補(bǔ)償安置是城市房屋拆遷中的核心內(nèi)容，拆遷活動(dòng)所涉及的民事法律關(guān)系主要表現(xiàn)為補(bǔ)償安置，補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)是被拆遷房屋價(jià)格的評(píng)估，評(píng)估結(jié)論的載體是估價(jià)報(bào)告。那么，估價(jià)報(bào)告在裁決和訴訟中究竟起什么作用呢？

　　在實(shí)踐中，有兩種認(rèn)識(shí)：一是依據(jù)；二是證據(jù)。筆者同意第二種觀點(diǎn)，估價(jià)報(bào)告在補(bǔ)償安置糾紛處理中僅起證據(jù)作用。建設(shè)部2000年《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》要求應(yīng)當(dāng)按照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價(jià)師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999]92號(hào)，評(píng)估機(jī)構(gòu)屬于 “法律規(guī)范、政府監(jiān)督、行業(yè)自律”模式的機(jī)構(gòu)，其行為不具備行政行為效力的全部?jī)?nèi)容。

　　行政行為包括公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力四個(gè)方面：

　?。?）公定力是指行政行為一經(jīng)成立，不論其是否合法，即具有被推定為合法而要求所有機(jī)關(guān)、組織或個(gè)人予以尊重的一種法律效力。之所以要對(duì)行政行為作這樣的推定，是因?yàn)樯鐣?huì)對(duì)行政主體的地位和作用予以充分信任和尊重，從而穩(wěn)定權(quán)力義務(wù)關(guān)系。

　?。?）確定力是指已生效行政行為對(duì)行政主體和行政相對(duì)人所具有的不受任意改變的法律效力。它要求行政主體不得任意改變自己所作的行政行為，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這是因?yàn)?，行政行為是行政主體向行政相對(duì)人所作的設(shè)定、變更或消滅權(quán)利義務(wù)的一種承諾，行政主體有義務(wù)信守和兌現(xiàn)自己的承諾，否則就損害了行政相對(duì)人對(duì)這種承諾的信任。

　?。?）拘束力是指已生效的行政行為所具有的約束和限制行政主體及行政相對(duì)人行為的法律效力。拘束力是對(duì)行政主體和行政相對(duì)人雙方而言的，對(duì)他人不具有拘束力。

　　（4）執(zhí)行力是指已生效的行政行為要求行政主體和行政相對(duì)人對(duì)其內(nèi)容予以實(shí)現(xiàn)的法律效力。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)所作的估價(jià)報(bào)告不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力，但它是行政機(jī)關(guān)和人民法院作出判斷和決定的重要參考，產(chǎn)生影響力而非決定力。因此，估價(jià)報(bào)告符合證據(jù)的特征。既然在行政執(zhí)法和審判中估價(jià)報(bào)告僅作為證據(jù)而非依據(jù)，行政執(zhí)法機(jī)關(guān)或者人民法院就應(yīng)當(dāng)對(duì)其從合法性、真實(shí)性、相關(guān)性方面進(jìn)行審查。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的出臺(tái)，為城市房屋拆遷管理部門和人民法院對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行證據(jù)“三性”審查提供了可能性。本文從證據(jù)審查的角度，來審視估價(jià)報(bào)告的證據(jù)效力。

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的合法性

　　審查證據(jù)的合法性標(biāo)準(zhǔn)是指證據(jù)的主體、取得證據(jù)的程序、方法以及證據(jù)的形式是否符合法律的規(guī)定。證據(jù)的合法性直接決定證據(jù)能力。證據(jù)能力是指根據(jù)法律的規(guī)定，某證據(jù)能否成為定案依據(jù)的資格。證據(jù)資格在一些西方國(guó)家被稱為證據(jù)能力、證據(jù)的容許性或者可采性，我國(guó)將證據(jù)能力稱為證據(jù)的合法性。我國(guó)刑事訴訟法規(guī)定，嚴(yán)禁刑訊逼供和以威脅、利誘、欺騙以及其他非法的方法收集證據(jù)；我國(guó)行政訴訟法規(guī)定，在行政訴訟過程中，被告不得自行向原告和證人收集證據(jù)。

