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。該年6月21日，國家稅務(wù)總局公布《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號(hào)），規(guī)定企業(yè)以經(jīng)營活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。但是，如果房地產(chǎn)對(duì)外投資涉及企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或整體資產(chǎn)置換，符合規(guī)定條件的，可以不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得或損失計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

但是，2011年國家稅務(wù)總局《關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第2號(hào)）將118號(hào)文予以廢止。118號(hào)文廢止后，企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資是否屬于企業(yè)所得稅法上的視同銷售，是否需要將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣房地產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，需要尋求其他法律依據(jù)。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第25條對(duì)視同銷售行為的認(rèn)定采用列舉方式，明確非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的行為，應(yīng)當(dāng)視同銷售計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，但是列舉行為中并不包括對(duì)外投資。

不過，國家稅務(wù)總局2008年《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號(hào)）就《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第25條規(guī)定的視同銷售行為作了詳細(xì)解釋。828號(hào)文將企業(yè)處置資產(chǎn)的行為分為內(nèi)部處置和外部處置，資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變的處置屬內(nèi)部處置，不視同銷售確認(rèn)收入，資產(chǎn)所有權(quán)屬發(fā)生改變的，不屬內(nèi)部處置，應(yīng)按視同銷售確定收入，包括市場(chǎng)推廣或銷售、交際應(yīng)酬、職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利、利息分配、對(duì)外捐贈(zèng)以及其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。

以房地產(chǎn)對(duì)外投資，828號(hào)文雖然沒有明確列明，但該行為無論在形式上還是實(shí)質(zhì)上，都已經(jīng)將房地產(chǎn)的所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移至被投資公司，應(yīng)屬其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途無疑，應(yīng)當(dāng)視同銷售確定收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

(二)營業(yè)稅

企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資，屬于營業(yè)稅稅目中轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，但是，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)），以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。因此，對(duì)企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資是否征收營業(yè)稅，關(guān)鍵是投資方是否承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。反之，如果以房地產(chǎn)投資入股，但不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而是收取固定利潤的，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函〔1997〕490號(hào)），屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。

此外，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第51號(hào)），企業(yè)在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。

（三）土地增值稅

根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)），企業(yè)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。此外，如果發(fā)生企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，也暫免征收土地增值稅。

但是，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)），如果被投資企業(yè)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或投資方系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)且以其建造的商品房進(jìn)行投資的，應(yīng)依法計(jì)算繳納土地增值稅。

（四）契稅

企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資，根據(jù)法律規(guī)定投資方應(yīng)將房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給被投資企業(yè)，根據(jù)《契稅暫行條例》及國家稅務(wù)總局《關(guān)于以土地、房屋作價(jià)出資及租賃使用土地有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2004〕322號(hào)）的規(guī)定，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣征收契稅。之后，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制過程中以國家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕129號(hào)）重申以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資應(yīng)征契稅的規(guī)定。

此外，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕4號(hào)），如果發(fā)生公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓、合并、分立、企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓、同一集團(tuán)內(nèi)所屬企業(yè)土地房屋劃轉(zhuǎn)，承受原企業(yè)土地房屋權(quán)屬的，免征或減半征收契稅。

（五）印花稅

根據(jù)《印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，納稅人包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)在內(nèi)的產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)應(yīng)按書據(jù)所載金額的萬分之五繳納印花稅。對(duì)于“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”的范圍，根據(jù)國家稅務(wù)局《關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號(hào)），系指經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。

根據(jù)155號(hào)文，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)征印花稅，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓免征印花稅。但財(cái)政部、國家稅務(wù)總局2006年發(fā)布《關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕162號(hào)）修改了上述規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同均按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資，投資方和接受投資方均應(yīng)按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算繳納印花稅。