韓令國：房產稅政策只能推動房價繼續(xù)向上漲

　　“十二五”會議已經結束，房地產業(yè)沒有被納入重點調控目標，說明政府根本無力擺脫對房地產業(yè)的依賴，對于房地產從業(yè)與投資者來說，是最大的好消息，對普通居住需求群體來講，也是一個非常失望的壞消息。

　　房價該不該降，會不會降這個問題始終困擾著居住需求與投資性需求，同時也困擾著實體經營者，在民心背離的社會環(huán)境里更困擾著政府對未來的期待。

　　降房價，有產者與投資需求就會蒙受巨大的利益損失，不降房價，居住需求就要承受更大的生存壓力，實體行業(yè)投資者也要無時無刻的顧慮著房地產業(yè)一頭獨大可能造成經濟波動的隱憂，此外，有產者與無產者之間的利益分配矛盾已經將兩個階層徹底演化成兩個階級，社會矛盾正在隨著財富分配不公造成的利益分歧不斷惡化。

　　從最近幾年政府對房地產業(yè)的調控態(tài)度看，降房價絕非政府本意，即使出現(xiàn)過93年海南房地產泡沫破裂、94年廣西北海房地產泡沫破裂與07年深圳房價大跌，也僅是政府疏忽造成的意外，去除以上房價下跌現(xiàn)象后再看中國的房地產市場，十幾年來始終是一柱沖天的蒸蒸日上，房價也自然是一路走高，這已經表明政府的態(tài)度，對房地產絕不會輕易放棄，坦白一些講，就是政府對房地產能為自身創(chuàng)造利益是絕不能放棄的。

　　許多人都盼望房價大跌，并從普通民眾的承受力以及不該有另一只手的角度去衡量房價應該處于什么價位，從民生需求角度講是完全正確的，因為在早已脫離原始社會生活狀態(tài)的今天，住房本身就是生存必須品，它是一個公民應當享有的基本生存權利。但是卻忽略了一個不可改變的事實，政府不是解決矛盾的地方，而是制造矛盾的地方，中國百姓的許多困惑也皆源于此，其中就包括高房價。

　　從房價構成成本角度講，在一線城市一套售價每平米2萬左右的商品房里，政府利用土地流轉與房地產業(yè)相關稅收從中所得最少的是60%以上，最高的可以達到70%以上，也就是說普通百姓每買一平米商品房，就等于向政府支出了60%以上的購房成本。當然，這其中存在開發(fā)商囤地所得的收益，但是這一部分收益會隨著開發(fā)商二次投資的土地成本增長而再次轉入政府收入中，也就是說除了開發(fā)商停止再次開發(fā)以外，房地產業(yè)中最大的利益將永遠是屬于政府的，誠然，這并不代表開發(fā)商不賺錢，只是說明開發(fā)商在房地產上的收益遠比政府所得的要低得多，購房者絕大部分支出都是在政府行為買單。

　　以房價構成成本看房價預期，降房價的唯一希望就是政府讓利或者退出利益鏈，除此之外也僅有經濟衰退是唯一可能性，但是從降房價所需的這兩個條件，想達成任何一條都不可能，也就是說政府行為不會止步，經濟危機蕭條不會發(fā)生。

　　在這樣的情況下，普通百姓所能期待的房價大跌就成為泡影，唯一可期的或許只有房價平穩(wěn)不要過快上漲。事實上政府調控的本意也僅在于此，從這一次9.29 調控與此前的《國十條》來看，從行政手段的調控目標看，就是極力穩(wěn)定住部分城市房價，遏制其增長過快，對與房價漲幅較快但并不十分敏感，百姓的抱怨還沒有無法掩蓋的地區(qū)，依舊被列為調控之外就是最好的證明。

　　弄清楚現(xiàn)行房地產調控政策的本意后再看房產稅，是絕對不值得期待的。原因就在于造成房價過高的根本原因不在于市場行為，而是政府，無論是流動性泛濫推高房價，還是政府所得過高造成房價構成成本上漲推高房價，直接的罪魁禍首都是政府本身，頂風作案的地方政府強拆也正是源于房地產背后所牽涉到的龐大利益，正是這種利益的角逐造就了高房價（腐敗屬于另一條原因）。

　　那么在這些因素無法去除的情況下開征房產稅實際上只是為政府多增加一項財政收入，從任何角度來衡量房產稅的根本意圖都不是為了調控房價，這一點在上海官員關于開征房產稅不是為了降房價的澄清中也已經得到證實。因此，無論是梯度式征收，還是全面征收對與普通百姓來講，都不能作為政府以重稅來降房價的依據(jù)，事實上也根本無法達到降房價的效果。

　　從2003年房地產業(yè)被確認為支柱產業(yè)后，房地產業(yè)所帶來的財政在政府財政收入中的比例就不斷走高，截止到 09年底，全國財政收入近7萬億中就有近5萬億來自于房地產，其中僅土地溢價收益就高達1.5萬億，部分城市80%的財政得益于房地產業(yè)。在中央需要每年保持經濟增長8%，而二元化社會結構又沒有改變，替代型的經濟支柱又沒有的情況下，地方性的經濟轉型根本就不存在，地方政府所能依賴的經濟增長最終只能建立在房地產之上（可能十二五結束后會有所改變，但是想在五到十年內有大的改變根本不能），因此，政府退出利益鏈的可能性就等于零。在這樣的情況下，即使房價不暴漲，想大跌也難。

　　由上可見，在這樣的趨勢下，受經濟需求與地方政府利益驅使，只要不出現(xiàn)經濟衰退并長期蕭條，未來的房價就不會大跌，而在這種預期下出臺的房產稅，最終只能為商品房增加成本，從市場角度講，無論是生產者還是經營者，只要生產與經營成本有所增加，就會最終轉嫁到需求之上。開發(fā)商的開發(fā)成本增加商品房售價就會上漲，投資需求的持有成本增加，二手房價格就會提升，兩者間既有相互遏制作用，又有相互推動作用，但是從現(xiàn)行的房地產預期來看，遏制作用早已在政府需求下被消除，唯一所剩的只有相互推動作用。

　　最后我們所能看到的或許只有一個現(xiàn)象，如果十二五期間以保障民生為謊言大力推進無用的基礎建設（包括高鐵、世博、奧運、亞運、FI賽車場、城市景觀等），就會變本加厲的從土地上獲取更大的收益來滿足財政需求，如果這種趨勢延續(xù)，并無法降低開發(fā)商的土地購置成本，未來的房價就會繼續(xù)走高，而房產稅為持有者所增加的持有成本最終也會完全轉嫁到居住需求之上，房產稅的最后作用一定是推高房價的。

　　誠然，有些事情普通百姓根本無力改變，就像你承受著全球三甲的賦稅卻享受著全球倒數(shù)排名的社會保障，接受著全球最高的通脹率卻拿著全球倒數(shù)的工資，80%活在國際標準貧困線以下的國民卻要接受全球最貴的房價，吃著全球最差藥品卻要接受昂貴的藥價與醫(yī)療費用，花著高昂的學費卻要接受低下的劣等教育一樣，這里除卻不公，就是你所必須接受的無數(shù)失望。