　　證據(jù)的合法性包括三方面：

　?。?）證據(jù)主體必須符合法律的有關(guān)規(guī)定。這里的法律規(guī)定屬于廣義理解，包括法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)章以下的規(guī)范性文件。證據(jù)主體是指擁有、占有證據(jù)或者提供證據(jù)的自然人和組織?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》第四條規(guī)定：“拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字?！弊C據(jù)的主體只有符合法律的有關(guān)規(guī)定才具有證人資格，否則，即使其提供的證據(jù)客觀真實(shí)的并與案件事實(shí)有關(guān)，也不具有合法性，不能被采用。據(jù)此，估價(jià)報(bào)告只有法定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出并由房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，才能作為證據(jù)被采用。例如，江蘇省某拆遷項(xiàng)目，就補(bǔ)償安置的問題沒有達(dá)成協(xié)議，經(jīng)拆遷人申請(qǐng)，拆遷管理部門作出補(bǔ)償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經(jīng)過庭審舉證、質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，裁決所依據(jù)的估價(jià)報(bào)告簽名的“估價(jià)師”不具有房地產(chǎn)估價(jià)師資格，法院否定該證據(jù)的效力，并以事實(shí)不清為由撤銷裁決責(zé)令重新作出。

　?。?）證據(jù)的收集和取得證據(jù)的方法必須符合法定程序和要求。估價(jià)報(bào)告的形成必須符合法定程序，《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?！?如果違反該程序規(guī)定完全由拆遷人確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，所作的估價(jià)報(bào)告就違反了證據(jù)的合法性而不被采信。

　　之所以規(guī)定了估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的法定程序，是有其內(nèi)在邏輯性和現(xiàn)實(shí)背景的：作為拆遷人的開發(fā)公司大多數(shù)與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系，特別是一些國(guó)有的開發(fā)公司更是如此。這樣，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)便通過房地產(chǎn)管理部門與作為拆遷人的開發(fā)公司都成了“同行”。拆遷評(píng)估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價(jià)機(jī)構(gòu)“爭(zhēng)飯吃”的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低評(píng)估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發(fā)公司建立“良好的關(guān)系”以求下一個(gè)拆遷項(xiàng)目評(píng)估的委托；出現(xiàn)這種情況的另一個(gè)因素在于估價(jià)機(jī)構(gòu)的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標(biāo)投標(biāo)機(jī)制，整個(gè)評(píng)估市場(chǎng)在拆遷人的操縱之下，估價(jià)機(jī)構(gòu)很難有獨(dú)立人格，只能在妥協(xié)與干預(yù)之中生存與發(fā)展。

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)不是在誠(chéng)信上下功夫，而是在拉關(guān)系上下力氣，這里作者絲毫沒有貶低估價(jià)機(jī)構(gòu)的意思，造成這種狀況的原因不在于估價(jià)機(jī)構(gòu)本身，而在于相應(yīng)的制度和機(jī)制的完善和不科學(xué)。作為行業(yè)自律的管理部門，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)正在完善公平競(jìng)爭(zhēng)、公正評(píng)估的制度和規(guī)范，當(dāng)然，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師制度建立僅十年，對(duì)其要求不能象西方發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资昴酥辽习倌臧l(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)。作為國(guó)家主管部門，建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，這從制度上保證拆遷房屋評(píng)估公正進(jìn)行，為證據(jù)的合法性審查提供了可能。

　?。?）證據(jù)的形式必須符合法律規(guī)定。估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具備的形式要件包括委托人、評(píng)估標(biāo)的、估價(jià)方法、估價(jià)機(jī)構(gòu)、救濟(jì)途徑、估價(jià)師。缺少必備要件就屬于證據(jù)的形式不符合法定要求而不被采信。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的真實(shí)性

　　審查證據(jù)的真實(shí)性是指是否具有能夠客觀反映案件事實(shí)真相的屬性，或者說是否具有客觀存在性。證據(jù)的真實(shí)性是使證據(jù)獲得證據(jù)能力的本質(zhì)要求，任何虛假的或者不真實(shí)的證據(jù)都不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。行政執(zhí)法和　　審判都是如此。

