解讀：國(guó)稅總局8月1日起強(qiáng)征二手房個(gè)稅

　　繼去年5月、7月兩次下發(fā)通知后，昨日，國(guó)稅總局再次發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓需征個(gè)人所得稅的通知。相比此前的樂(lè)觀，在國(guó)稅總局第三次喊出“狼來(lái)了”時(shí)，南京不少業(yè)內(nèi)人士顯得尤為謹(jǐn)慎。有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，此次個(gè)稅征收極有可能動(dòng)真格，而這無(wú)疑將給南京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大影響。

　　繳稅公式

　　應(yīng)繳個(gè)稅=應(yīng)納稅所得額×20％

　　應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓房屋所得－房屋原值－合理費(fèi)用（裝修、手續(xù)費(fèi)等）

　　舉例：如果李先生在購(gòu)買了一所60萬(wàn)元的房屋后，將這所房屋以100萬(wàn)元的價(jià)格售出。假如相關(guān)合理費(fèi)用總共為5萬(wàn)元，那么李先生需要繳納的個(gè)人所得稅為：（100－60－5）×20％=7萬(wàn)元。

　　房屋原值的計(jì)算辦法

　　商品房

　　購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　自建住房

　　實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）

　　原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定繳納的土地出讓金。

　　已購(gòu)公有住房

　　原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）繳納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

　　城鎮(zhèn)拆遷安置住房

　?。?）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)；

　?。?）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)；

　?。?）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；

　?。?）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　國(guó)稅總局第三次重申

　　個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓征20%個(gè)稅

　　昨日下午，一條突如其來(lái)的消息打破了樓市的沉悶。在國(guó)稅總局的網(wǎng)站上，《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》再次出現(xiàn)。據(jù)悉，這已是國(guó)稅總局繼去年5月、10月后第三次下發(fā)類似通知。

　　房改房轉(zhuǎn)讓也需繳納個(gè)稅

　　根據(jù)通知，8月1日起對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，將以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。在征稅過(guò)程中計(jì)算征稅基數(shù)時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

　　國(guó)稅總局在通知中分商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置房分別細(xì)化了可以減除的稅金和費(fèi)用。其中已購(gòu)公有住房，即平常所說(shuō)的房改房，其原值計(jì)算方法為：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款，以及按規(guī)定向財(cái)政部門 或原產(chǎn)權(quán)單位 交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。對(duì)于未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，地方稅務(wù)部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)等標(biāo)準(zhǔn)自行核定，其個(gè)稅征稅基數(shù)在住房轉(zhuǎn)讓收入1% 3%的幅度內(nèi)確定。

　　自住滿5年僅一套房可免稅

　　通知明確，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征個(gè)人所得稅。出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，購(gòu)房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購(gòu)房金額小于原住房銷售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。

　　個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅合一征收通知中，個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅合一征收的辦法再次被鄭重提出。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅收征收窗口，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒(méi)有條件在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個(gè)人所得稅等稅收。

　　業(yè)內(nèi)人士分析

　　稅收政策對(duì)百姓影響不大

　　“還是看嚴(yán)重一點(diǎn)好?！蹦暇┚W(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理邢煒說(shuō)，從國(guó)家宏觀調(diào)控的趨勢(shì)看，最近征收個(gè)人所得稅的幾率比較大。從今年5月開(kāi)始，一系列宏觀調(diào)控還是從嚴(yán)進(jìn)行的，包括近期出臺(tái)的“國(guó)十五條”以及對(duì)外國(guó)人在華購(gòu)買房屋的限制，均表明加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的信心和力度。

　　一位不愿透露姓名的專家表示，從目前的調(diào)控趨勢(shì)來(lái)看，即便個(gè)稅強(qiáng)制征收政策在8月1日不能如期實(shí)施，但年內(nèi)肯定將嚴(yán)格執(zhí)行。該專家認(rèn)為，目前南京本地的實(shí)施細(xì)則還未出臺(tái)，在國(guó)稅總局的通知中個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅三稅合一征收被提出，不排除地方政府在落實(shí)政策中出面協(xié)調(diào)，通過(guò)合一征稅強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅。

