我國現行的房地產稅存在稅制過時、稅基狹窄、稅種重復、內外企業(yè)稅負有別等諸多問題。稅負主要集中在房地產的開發(fā)、建設、轉讓和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)少，不能適應社會經濟的發(fā)展狀況，不能在地方政府的財政收入中起重要作用，改革現行的房地產稅制勢在必行。

　　一、我國房地產稅制現狀及存在的缺陷、不足

　?。ㄒ唬┒愔品睆停惙N結構不合理，房地產保有環(huán)節(jié)稅負過輕，內外資房地產企業(yè)稅制不統(tǒng)一，有違稅收公平原則

　　我國現行征收與房地產開發(fā)經營相關的稅費共12項，分別在房地產運行的不同階段和環(huán)節(jié)征收。土地批租、征用環(huán)節(jié)，要繳納契稅、耕地占用稅（外資企業(yè)不征）、印花稅，同時還要交納土地出讓金、土地使用費等費用；開發(fā)建設、轉讓環(huán)節(jié)涉及的稅費較多，有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加（外資企業(yè)不征）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人轉讓房地產征收個人所得稅；房地產占有和使用環(huán)節(jié)繳納的稅種有房產稅（外資企業(yè)為城市房地產稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費）。

　　由此看出，一方面，房地產稅主要集中在開發(fā)、建設、轉讓等流轉環(huán)節(jié)，多為流轉稅種，而流轉稅為間接稅，具有可轉嫁性，房地產開發(fā)企業(yè)將稅負轉嫁給了購房者；另一方面，房地產稅種繁復、征收環(huán)節(jié)多，存在重復征稅和多層次收費，如對房屋出租的租金收入，既要征收營業(yè)稅，又要征收房產稅，成為導致商品房房價居高不下的原因之一。

　　內外資房地產企業(yè)分別使用兩套房地產稅制，對涉外企業(yè)只征城市房地產稅，而且只對房產征收，對地產不征收，城鎮(zhèn)土地使用稅、城建稅、教育費附加、耕地占用稅也只對內資企業(yè)征收，內、外資企業(yè)稅負不統(tǒng)一的矛盾日益突出。內外有別的房產稅稅收待遇，不符合市場經濟公平、公正的原則，也不利于市場經濟競爭機制的建立。

　?。ǘ┏青l(xiāng)稅制不統(tǒng)一，征稅范圍有一定局限性

　　我國目前房產稅和土地使用稅的課稅范圍僅包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，這些范圍以外的房產與土地則不需要納稅。伴隨著城鄉(xiāng)經濟一體化的發(fā)展，在城鄉(xiāng)交界處和農村開辦的工商企業(yè)數量日趨增多，所占用的房地產數量也日趨增大，這些企業(yè)與坐落在城鎮(zhèn)的企業(yè)同樣享受到公共物品帶來的便利，卻不需要承擔房產稅的納稅義務，過窄的征稅范圍影響了房地產稅的公平性。企業(yè)容易通過選擇坐落地，在日常稅收管理中形成“合法”避稅，不利于企業(yè)在同等條件下公平競爭。尤其在城鎮(zhèn)與非城鎮(zhèn)的交界處，有些地方一條街道兩側，一側企業(yè)納稅，而幾米之外的另一側企業(yè)就不用納稅，稅負顯失公允。

　?。ㄈ┯嫸愐罁投惵试O計不合理、不規(guī)范，易導致稅負不公

　　現行房產稅的計算有從價計征和從租計征兩種辦法。從價計征是房產原值減除10％－30％的比例后的余值按1.2％的稅率計征，房產原值是“固定資產”科目中記載的房屋原價，這種折余價值依據的是歷史成本，不能反映房產的市場價值；從租計征是依據房產的租金收入按照12％的稅率征收，房屋的租金一般是根據租賃市場的行情予以確認。同一個稅種，兩種計稅依據，不夠規(guī)范。同時，對房產出租者而言，除交納房產稅外，還要承擔營業(yè)稅和城建稅與教育費附加，與按歷史成本計稅的從價計征相比，使得房屋出租這一行為的綜合稅負非常高，從而導致大量隱性市場的偷漏稅交易。

　　現行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，實行從量計征方式。這種征稅方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點，不能發(fā)揮調節(jié)土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現象和土地投機行為起到應有的調節(jié)作用。

　　二、完善房地產稅制的建議、思路和措施

　　按照新時期稅制改革“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的原則，改革現行房地產稅中不合理的部分。要通過房地產稅制改革，建立起新的房地產稅體系，促進稅收制度的改革與完善，推動財政體制的變革，從而提高整體經濟運行的效率和質量。