　　補(bǔ)償安置裁決及其相關(guān)行政訴訟中的證明任務(wù)是查明案件的客觀真實(shí)或案件的真實(shí)情況。查明案件的客觀事實(shí)，歸根到底就是要求行政執(zhí)法人員和法官的主觀認(rèn)識(shí)符合客觀實(shí)際?？陀^真實(shí)是行政執(zhí)法和行政審判的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樗钦J(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)，只有根據(jù)客觀的證據(jù)，才能再現(xiàn)案件的真正事實(shí)真相，進(jìn)而才能保證案件的處理正確和公正。行政執(zhí)法和行政訴訟的證據(jù)，客觀真實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)是認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)，只有根據(jù)客觀的證據(jù)，才能再現(xiàn)案件真正事實(shí)真相，進(jìn)而才能保證案件的公正處理。

　　然而問題是在審判實(shí)踐中，客觀真實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)難以達(dá)到這樣的標(biāo)準(zhǔn)。這里涉及到行政執(zhí)法和行政審判究竟要求客觀上的真實(shí)還是法律上的真實(shí)，法律的價(jià)值包括公正和效率，行政執(zhí)法和行政審判的價(jià)值應(yīng)當(dāng)首先追求法律上的真實(shí)而非客觀上的真實(shí)。當(dāng)然，二者的統(tǒng)一最為理想，但在實(shí)踐中難以成為現(xiàn)實(shí)。

　　現(xiàn)代司法證據(jù)理念表明，證明標(biāo)準(zhǔn)在客觀真實(shí)的基礎(chǔ)上允許法官適用高度蓋然性。行政機(jī)關(guān)作出裁決時(shí)，由舉證義務(wù)的拆遷人提供估價(jià)報(bào)告，如果被拆遷人不能反駁的，可以估價(jià)報(bào)告為依據(jù)作出裁決，當(dāng)事人不服向人民法院提起行政訴訟的，行政機(jī)關(guān)負(fù)有舉證義務(wù)，在不能反駁估價(jià)報(bào)告時(shí)，人民法院可以估價(jià)報(bào)告作出判決。被拆遷人否定負(fù)有舉證義務(wù)的拆遷人或者行政機(jī)關(guān)提供的估價(jià)報(bào)告，可以通過橫向、縱向，同類、近類比較的方法分析和反證。行政執(zhí)法和行政訴訟無一例外的要考察證據(jù)的真實(shí)性，證據(jù)的真實(shí)性要求證據(jù)的內(nèi)容和形式都必須具有客觀性，證據(jù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以客觀事物為基礎(chǔ)，離開事物客觀存在的主觀臆斷，無根據(jù)的猜測(cè)、幻覺以及迷信邪說都不具有證據(jù)的客觀真實(shí)性。據(jù)此，估價(jià)報(bào)告的結(jié)論存在主觀臆斷，無根據(jù)的猜測(cè)因素的，就不具有客觀真實(shí)性。證據(jù)形式的客觀性要求證據(jù)必須以一定的有形載體展示在人們面前，應(yīng)當(dāng)是直接或間接的被人們所感知。由于證據(jù)是對(duì)未知事實(shí)的反映，對(duì)于證據(jù)的真實(shí)性的認(rèn)定，要靠人的主觀認(rèn)識(shí)活動(dòng)來完成，因此，證據(jù)的真實(shí)性往往并不能完全等于客觀真實(shí)，存在著片面性和誤差等不符合案件真實(shí)的可能性。這就要求必須對(duì)證據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的審查和甄別，通過證據(jù)的出示、質(zhì)疑和抗辯程序，排除對(duì)證據(jù)的虛假和不真實(shí)的懷疑，從而使最能夠反映案件事實(shí)真相的證據(jù)成為定案的依據(jù)。

　　《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的一些規(guī)定保證了估價(jià)報(bào)告客觀真實(shí)的反映被拆遷房屋客觀真實(shí)的價(jià)值。其第五條規(guī)定：“拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果?！钡谑畻l規(guī)定：“受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱?！钡谑臈l規(guī)定：“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行?！?這些規(guī)定為行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和人民法院對(duì)估價(jià)報(bào)告真實(shí)性的判斷提供了線索。

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等多種。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》確定的補(bǔ)償原則的實(shí)質(zhì)是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場(chǎng)價(jià)格將被拆遷房屋購(gòu)買，然后進(jìn)行拆除。因此，城市房屋拆遷估價(jià)最適宜的辦法應(yīng)當(dāng)是比較法。但在實(shí)踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時(shí)，也可以采取其他辦法。比如，對(duì)公益事業(yè)的房屋、對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。

