房地產(chǎn)稅立法將加快 2014年政策主基調(diào)預(yù)期維穩(wěn)

在十八屆三中全會(huì)明確提出要進(jìn)行財(cái)稅制度改革后，房產(chǎn)稅將面臨變革的預(yù)期也更加強(qiáng)烈，作為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制所看重的重要組成部分，房產(chǎn)稅改革的方向和趨勢(shì)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注話(huà)題。

房地產(chǎn)稅征收面臨爭(zhēng)議房地產(chǎn)稅是對(duì)所有和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易相關(guān)的稅的總稱(chēng)，包括和房產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅等多種稅。而市場(chǎng)熱議的房產(chǎn)稅則是多種稅收制度中的一種。

僅以房產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海和重慶效果來(lái)看，根據(jù)2013年房?jī)r(jià)上漲指數(shù)，已經(jīng)實(shí)行超過(guò)兩年多的上海和重慶房?jī)r(jià)卻沒(méi)有因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的實(shí)行而有多大改變。媒體在采訪(fǎng)業(yè)內(nèi)多位人士時(shí)大多表示，目前房產(chǎn)稅實(shí)行的效果確實(shí)不夠理想，這主要因?yàn)榉慨a(chǎn)稅稅率并不高，而且上海方案只針對(duì)增量。

對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申談到，房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響可能主要還是心理上的引導(dǎo)作用。而從代替土地財(cái)政收入，控制房?jī)r(jià)下降等方面來(lái)看，整體效果也不明顯。房?jī)r(jià)還在漲，財(cái)政收入占比也較小。

就整個(gè)房地產(chǎn)稅體系，億翰智庫(kù)表示，房地產(chǎn)稅改革過(guò)程也存在幾個(gè)爭(zhēng)議點(diǎn)。其一是稅收輕重問(wèn)題，有人認(rèn)為針對(duì)房地產(chǎn)的稅負(fù)過(guò)于龐大有側(cè)面推高房?jī)r(jià)的隱患。二手房交易產(chǎn)生稅，新房的實(shí)際房?jī)r(jià)中也包含很多稅收。加之供給不足的現(xiàn)象目前普遍在一二線(xiàn)城市存在，在供給不足的情況下，成本很容易轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，所以每一次在房地產(chǎn)業(yè)的加稅可能對(duì)實(shí)際房?jī)r(jià)都是由向上的作用。反之供給出現(xiàn)過(guò)剩時(shí)，房地產(chǎn)稅收對(duì)于成交則會(huì)出現(xiàn)較大的抑制作用。

其次是稅收的合理性問(wèn)題，特別是在房產(chǎn)稅對(duì)住宅征收的問(wèn)題上，都比較關(guān)注土地出讓金和房產(chǎn)稅之間存在的征收與否是否矛盾的問(wèn)題。但從結(jié)果上看，房產(chǎn)稅沒(méi)有達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用，作用很小可以忽略不計(jì)。

房地產(chǎn)稅改革戰(zhàn)線(xiàn)長(zhǎng)、難度大近期，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布名為“將全面深化財(cái)稅體制改革落到實(shí)處”的報(bào)告，根據(jù)報(bào)告，2013年我國(guó)公共財(cái)政收入達(dá)到12.9萬(wàn)億，人均宏觀(guān)稅負(fù)已經(jīng)接近萬(wàn)元。而受房地產(chǎn)成交量增加帶動(dòng)，契稅3844億元，增長(zhǎng)33.8%；土地增值稅3294億元，增長(zhǎng)21.1%.據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)類(lèi)別的稅占全國(guó)公共財(cái)政收入一成不到，加上商品房交易過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅基本要超過(guò)一成的稅負(fù)。此外，根據(jù)國(guó)土資源部公布的去年全國(guó)土地出讓總金額，土地出讓金已經(jīng)達(dá)到地方財(cái)政收入的六成。如果再加上房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的稅收，和房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)以及土地出讓金基本能夠接近達(dá)到和地方財(cái)政本級(jí)收入的水平。

因此，億翰智庫(kù)表示，“房地產(chǎn)的稅費(fèi)等對(duì)于財(cái)政收入影響非常巨大，改革的難度也非常巨大。”

細(xì)致到房地產(chǎn)稅改革的動(dòng)向，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的報(bào)告中表示，對(duì)于個(gè)人自用住房征收房產(chǎn)稅，還有很漫長(zhǎng)的路。開(kāi)征房產(chǎn)稅，最迫切的是要達(dá)成對(duì)房產(chǎn)稅功能定位的共識(shí)。

針對(duì)房產(chǎn)稅的征收，克爾瑞上海機(jī)構(gòu)研究部總監(jiān)薛建雄亦談到，鑒于中國(guó)的廣闊地域以及復(fù)雜國(guó)情，房產(chǎn)稅從開(kāi)始征到全面開(kāi)征預(yù)計(jì)要20年時(shí)間才能完成，中間肯定是逐步過(guò)渡的。首先是從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市漸次過(guò)渡到經(jīng)濟(jì)較不發(fā)達(dá)的城市或地區(qū)，再讓持有房產(chǎn)但收入并不高的那部分人收入水平提高以致能夠承受。

對(duì)于房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)方案，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)稅具體設(shè)計(jì)將取代現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅等稅種以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)稅種和收費(fèi)。有接近官方的人士也表示，房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)地方充分授權(quán)，減少建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅，增加保有環(huán)節(jié)稅，短時(shí)間內(nèi)此方案可能會(huì)導(dǎo)致地方稅收收入減少。