土地增值稅的稅金計(jì)算與會(huì)計(jì)核算
一、稅金計(jì)算
土地增值稅計(jì)算的兩個(gè)要素，主要是確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和確定扣除項(xiàng)目金額。應(yīng)納土地增值稅稅額的具體計(jì)算步驟如下：
（一）計(jì)算增值額
增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項(xiàng)目金額之和
?。ǘ┯?jì)算增值率，即增值額占扣除項(xiàng)目金額比例（%）
增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額之和×100%
?。ㄈ┯?jì)算土地增值稅稅額
土地增值稅稅額＝∑（每一級距的土地增值額×適用稅率）
例一：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)購買一塊土地，取得土地使用權(quán)支付金額為1000萬元，拆遷安置費(fèi)為80萬元，勘察設(shè)計(jì)及前期工程準(zhǔn)備費(fèi)為80萬元，建筑安裝工程費(fèi)為500萬元，管理費(fèi)用為8萬元，貸款利息為80萬元（未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)）。該房地產(chǎn)開發(fā)公司于3年后將該項(xiàng)目出售，取得轉(zhuǎn)讓收入共計(jì)2150萬元。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為土地增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的余額。本例中所列各項(xiàng)支出均屬可扣除項(xiàng)目。
1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入＝2150（萬元）
2、扣除項(xiàng)目金額之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（萬元）
3、土地增值額＝2150－1748＝402（萬元）
402
4、土地增值率＝━━━━×100%＝23%
1748
5、根據(jù)稅率界定，對土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用稅率為30%
6、應(yīng)納稅額＝402×30%＝120.6（萬元）
例二：某商場將所屬的一幢新建辦公樓全部出售，售價(jià)為4000萬元，有關(guān)新建辦公樓的資料為：①該商場在取得該土地使用權(quán)時(shí)，共支付土地出讓金500萬元；②該商場在建設(shè)該辦公樓過程中，支付有關(guān)拆遷補(bǔ)償費(fèi)110萬元，支付前期開發(fā)費(fèi)50萬元，支付建筑安裝工程費(fèi)1400萬元，支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用130萬元，支出間接開發(fā)費(fèi)用70萬元，支付貸款利息20萬元（未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)）；③該商場在出售辦公樓時(shí)支付的有關(guān)銷售稅金為220萬元。計(jì)算該商場應(yīng)繳納的土地增值稅。
本例題與上例基本相似，只是納稅人有所變化，故解題方法與上例相同。
1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入＝4000（萬元）
2、扣除項(xiàng)目金額＝500＋110＋50＋1400＋130＋70＋20＋220＝2500（萬元）
3、土地增值額＝4000－2500＝1500（萬元）
1500
4、土地增值率＝━━━━×100%＝60%
2500
5、根據(jù)稅率界定，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用稅率為30%，其增值額為：2500×50%＝1250（萬元）；增值額超過50%未超過100%的部分，適用稅率為40%，其增值額為1500－1250＝250（萬元）
6、應(yīng)納土地增值稅＝1250×30%＋250×40%＝475（萬元）
由于上述分段計(jì)算、匯總合計(jì)的方法較為繁瑣，在計(jì)算土地增值稅稅額時(shí)，也可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：
1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，速算扣除系數(shù)為0；
土地增值稅稅額＝增值額×30%
2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，速算扣除系數(shù)為5%；
土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%
3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的，速算扣除系數(shù)為15%；
土地增值稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%
4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，速算扣除系數(shù)為35%；
土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%
對例二按速算扣除法計(jì)算如下：
應(yīng)納稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
?。?500×40%－2500×5%＝475（萬元）
?。ㄋ模┓钦Ｇ闆r下應(yīng)納稅額的計(jì)算
1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算應(yīng)納稅額；
2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算應(yīng)納稅額；
3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格又無正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算應(yīng)納稅額。
土地增值稅計(jì)算的兩個(gè)要素，主要是確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和確定扣除項(xiàng)目金額。應(yīng)納土地增值稅稅額的具體計(jì)算步驟如下：
（一）計(jì)算增值額
增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項(xiàng)目金額之和
?。ǘ┯?jì)算增值率，即增值額占扣除項(xiàng)目金額比例（%）
增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額之和×100%
?。ㄈ┯?jì)算土地增值稅稅額
土地增值稅稅額＝∑（每一級距的土地增值額×適用稅率）
例一：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)購買一塊土地，取得土地使用權(quán)支付金額為1000萬元，拆遷安置費(fèi)為80萬元，勘察設(shè)計(jì)及前期工程準(zhǔn)備費(fèi)為80萬元，建筑安裝工程費(fèi)為500萬元，管理費(fèi)用為8萬元，貸款利息為80萬元（未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)）。該房地產(chǎn)開發(fā)公司于3年后將該項(xiàng)目出售，取得轉(zhuǎn)讓收入共計(jì)2150萬元。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為土地增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的余額。本例中所列各項(xiàng)支出均屬可扣除項(xiàng)目。
1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入＝2150（萬元）
2、扣除項(xiàng)目金額之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（萬元）
3、土地增值額＝2150－1748＝402（萬元）
402
4、土地增值率＝━━━━×100%＝23%
1748
5、根據(jù)稅率界定，對土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用稅率為30%
6、應(yīng)納稅額＝402×30%＝120.6（萬元）
例二：某商場將所屬的一幢新建辦公樓全部出售，售價(jià)為4000萬元，有關(guān)新建辦公樓的資料為：①該商場在取得該土地使用權(quán)時(shí)，共支付土地出讓金500萬元；②該商場在建設(shè)該辦公樓過程中，支付有關(guān)拆遷補(bǔ)償費(fèi)110萬元，支付前期開發(fā)費(fèi)50萬元，支付建筑安裝工程費(fèi)1400萬元，支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用130萬元，支出間接開發(fā)費(fèi)用70萬元，支付貸款利息20萬元（未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)）；③該商場在出售辦公樓時(shí)支付的有關(guān)銷售稅金為220萬元。計(jì)算該商場應(yīng)繳納的土地增值稅。
本例題與上例基本相似，只是納稅人有所變化，故解題方法與上例相同。
1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入＝4000（萬元）
2、扣除項(xiàng)目金額＝500＋110＋50＋1400＋130＋70＋20＋220＝2500（萬元）
3、土地增值額＝4000－2500＝1500（萬元）
1500
4、土地增值率＝━━━━×100%＝60%
2500
5、根據(jù)稅率界定，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用稅率為30%，其增值額為：2500×50%＝1250（萬元）；增值額超過50%未超過100%的部分，適用稅率為40%，其增值額為1500－1250＝250（萬元）
6、應(yīng)納土地增值稅＝1250×30%＋250×40%＝475（萬元）
由于上述分段計(jì)算、匯總合計(jì)的方法較為繁瑣，在計(jì)算土地增值稅稅額時(shí)，也可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：
1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，速算扣除系數(shù)為0；
土地增值稅稅額＝增值額×30%
2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，速算扣除系數(shù)為5%；
土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%
3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的，速算扣除系數(shù)為15%；
土地增值稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%
4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，速算扣除系數(shù)為35%；
土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%
對例二按速算扣除法計(jì)算如下：
應(yīng)納稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
?。?500×40%－2500×5%＝475（萬元）
?。ㄋ模┓钦Ｇ闆r下應(yīng)納稅額的計(jì)算
1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算應(yīng)納稅額；
2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算應(yīng)納稅額；
3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格又無正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算應(yīng)納稅額。
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