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等價(jià)交換房屋時(shí)對(duì)契稅的避稅籌劃

來(lái)源: 編輯: 2009/03/26 13:50:43 字體:

  

 

 小編絮語(yǔ)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定,土地使用權(quán)交換,交換價(jià)格不相等的,由多付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的,免征契稅。

    根據(jù)《契稅暫行條例》第四條,土地使用權(quán)交換、房屋交換,以所交換土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)?!?font color="#0000ff">契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定,土地使用權(quán)交換,交換價(jià)格不相等的,由多付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的,免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換,按照上述規(guī)則繳納契稅。從這些規(guī)定可以看出,當(dāng)雙方當(dāng)事人進(jìn)行等價(jià)交換時(shí),任何一方都不用繳納契稅,因?yàn)閮r(jià)差為零,納稅人可以借此政策進(jìn)行籌劃。

 ?。?)購(gòu)買(mǎi)房屋。在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí),眼光不一定只盯在新房子上,其實(shí)房屋交換也是一種買(mǎi)房子的方式,而且,這種方式可以減少購(gòu)買(mǎi)方的契稅。如果納稅人甲擁有一座60平方米的住房,想出售并同時(shí)購(gòu)買(mǎi)新的120平方米的大房子;納稅人乙是城鎮(zhèn)職工,沒(méi)有住房,想購(gòu)買(mǎi)60平方米左右的房屋。這時(shí),兩者便可以通過(guò)合作,節(jié)省契稅。具體方式是:乙以自己的名義買(mǎi)下120平米的房子,而這根據(jù)規(guī)定免征契稅,然后甲和乙再將房子交換,這項(xiàng)行為只須就其價(jià)差繳納契稅。比如,甲的房子是60萬(wàn)元(包括裝修等),而購(gòu)買(mǎi)的新房子價(jià)格為90萬(wàn)元。則只須繳納契稅1.2萬(wàn)元[(90-60)×4%]。如果不進(jìn)行籌劃,則應(yīng)繳納契稅3.6萬(wàn)元(90×4%)。通過(guò)籌劃,可以節(jié)省契稅2.4萬(wàn)元。

 ?。?)交換房屋。當(dāng)納稅人交換土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí),如果能想出辦法保持雙方的價(jià)格差額較小甚至沒(méi)有,這時(shí)以?xún)r(jià)格為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納契稅就會(huì)較小甚至沒(méi)有,所以這種籌劃的核心便是盡量縮小兩者的價(jià)差。

  假定甲、乙兩位當(dāng)事人交換各自房屋所有權(quán),甲的房屋市場(chǎng)價(jià)格大約是100萬(wàn)元,乙的房屋價(jià)格大約是80萬(wàn)元,如果不進(jìn)行籌劃,乙應(yīng)該繳納一定數(shù)額的契稅,其計(jì)算如下:

  應(yīng)納稅額=(100-80)×4%=0.8(萬(wàn)元)

  其實(shí),在兩位當(dāng)事人進(jìn)行房屋交換之前,可以將乙的房屋按照甲的意思進(jìn)行改造,增加房屋乙的市場(chǎng)價(jià)值,最好達(dá)到兩者基本接近,這樣便可以免去契稅。具體可以籌劃為,乙通過(guò)裝修、裝璜使其房屋增值為100萬(wàn)元或是甲將其房屋中可以單獨(dú)出售部分從整體中分開(kāi),只就其主要部分進(jìn)行交換。

  在房屋的交換過(guò)程中,還有一些小技巧,如果能夠運(yùn)用的話(huà),也能夠省下不少稅款。比如,有A、B、C三位經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人,A和C均擁有一套價(jià)值500萬(wàn)元的房屋,B想購(gòu)買(mǎi)A的房屋,A也想購(gòu)買(mǎi)C的房屋后出售自己的房屋。如果不進(jìn)行籌劃,A購(gòu)買(mǎi)C的住房,應(yīng)繳納契稅計(jì)算如下:

  應(yīng)納稅額=500×5%=25(萬(wàn)元)

  同樣,A向B出售其住所,也同樣要繳納契稅25萬(wàn)元。

  如果三方進(jìn)行一下調(diào)整,先由A和C交換房屋,再由C將房屋出售給B,這同樣滿(mǎn)足三方的要求,但卻能夠省去契稅25萬(wàn)元。因?yàn)锳B之間為等價(jià)交換,不用繳納契稅,整個(gè)過(guò)程中,只是在C將房屋出售給B時(shí)應(yīng)繳納契稅。

責(zé)任編輯:紫菁

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