新政策下的土地增值稅節(jié)稅點的解讀

　　2006年3月2日，財政部、國家稅務總局根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條件》）及其實施細則和有關規(guī)定精神，下發(fā)了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件（以下簡稱新文件），對土地增值稅征管過程中的若干問題進行了規(guī)范和明確。規(guī)定從2006年3月2 日起，將執(zhí)行新的土地增值稅政策。該文件的出臺，提醒納稅人進行土地增值稅籌劃時必須防范新的風險，同時，又為人們進行相應稅收籌劃提供了新亮點。

　　一、“普通住宅”不再是理想的避稅所1、認定標準更加嚴格。新文件規(guī)定，《條件》第八條中“普通標準住宅”和《財政稅、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅 [1999]210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。

　　2、增值額要分別核算。文件要求，對納稅既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。財稅[1995]48號規(guī)定，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條件第八條（一）項的免稅規(guī)定。

　　同時，為了保證政策延續(xù)性，新文件明確了在本文件發(fā)布之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區(qū)、協(xié)調人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。意味只要納稅人在今年3月1日前（含）提出了免稅申請，并經稅務機關按原來確定的標準審核確定的，均可按原政策執(zhí)行而不需做追溯調整。

　　二、舊房轉讓政策規(guī)定更趨于理性化為加強房地產稅收征管，推進依法治稅，財稅[2006]21號要求，對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。如果既未進行評估又不能提供購房發(fā)票，納稅人有可能為此繳納超過實際應繳數額的稅收。

　　1、準予扣除項目每年加計5%.對于那些轉讓未經評估舊房及建筑物的納稅人，無法是個利好消息。新文件規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確定，《條件》第六條（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

　　2、與上述優(yōu)惠政策相對應，新政策規(guī)定，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。而原財稅 [1995]48號文件第十一條規(guī)定，對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，分別作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。

　　另外，若納稅人進行舊房的銷售，將能單獨計價的部分從整個房地產的價值中分離出來，（如辦公設備等）納稅人與購買者簽定一份房產轉讓合同再簽定一份附屬辦公設備購銷合同從而使增值額降低節(jié)省應納土地增值稅。

　　三、不及時預繳和清算稅款將受處罰1、預征率將適時被調整。新文件要求，各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區(qū)房地產業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普遍住房和商用房等不同類型，平常合理地確定預征率，并適時調整。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

　　2、轉讓房地產要及時進行土地增值稅清算。文件規(guī)定，工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。對已竣工驗收的房地產項目凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局規(guī)定。

　　各地土地增值稅預征率，是根據本地區(qū)房地產業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型確定的；具體清算辦法也由各省、自治區(qū)、直轄市和計算單列市地方稅務局規(guī)定。納稅人可以充分利用這些空間，有針對性進行稅收籌劃。

　　四、對搬遷轉讓的征免稅界限要分清新文件首次對“因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷”進行了了明確解釋：1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條件實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；2、因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。這同時表明，因其它任何原因進行的搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，均不在免征土地增值稅范圍內，自3月2日開始要征收土地增值稅。

　　《財政部國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）文件規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫行免征收土地增值稅。由于新文件未加以調整，納稅人仍可以享受上述政策規(guī)定。

　　五、房地產企業(yè)部分免稅優(yōu)惠被取消為了防止房地產開發(fā)企業(yè)通過采用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資或聯(lián)營來達到避稅目的。新文件第五條明確規(guī)定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。即房地產開發(fā)企業(yè)以房地產進行投資或聯(lián)營要繳納相應的土地增值稅。

　　新文件只對以房地產進行投資或聯(lián)營的征免稅問題進行了重新明確，但是，對于財稅[1995]48號有關合作建房企業(yè)兼并轉讓房地產的征免稅問題沒有包括其中，所以所以納稅人可以利用該政策，在購置土地使用權進行房地產開發(fā)時，可以預先聯(lián)系到購買者，予收購買者的購房款作為合作建房的資金，簽定合作建房合同，合理規(guī)避新政策所帶來的稅收籌劃風險。