房產交易稅收政策

　　一、房地產開發(fā)企業(yè)銷售房產（一手房）涉及應納地方稅收政策

（一） 營業(yè)稅 房地產開發(fā)企業(yè)銷售不動產或者轉讓土地使用權，按照計稅營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。 應納稅額＝計稅營業(yè)額×稅率（5%） 房地產開發(fā)企業(yè)銷售不動產以向購買方收取的全部價款和價外費用為計稅營業(yè)額；房地產開發(fā)企業(yè)銷售不動產采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

（二）地方（營業(yè)稅）附加： 計征依據(jù)：以應納營業(yè)稅額為計稅（費）依據(jù) 適用稅（費）率如下： 1、城市維護建設稅按市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％計征（外資企業(yè)、外籍個人免征）。 2、教育費附加按3%的征收率計征（外資企業(yè)、外籍個人免征）。 3、地方教育附加按1%的征收率計征（純中央屬企業(yè)免征） 4、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加隨同營業(yè)稅一并征免。

（三）企業(yè)所得稅： 中華人民共和國境內的房地產企業(yè)，應當就其生產、經營所得和其他所得，繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)的生產、經營所得和其他所得包括來源于中國境內、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收入總額減去準予扣除項目后的余額為應納稅所得額。廈門市企業(yè)所得稅稅率為15%. 計算公式為：應納稅額＝應納稅所得額×稅率 應納稅所得額＝收入總額一準予扣除項目金額。

（四）印花稅：以購房合同金額為計稅依據(jù)，按“產權轉移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。

（五）土地增值稅：對我市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率暫作以下調整，從2007年8月1日（稅款入庫時間）起執(zhí)行。

　　1.住宅一律按1%預征；2.商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓等其他房地產按2%預征；3.別墅按3%預征。
對符合下列情形之一且根據(jù)有關規(guī)定預繳土地增值稅的房地產開發(fā)企業(yè)應自行進行土地增值稅清算：（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。

　　二、單位銷售二手房涉及的有關地方稅收規(guī)定

（一）營業(yè)稅：以全部收入（或評估價）減去購置原價后的余額為計稅依據(jù)，按5%的稅率計征營業(yè)稅。

（二）地方（營業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定）。

（三）企業(yè)所得稅：將售房收入并入企業(yè)應納稅所得額計算企業(yè)應納所得稅額。（四）印花稅：售購房雙方以合同記載金額為計稅依據(jù)，按“產權轉移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。（五）土地增值稅：對單位轉讓二手房產、地產，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則以及現(xiàn)行政策規(guī)定，計算征收土地增值稅。

　　三、個人銷售二手房涉及的有關地方稅收規(guī)定

（一）營業(yè)稅：1、基本規(guī)定：自2006年6月1日起，個人購買住房不足5年轉手交易的，對外銷售時按取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，對外銷售時可免征營業(yè)稅，非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，對外銷售時按售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　2、關于享受優(yōu)惠政策的普通商品住房界定標準 根據(jù)《廈門市政府辦公廳關于享受優(yōu)惠政策的普通商品住房界定標準的通知》（廈府辦[2005]147號）規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住宅應同時滿足以下條件：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2、單套建筑面積在140平方米以下；3、成交價格在7000元/平方米以下。此標準自2005年6月1日起執(zhí)行。

　?。ǘ┑胤剑I業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定）

　?。ㄈ﹤€人所得稅：1、個人出售房產，有增值但不符合以下特殊規(guī)定的，按收入全額征收1.5%的個人所得稅。有增值符合以下特殊規(guī)定的，按以下特殊規(guī)定辦。 特殊規(guī)定：（1）為鼓勵個人購換住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售前后一年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產權過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向我局繳納或直接以個人所得稅形式繳納。個人出售現(xiàn)住房前后一年內以個人、兒女、夫妻名義購房以及與兒女、夫妻共同購房的，憑戶口簿或戶籍管理部門的身份關系證明材料及有關售購房資料，經稅務部門審核后可按照購房金額大小相應退還全部或部分已繳納的納稅保證金或個人所得稅。

　?。?）個人首次上市出售房改房（包括出售已購公有住房、集資建房、經濟適用房），免征個人所得稅。

　?。?）個人出售住房（不含個人首次上市出售房改房），雖有增值的，但只要產權人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，產權人必須向代征人廈門市房地產交易權籍登記中心提供唯一家庭生活用房聲明，經代征人廈門市房地產交易權籍登記中心審核，符合上述條件代征人可直接予以免征個人所得稅。

　?。ㄋ模┯』ǘ悾菏圪彿侩p方以合同記載金額為計稅依據(jù)，按“產權轉移書據(jù)”稅目及萬分之五的稅率計征。

　　（五）土地增值稅：對個人轉讓二手房，有增值但不符合減免稅條件的，按收入全額征收0.5%的土地增值稅，自2007年8月1日起執(zhí)行。具體減免政策如下：個人轉讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；個人轉讓非普通住宅（指高檔住宅、別墅、車位、商場、寫字樓等），凡購買滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；購買滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；購買未滿三年的全額征收土地增值稅。

　　以上時間規(guī)定與征收營業(yè)稅的一致，即以個人購買住房取得的契稅繳款書的填發(fā)日期和房屋產權證注明的時間按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。