　?。ㄒ唬└母锖屯晟片F行的房地產稅制，建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產稅收體系

　　1.房地產投資環(huán)節(jié)，保留營業(yè)稅和企業(yè)所得稅

　　在房地產交易環(huán)節(jié)，保留印花稅和契稅，將不適宜的內容進行調整。繼續(xù)征收個人所得稅，建議改變目前對個人財產租賃、財產轉讓所得的資本性收益采取20％的比例稅率的做法，采用累進稅率計征。

　　2.加強房地產保有環(huán)節(jié)的征稅

　　為促進合理利用房地產資源、調節(jié)政府與房地產所有者、房地產實際占有者之間的收益分配，建議合并現行的房產稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及對外資企業(yè)征收的城市房地產稅，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，將對房產和地產的征稅統(tǒng)一起來。對于城市房地產，無論是經營性的，還是非經營性的，都要納入房地產稅的征稅范圍。為體現房地產的市場價值，建議按房地產的評估價格作為計稅依據；為體現量能負擔的原則，可以考慮經營性房地產按高檔稅率課征，非營業(yè)性房地產按低檔稅率課征，特別是對居民住宅的保有課稅，實行低稅政策；為簡化稅制，將從價、從量、從租計征統(tǒng)一為從價計征。

　　3.開征空地稅

　　即以閑置未用的土地為課征對象，對空地的實際持有人征收。所謂空地，是指未按法定要求利用滿一年的；或者有償出讓的土地超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期一年未動工開發(fā)利用的；或其地上建筑改良物價值不及所占基地標定地價20％的土地。開征空地稅，可以節(jié)約用地，杜絕土地浪費現象，使土地得到合理的利用，提高土地利用效率。目前，國家對閑置一年以上的空地征收土地閑置費，這已經從實踐上和法律上奠定了開征空地稅的必要條件。

　　4.適時開征遺產稅和贈與稅

　　遺產稅和贈與稅的開征將彌補無償轉讓房地產環(huán)節(jié)稅收調節(jié)的缺位，防止納稅人以無償轉讓為掩護，逃避納稅。

　　（二）建立評估機制，以房地產的評估價值作為稅基

　　現行房地產稅中存在多種計稅依據，多種標準混用，造成納稅人的稅負不均，既影響公平，又缺乏效率。因此，建議改革房地產稅的多種標準，采用統(tǒng)一的評估價值作為稅基。隨著經濟的發(fā)展及房地產市場的變化，房產價值隨之上下浮動，而評估值中包含房產升值和降值所產生的收益變化因素，能夠真實地反映房產的現值，可以較好地調節(jié)土地級差收益，使納稅人的稅收負擔相對公平。同時，也可使國家的財政收入隨房地產價格的上漲而增加，避免了由于從租、從價計稅造成的稅收差異，促使納稅人合理利用房地產，促進房地產的合理配置，發(fā)揮房地產稅對房地產市場的積極作用。以評估值為計稅依據，沒有出租房產和自營房產之分，提高了稅收透明度，增強了公民的納稅意識。

　?。ㄈ┙∪⑼晟品康禺a稅課稅的相關配套制度與保障系統(tǒng)

　　完善房地產價格評估制度，建立以房地產評估制度為核心的征管運作體系。加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、評估評稅制度和方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據；制定房地產評稅法規(guī)和操作規(guī)程，設置房地產評稅機構，配備評稅或評價專業(yè)人員，加大房地產稅收征管的力度；建立財產登記制度，設置土地位置、權屬及面積的臺賬，實行房屋和土地產權證書合一制度，盡快實行“房地合一”的新體制，建立與評估、稅收征管有關的信息數據庫，運用計算機技術進行搜集、處理、存儲和管理。

　?。ㄋ模┩晟片F行的轉移支付制度，賦予地方政府一定的稅收自主權

　　按照市場經濟體制和公共財政理論的要求，參照國際經驗，規(guī)范我國的轉移支付制度，建立起以均等化為目標的轉移支付制度，以保證各個地方政府有財力提供最基本的公共產品和服務。賦予地方政府一定的稅收權限，充實地方政府財源。房地產稅的稅基不具有流動性，地方征收管理的成本較低，適宜劃歸地方所有。房地產稅歸地方所有，能促進地方政府提高公共服務的效率和質量，使地方政府真正成為一級獨立的財政，增加地方政府的財政收入，減少對土地出讓金的依賴程度，維持財政的可持續(xù)發(fā)展和提高地方財政的效率。