　　南京三得益房地產(chǎn)置換有限公司經(jīng)理劉秀萍認(rèn)為，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，此前的一系列宏觀調(diào)控政策并沒(méi)將樓市完全降溫，所以才有了前幾天有關(guān)對(duì)外國(guó)人在華買房的限制政策，而國(guó)家在此時(shí)強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅也并非全無(wú)可能。

　　南京另外一家知名中介的負(fù)責(zé)人表示，從老百姓的反應(yīng)看，去年說(shuō)征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅時(shí)人們反應(yīng)特別強(qiáng)烈，但今年將營(yíng)業(yè)稅征收年限延長(zhǎng)到5年，老百姓反應(yīng)并不大?！皞€(gè)人所得稅也一樣，現(xiàn)在反對(duì)的客戶并不多?！痹撠?fù)責(zé)人表示，總的來(lái)說(shuō)，稅收政策還是沖著炒房者去的，對(duì)于自住購(gòu)房者而言影響不大。

　　辦稅人員認(rèn)為

　　三稅合一征收不太現(xiàn)實(shí)

　　個(gè)人所得稅到底會(huì)不會(huì)真的強(qiáng)制征收？昨晚記者電話采訪了南京市地稅局一位負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人明確表示，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房征收個(gè)人所得稅，并不是這次國(guó)家穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的一項(xiàng)稅收新政策，而是早有明文規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)多年來(lái)一直在征收。

　　“我們?cè)诜慨a(chǎn)交易中心三樓也有繳稅窗口?！痹撠?fù)責(zé)人介紹，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)該交納20％所得稅，從南京目前實(shí)行的情況來(lái)看，個(gè)人所得稅仍是自行申報(bào)，會(huì)否強(qiáng)制征收該負(fù)責(zé)人表示還得等省稅務(wù)部門的最終通知。

　　對(duì)于國(guó)稅總局此次通知中提到的“營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅合一征收”和“契稅部門代征個(gè)稅”問(wèn)題，南京財(cái)政局契稅所一位負(fù)責(zé)人表示，在此之前南京從未提到過(guò)個(gè)稅、契稅合一征收。有關(guān)人士認(rèn)為，從目前看契稅、個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅三稅合一征收并不現(xiàn)實(shí)。

　　開(kāi)發(fā)商多認(rèn)為

　　受政策影響樓市將進(jìn)一步降溫

　　盡管從各部門目前的表態(tài)看，南京會(huì)否強(qiáng)制征收個(gè)稅還未有明確說(shuō)法，不過(guò)南京開(kāi)發(fā)商、中介對(duì)此卻尤為擔(dān)心。南京三得益房產(chǎn)劉秀萍認(rèn)為，相比其他政策，個(gè)稅政策對(duì)二手房市場(chǎng)的影響明顯要大。征收個(gè)稅后，二手房的交易量有可能進(jìn)一步減少。城東一位開(kāi)發(fā)商介紹，本來(lái)在他看來(lái)，在“國(guó)十五條”后今年的相關(guān)宏觀調(diào)控政策就已經(jīng)見(jiàn)底了，可沒(méi)想到此時(shí)又出來(lái)一個(gè)個(gè)稅征收政策，這將改變他們對(duì)下半年市場(chǎng)的判斷。業(yè)內(nèi)人士分析，個(gè)稅征收后，投機(jī)或投資者將進(jìn)一步減少，甚至絕跡，整個(gè)市場(chǎng)的活躍程度將降低。

　　南京農(nóng)業(yè)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心有關(guān)專家認(rèn)為，比實(shí)際影響更為可怕的是，個(gè)稅政策的出臺(tái)會(huì)進(jìn)一步改變購(gòu)房者心理預(yù)期，從而使得需求在一定程度受到抑止。在采訪中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商均承認(rèn)此觀點(diǎn)。他們認(rèn)為，個(gè)稅政策出臺(tái)后，樓市將進(jìn)一步降溫，市場(chǎng)有可能再進(jìn)入一段適應(yīng)期。

　　特別提醒

　　房屋裝修按揭付利息別忘留證明

　　今后大家在裝修房屋的時(shí)候可不要忘記索要發(fā)票。國(guó)家稅務(wù)總局明確了購(gòu)房合理費(fèi)用包括：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。這些費(fèi)用在計(jì)稅時(shí)能被減除。

　　國(guó)家稅務(wù)總局這份文件規(guī)定，納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi) 鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等 的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

　　另外，納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。