房地產(chǎn)行業(yè)具有資金需求量大的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源主要渠道包括，自籌資本金、銀行借款、關(guān)聯(lián)企業(yè)借款等。隨著近年，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)借款的限制，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道更多的依靠關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金拆借進(jìn)行。由于相關(guān)法規(guī)對(duì)借款利息在列支上的不同要求，和企業(yè)借款情況復(fù)雜的普遍化，我們有必要對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步的探討。

　　一、借款利息的會(huì)計(jì)處理

　　首先明確的是，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得借款費(fèi)用的處理與其他企業(yè)相比也具有一定的特殊性，2001年頒布的《借款費(fèi)用》準(zhǔn)則也明確聲明了“該準(zhǔn)則不涉及房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用”所以，對(duì)借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理，至今沒(méi)有相關(guān)準(zhǔn)則為依據(jù)。而按照1993年《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為進(jìn)行資金籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)等是計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用的。其后，財(cái)政部對(duì)此又重新進(jìn)行了規(guī)范，1999年財(cái)政部頒發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。”自此明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利息資本化的問(wèn)題，但我們從該條規(guī)定上來(lái)看，借款費(fèi)用資本化和費(fèi)用化的期間劃分已經(jīng)明確，即以產(chǎn)品完工為標(biāo)準(zhǔn)。但何為“為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金”卻定義的十分模糊，這于我們?cè)诮杩钯M(fèi)用準(zhǔn)則中看到的以累計(jì)支出數(shù)為依據(jù)明確說(shuō)明是不同的。使得我們產(chǎn)生這樣的疑問(wèn)，房地產(chǎn)行業(yè)有沒(méi)有不為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)而借入的資金呢？也就是說(shuō)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工前，是否所有的借款利息都可以資本化呢？這樣處理是否缺乏應(yīng)有的謹(jǐn)慎呢？另外，我們從規(guī)定中也可以看到，在會(huì)計(jì)處理中，對(duì)向金融機(jī)構(gòu)的借款和向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款處理原則應(yīng)該是相同的。

　　二、所得稅借款利息的規(guī)定

　　按照國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)的規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。”這里的規(guī)定與財(cái)務(wù)管理規(guī)定一樣，盡管用詞不盡相同，但仍然僅對(duì)期間進(jìn)行了界定，而不管是稅收規(guī)定里的“為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”還是財(cái)務(wù)管理規(guī)定里的“為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”，概念都是相對(duì)模糊的。當(dāng)然從稅收上來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，不同于會(huì)計(jì)上的謹(jǐn)慎原則，資本化要比費(fèi)用化更符合稅收的立法原則，但卻是不符合企業(yè)利益的。另一方面，非金融機(jī)構(gòu)的借款所得稅有具體的規(guī)定：“向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，不高于按照金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除”：“納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50％的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除。”所以，在劃分資本化和費(fèi)用化之前，我們還要注意借款金額的限制。

　　三、土地增值稅借款利息的規(guī)定

　　按照土地增值稅暫行條例的規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。”在這里，什么樣的利息才能在計(jì)算增值稅時(shí)扣除是有了與所得稅不同的規(guī)定的。那就是，如果想據(jù)實(shí)扣除，就要符合幾個(gè)條件：一、按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)�；二、提供金融機(jī)構(gòu)證明、三、不能超過(guò)商業(yè)銀行同期貸款利率。這三個(gè)條件就明確了，向非金融機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款是不能據(jù)實(shí)扣除的。如果企業(yè)有向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款，就只能按照10%的標(biāo)準(zhǔn)扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用，而不能單獨(dú)計(jì)算利息在稅前扣除。

　　從上述分析可以看出，在考慮房地產(chǎn)企業(yè)的利息問(wèn)題的時(shí)候，會(huì)計(jì)與稅法的區(qū)別，從而為了方便納稅調(diào)整，我們應(yīng)該對(duì)金融機(jī)構(gòu)的借款利息于其他企業(yè)的借款利息在賬務(wù)上分別核算。同時(shí)關(guān)注，稅前列支的金額限制和條件限制。