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我們很清楚,稅賦的功能除了能產(chǎn)生國(guó)家的財(cái)政收入之外,還能優(yōu)化市場(chǎng)的資源配置。調(diào)節(jié)收入的再分配,并促進(jìn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。
十六屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題決定》(以下稱《決定》)中要求:為達(dá)到“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的目標(biāo),“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)?!敝醒氲摹稕Q定》充分揭示了不動(dòng)產(chǎn)稅賦改革在經(jīng)濟(jì)改革中的重要地位。我財(cái)政部的領(lǐng)導(dǎo)同志對(duì)于這一不動(dòng)產(chǎn)以價(jià)課稅的稅制改革也一直予以高度重視。樓繼偉副部長(zhǎng)在《分步實(shí)施稅收制度改革》一文中明確指出:不動(dòng)產(chǎn)稅改革的方向是合并城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅,建立統(tǒng)一的物業(yè)稅。物業(yè)稅將按評(píng)估價(jià)值征稅,這樣將能比較客觀地反映房地產(chǎn)的價(jià)值與納稅人的承受能力,并有利于解決現(xiàn)行稅收制度中存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問(wèn)題。
不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估工作,即將成為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的重頭戲。下文將對(duì)此進(jìn)行某些討論。
一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀
目前,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅賦中存在諸多不利于經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的問(wèn)題。表現(xiàn)有:不動(dòng)產(chǎn)的稅賦沒(méi)有合理地反映不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)值,因此沒(méi)有充分體現(xiàn)稅賦的公平原則;不動(dòng)產(chǎn)的稅賦稅基狹窄,從而極大地弱化了應(yīng)有的財(cái)政收入;在不動(dòng)產(chǎn)交易與開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)又過(guò)重,導(dǎo)致各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)中包括居民住宅的開發(fā)中增添了過(guò)高的成本,從而影響了國(guó)家的建設(shè)與普通百姓的利益。香港《南華早報(bào)》曾有人發(fā)表文章認(rèn)為:我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅收制度的過(guò)于混亂且有失公允,徹底改革不動(dòng)產(chǎn)稅收制度,勢(shì)在必行。美中貿(mào)易全國(guó)委員會(huì)駐北京負(fù)責(zé)人帕特里克。鮑恩斯認(rèn)為:根本原因在全國(guó)范圍內(nèi)缺乏有效的現(xiàn)代化稅收數(shù)據(jù)。
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅收中確實(shí)存在著這樣一個(gè)突出的問(wèn)題,即沒(méi)有以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為征稅的稅基,并且是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的房產(chǎn)與土地分別進(jìn)行征稅,這樣,就難以體現(xiàn)稅賦的公平。如我國(guó)企業(yè)中一項(xiàng)極其重要的資產(chǎn)——國(guó)有土地的使用權(quán),其原來(lái)應(yīng)該是企業(yè)所擁有不動(dòng)產(chǎn)中的一部分,但目前是將其與土地上的建筑人為地絕然地分開,這樣就難以準(zhǔn)確地鑒定其在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下的價(jià)值。同時(shí),現(xiàn)在企業(yè)取得非劃撥國(guó)有土地的使用權(quán)的處置方式有兩種,一種是轉(zhuǎn)讓方式,即對(duì)此土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估后,按其評(píng)估價(jià)值向國(guó)家支付土地使用轉(zhuǎn)讓金。此時(shí),土地使用權(quán)即成為企業(yè)的資產(chǎn)。這種方式,由于企業(yè)需要向國(guó)家支付的土地轉(zhuǎn)讓金數(shù)額相當(dāng)之高,企業(yè)不堪重負(fù)。另一種是投資方式,即將土地使用權(quán)評(píng)估后得出的土地使用轉(zhuǎn)讓金作為國(guó)家的投資,并作為國(guó)有股。此時(shí),這兩種轉(zhuǎn)讓方式中也都涉及土地價(jià)值的評(píng)估,也都涉及土地使用權(quán)的外延與內(nèi)涵的確定。如土地使用權(quán)價(jià)值其是否包含土地底下的公用設(shè)施及地下資源的價(jià)值,是否包括樹木與其他附著土地的資產(chǎn)的價(jià)值,是否包括土地使用權(quán)的位置價(jià)值(周圍的交通、通訊等環(huán)境所形成的價(jià)值)等等。而實(shí)際中,由于土地的價(jià)值與土地的包括建筑在內(nèi)的附著物的價(jià)值經(jīng)常是密不可分的,建筑物、構(gòu)筑物、地下設(shè)施與管線依地而建,林產(chǎn)、礦產(chǎn)、水資源等等依地而生,土地是土地附著物的載體。土地優(yōu)越的地理位置與其周圍的環(huán)境設(shè)施能使土地附著物大幅度增值,而理想的土地附著物又能使整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)增值。顯然,如果需要按資產(chǎn)的價(jià)值征稅,則對(duì)房產(chǎn)與土地分設(shè)稅種,從而對(duì)土地與土地附著物分別征稅是極不合理的。
《決定》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅收制度的改革,提出了此稅收中的首要關(guān)鍵問(wèn)題,即確立“不動(dòng)產(chǎn)”這個(gè)概念,這符合國(guó)際上通行的稅制。如前文所述,土地的價(jià)值與土地附著物的價(jià)值經(jīng)常是不可分割的,因此我們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)稅賦確定之前,必須要對(duì)征稅范疇進(jìn)行定義。目前我國(guó)實(shí)行的有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)的稅收稅收有:城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,房地產(chǎn)倒也可以屬于不動(dòng)產(chǎn)。但房產(chǎn)、土地直至房地產(chǎn)這幾個(gè)概念與不動(dòng)產(chǎn)的概念都是有區(qū)別的。
在農(nóng)耕社會(huì)中和在現(xiàn)代社會(huì)中普通城市居民所占有的財(cái)產(chǎn)中,不動(dòng)產(chǎn)無(wú)外乎只是住宅與和土地,所以此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)似乎即等于房地產(chǎn)。但在工業(yè)革命之后,不動(dòng)產(chǎn)的定義則不能只是某些建筑物與土地,其往往具有更擴(kuò)展的外延。目前,各國(guó)稅法中所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)不僅涉及土地與地上的建筑物與構(gòu)筑物,還涉及地下的人工改造的設(shè)施以及與作為建筑物和構(gòu)筑物附屬部分的機(jī)器設(shè)備與電氣設(shè)施,還可能涉及水、礦產(chǎn)、森林或其他的植被,涉及海洋、灘涂與大陸架。而我國(guó)法律中房地產(chǎn)的定義又是怎樣的呢?1994年7月頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》是這樣闡述的:
“在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地(以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易,實(shí)施房地產(chǎn)管理,應(yīng)當(dāng)遵守本法。
本法所稱房屋,是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
本法所稱房地產(chǎn)開發(fā),是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
本法所稱房地產(chǎn)交易,包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?!?/P>
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