如何計算繳納土地增值稅

    土地增值稅應(yīng)納稅額的計算按下列公式進(jìn)行：土地增值稅=出售房地產(chǎn)的總收入—扣除項目金額

    應(yīng)納土地增值稅額=土地增值額×適用稅率

    土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.因此，若土地增值額超過扣除項目金額50%以上，即同時適用二檔或三檔以上的稅率的，則需分檔計算。

    各項目的具體內(nèi)容為：

    （1）出售房地產(chǎn)收入。納稅人出售房地產(chǎn)所取得的收入應(yīng)包括貨幣收入、實物收入和其他收入等全部收入。

    （2）扣除項目金額。土地增值稅的扣除項目金額具體有下列項目：

    ①取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡通過有償出讓的方式取得土地使用權(quán)的，是指納稅人在受讓國有土地使用權(quán)時所支付的出讓金；凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的，是指在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，按規(guī)定補交的讓金或征地時已支付的土地征用及拆遷補償費用。

    ②開發(fā)土地的成本、費用。

    ③新建房及配套設(shè)施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格。

    建造商品房及配套設(shè)施的成本費用，是指建造商品房本身的成本費用，以及室內(nèi)外配套設(shè)施的成本費用。包括前期工程費、建筑安 程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)時間接費用及建設(shè)期間所發(fā)生的利息支出。凡建造小區(qū)出售的，其扣除項目金額應(yīng)包括不單獨出售而將其成本及費用攤?cè)肷唐肥蹆r中的配套設(shè)施的成本與費用，如道路、供水、供熱設(shè)施以及小區(qū)的中小學(xué)校、托兒所（幼兒園）、派出所、糧店、副食店等。但按規(guī)定不應(yīng)計入商品房成本，而是單獨收取的一些配套設(shè)施除外。

    舊房及建筑物的評估價格，是指房屋建筑物的重置價格乘以幾成新折扣后的價格。即按計征土地增值稅時建造同樣的房屋及建筑物所需花費的成本和費用再扣除折舊因素。例如，一幢七十年代建造的房子，當(dāng)時造價為100萬元×60%=2 40萬元，舊房及建筑物的評估價格，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)房產(chǎn)管理部門或有關(guān)評估機(jī)構(gòu)提供的價格情況確定。

    ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括在出售房地產(chǎn)時所支付的營業(yè)稅、城市維護(hù)建筑設(shè)施稅、教育費附加。

    ⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。

    （3）此外，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算。

    ①隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

    ②提供扣除項目金額不實的；

    ③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。