當(dāng)前，面對房地產(chǎn)交易主體的多元化、交易信息的網(wǎng)絡(luò)化、交易活動的市場化，如何順應(yīng)形勢，在傳統(tǒng)管理模式的基礎(chǔ)上創(chuàng)新思維，建立科學(xué)、合理、規(guī)范、高效的房地產(chǎn)市場管理運行體系，是房地產(chǎn)市場管理部門應(yīng)該認(rèn)真考慮和解決的問題。

　　一、審時度勢，正確定位房地產(chǎn)市場管理的職能

　　房地產(chǎn)市場管理（本文所指的房地產(chǎn)市場僅限于房地產(chǎn)二三級市場）是通過對市場活動的研究制定市場規(guī)則來規(guī)范市場行為。主要包括兩方面的內(nèi)容：一是規(guī)范市場主體的行為，既要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)及其從業(yè)人員的行為（具體指其預(yù)銷售行為、廣告發(fā)布、合同簽訂、經(jīng)紀(jì)代理等一系列市場行為），又規(guī)范消費者、投資者的行為；二是向社會提供準(zhǔn)確可靠的信息，如房源信息、價格信息等。傳統(tǒng)的市場管理側(cè)重于市場主體資質(zhì)的審批和項目的審批、僅發(fā)布一些瑣碎的市場信息、注重于有形市場的建設(shè)等。進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)信息時代，這種傳統(tǒng)的管理職能已無法適應(yīng)產(chǎn)業(yè)快節(jié)奏發(fā)展的需要，必須打破本位觀念，沖破重堵輕疏的思維定勢，走出被動、靜態(tài)、封閉的管理模式，建立起準(zhǔn)確、快捷、完整的信息收集、分析、發(fā)布體系，讓信息資源為市場主體所充分共享，并正確引導(dǎo)市場主體規(guī)范運作，自覺成為誠信建設(shè)的執(zhí)行者，實現(xiàn)市場管理從原來的審批和制約的單一功能，向溝通、服務(wù)、引導(dǎo)、監(jiān)督等多功能轉(zhuǎn)化。

　　二、順應(yīng)形勢，努力創(chuàng)新管理模式

　　1、建立通暢的工作聯(lián)系機制

　　（1）以連貫的縱向聯(lián)系機制來調(diào)控市場供應(yīng)。房地產(chǎn)成為消費品一般要經(jīng)歷1—5年的周期，從城市規(guī)劃、拆遷、土地取得、開發(fā)、進(jìn)入房地產(chǎn)二級、三級市場，必須通過土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等不同機構(gòu)的審批或備案，在房地產(chǎn)業(yè)市場化程度日益提高、市場競爭日趨激烈的情況下，政府各部門緊密合作、加強溝通、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)就顯得相當(dāng)重要。通過相關(guān)職能部門之間的有機結(jié)合、密切配合，要達(dá)到最大限度地縮短審批時間，減少審批手續(xù)。同時，通過各部門有效鏈接，從市場成交量就可初步預(yù)測市場未來需求量，為政府把握土地投放市場的節(jié)奏、開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)提供參考。因此，連續(xù)、統(tǒng)一、通暢的管理，既有利于提高政府辦事效率，優(yōu)化市場環(huán)境，更有利于政府對市場的宏觀調(diào)控。

　�。�2）以穩(wěn)固的橫向聯(lián)系機制來完善市場管理。進(jìn)入流通市場的房地產(chǎn)可以買賣、租賃、抵押、贈與等，因此，房地產(chǎn)交易市場又可以細(xì)分為買賣市場、租賃市場、抵押市場等等，每一個分市場的繁榮與否、管理到位與否都會影響到其它分市場的健康發(fā)展，因此各分市場的協(xié)調(diào)發(fā)展是保證整個房地產(chǎn)市場規(guī)范運行的前提。目前，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口急劇增加，新增人口大多來自外地和農(nóng)村，而這部分人口在創(chuàng)業(yè)初期一般會選擇租房，因此，租賃市場潛力巨大，但租賃管理又是當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場管理中最大的瓶頸。為此，房管、工商、公安、稅務(wù)等機構(gòu)必須加強橫向聯(lián)系，盡快消滅“地下”租賃市場，將房屋租賃管理引上正常軌道，納入統(tǒng)一規(guī)范管理，促使租售市場協(xié)調(diào)、互動發(fā)展。

　　（3）以多級聯(lián)網(wǎng)體系來實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化管理。在城市化的發(fā)展進(jìn)程中，越來越多的城郊結(jié)合部地區(qū)被融入城市圈，土地開發(fā)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)蔓延，加上傳統(tǒng)戶籍制度的打破，大大促進(jìn)了城鄉(xiāng)人口的雙向流動。面對現(xiàn)實，房地產(chǎn)市場管理必須主動適應(yīng)新的形勢，盡快將市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場納入同一管理系統(tǒng)，分級管理，聯(lián)網(wǎng)互動，及時監(jiān)督，重點加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場管理自動化、正規(guī)化管理，實現(xiàn)城鄉(xiāng)管理的一體化、標(biāo)準(zhǔn)化。

　　2、建立寬廣的交流平臺

　�。�1）為市場主體提供高水平的服務(wù)平臺。作為市場管理部門，既承擔(dān)著監(jiān)控和管理的職能，也承擔(dān)著為市場主體服務(wù)的功能。其發(fā)展方向為寓管理于服務(wù)中，多方位、多維度地建立信息發(fā)布宣傳渠道，滿足市場多層次需求。特別是目前房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的過程中，各方主體更多地信賴于政府權(quán)威部門的信息，也希望市場管理部門能為他們提供更多更有效的信息。因此，必須高度重視形式多樣的服務(wù)平臺的組建。此外，房地產(chǎn)交易大會是開發(fā)主體和中介機構(gòu)宣傳推介的絕好機會，也是市民購房選房的相對集中時間，營造盛大、熱烈的氛圍，提供全方位的服務(wù)，可以讓更多的市民關(guān)注新樓盤，重新認(rèn)識舊樓盤。建立權(quán)威的網(wǎng)站、報刊專欄，實施專業(yè)化的服務(wù)也必將受到社會的普遍歡迎。

　　（2）加強社會對市場主體行為監(jiān)督的平臺。隨著市場交易活動的日益頻繁，越來越多的創(chuàng)業(yè)者和謀生者加入了房地產(chǎn)開發(fā)和中介隊伍，在過于焦急的趨利心理驅(qū)動下出現(xiàn)了種種不規(guī)范行為，嚴(yán)重影響了市場的正常運行。因此，從加強管理角度考慮，必須筑起強有力的監(jiān)督平臺，在開放、透明的環(huán)境中加大社會對各類主體的監(jiān)管，從法律、道德、社會輿論等各方面迫使各市場主體自覺加強誠信建設(shè)。所以，市場管理部門有必要充分利用公共媒體，對所有進(jìn)入市場進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和中介服務(wù)的機構(gòu)進(jìn)行公開監(jiān)督。同時，匯聚社會焦點問題，為管理部門解決和處理群眾熱點、難點問題提供信息。

　�。�3）探尋開放式的信息查詢平臺。步入信息化時代，房產(chǎn)檔案的利用率不斷提高，如司法部門查封房產(chǎn)要查檔、二手房購買者在作出購買決定前要查詢房屋的權(quán)屬情況等等。而房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案是經(jīng)過工作人員整理后形成的有價值的信息資源，不能僅僅局限于內(nèi)部人員利用，更要對外部人員開放，實現(xiàn)資源共享，滿足社會需求。同時，還應(yīng)進(jìn)一步改善查詢環(huán)境，有選擇地對外提供查詢平臺，可開通網(wǎng)上檔案查詢通道，準(zhǔn)許符合條件的人員隨時查詢。

　　3、建立科學(xué)評估體系

　�。�1）全面客觀評價市場服務(wù)主體的資信程度。開發(fā)公司和中介公司作為市場主體的重要組成部分，其市場行為的規(guī)范與否對整個市場的健康發(fā)展產(chǎn)生著很大的影響，在目前急需建立誠信體系的情況下，首要的是盡快建立評價企業(yè)行為的標(biāo)準(zhǔn)，從考察企業(yè)硬件與軟件兩大部分著手，根據(jù)各項指標(biāo)的重要性確定相應(yīng)的權(quán)重，得出綜合結(jié)果，實行動態(tài)管理，并適時調(diào)整。當(dāng)然這要得到各相關(guān)部門的協(xié)助與配合，才能達(dá)到預(yù)期的效果。

　�。�2）完善市場預(yù)警體系，控制市場風(fēng)險。近幾年來，在投資和消費的雙向拉動下，各地房地產(chǎn)市場普遍升溫，一些城市飛速上漲的房價已在房地產(chǎn)業(yè)界拉響了警報。過火現(xiàn)象要引起我們足夠重視，要通過建立信息披露和預(yù)警預(yù)報機制來控制房地產(chǎn)開發(fā)與投資的風(fēng)險，為政府、投資者、消費者作出決策提供更可靠的依據(jù)。

　　4、建立殷實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

　�。�1）盡快實現(xiàn)商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上聯(lián)機備案。商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上聯(lián)機備案將使商品房的買賣在更公開的平臺上操作，是規(guī)范買賣行為、簡化手續(xù)的重要舉措，更是提高商品房買賣信息真實性的有效手段，可以改變以往銷（預(yù)）售信息由開發(fā)商自報帶來的差錯或合同備案滯后帶來的統(tǒng)計誤差。重慶、成都等城市對此的成功試行充分說明實行網(wǎng)上合同聯(lián)機備案是網(wǎng)絡(luò)時代信息化建設(shè)的要求。

　�。�2）加強中介的二手房源信息管理。我們必須依靠行政手段和信息化手段來改變目前二手房源信息發(fā)布混亂、重復(fù)、虛假的不良局面。市場管理部門要將所有具備中介資質(zhì)的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以及進(jìn)駐房地產(chǎn)交易市場的中介機構(gòu)發(fā)布的房源信息進(jìn)行統(tǒng)一管理（有資質(zhì)的中介公司掌握著市場上可供房源的70％—80％以上），應(yīng)要求其在市場注冊入網(wǎng)，所要公布的房源信息應(yīng)全部經(jīng)過注冊并提交市場管理人員審核后發(fā)送到網(wǎng)站、觸摸屏、大屏幕及報刊上，并應(yīng)每天刷新信息，及時消除已成交或租賃的房源，保證信息的唯一性、真實性。

　�。�3）強化房屋租賃信息管理。要盡快建立二級或三級申報制，以便市場管理部門掌握全面的信息，分析租賃市場的走勢。