　　一般來講，公益事業(yè)性用房更多地使用成本法，而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的評(píng)估，使用收益法可能更有利?！氨容^法”是將被拆遷房屋與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！笆找娣ā笔歉鶕?jù)被拆遷房屋未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！俺杀痉ā笔歉鶕?jù)被拆遷房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算被拆遷房屋的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。這些方法無非是盡量使估價(jià)報(bào)告更加接近客觀真實(shí)。

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的相關(guān)性

　　審查證據(jù)的相關(guān)性又稱為關(guān)聯(lián)性，是指證據(jù)是否與案件的待證事實(shí)具有一定的關(guān)系。證據(jù)只有與案件事實(shí)具有關(guān)聯(lián)性才可能被采用，與案件事實(shí)沒有關(guān)聯(lián)的證據(jù)對(duì)于案件事實(shí)的認(rèn)定沒有意義，因而不能作為定案的依據(jù)。證據(jù)的相關(guān)性是相對(duì)而非絕對(duì)的，是具體而非抽象的。馬克思主義哲學(xué)認(rèn)為，任何事物都存在一定的聯(lián)系，只是聯(lián)系的方式、聯(lián)系的程度和聯(lián)系的性質(zhì)不同而已。例如，估價(jià)師視力不好可能影響對(duì)勘查丈量被拆遷房屋的結(jié)果，但不能稱為辯駁不真實(shí)估價(jià)報(bào)告的正當(dāng)理由。證據(jù)的關(guān)聯(lián)性是指證據(jù)與案件事實(shí)的認(rèn)定具有直接影響的聯(lián)系，而非哲學(xué)上客觀事物的普遍聯(lián)系。美國(guó)法學(xué)家威廉斯認(rèn)為：“關(guān)聯(lián)性是指證據(jù)與意圖證明的爭(zhēng)議事實(shí)之間存在著合理的關(guān)系，如果證據(jù)與該事實(shí)關(guān)系極為微小，或者沒有足夠的證明價(jià)值，那就是無關(guān)聯(lián)的。”證據(jù)的關(guān)聯(lián)性標(biāo)準(zhǔn)要求每一個(gè)證據(jù)都必須與案件的待證事實(shí)具有直接的法律上的意義。證據(jù)的關(guān)聯(lián)性所反映的是證據(jù)的內(nèi)容和實(shí)體與案件事實(shí)有關(guān)，而不是證據(jù)的來源和證據(jù)的形式。審查估價(jià)報(bào)告這一證據(jù)的關(guān)聯(lián)性時(shí)包括：

　?。?）該估價(jià)報(bào)告要證明的內(nèi)容與案件事實(shí)是否有關(guān)；

　?。?）該估價(jià)報(bào)告所證明的問題對(duì)案件事實(shí)認(rèn)定是否具有實(shí)際意義；　

　?。?）該估價(jià)報(bào)告對(duì)于要證明的事實(shí)是否具有證明力。

　　證據(jù)的合法性、真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性雖各具特點(diǎn)，但具有統(tǒng)一性和不可分割性，是一有機(jī)整體，相互補(bǔ)充，缺一不可。證據(jù)缺少任何一“性”，都不能成為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。盡管如此，法定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出的估價(jià)報(bào)告屬于優(yōu)勢(shì)證據(jù)，在沒有足夠的其他相反證據(jù)否定時(shí)，仍應(yīng)以其為依據(jù)作出裁判。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承攬估價(jià)業(yè)務(wù)是通過良好的公信力，其所作出的估價(jià)報(bào)告是否被行政機(jī)關(guān)和人民法院采信，直接影響其公信力的提升和下降，證據(jù)對(duì)當(dāng)事人不產(chǎn)生直接的拘束力，只有估價(jià)報(bào)告被行政行為采信后才產(chǎn)生拘束力，因此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)無需對(duì)輕微過失性的錯(cuò)誤估價(jià)報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任。當(dāng)然，如果估價(jià)機(jī)構(gòu)故意作出虛假的估價(jià)報(bào)告致使民事主體作出錯(cuò)誤的判斷，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在有關(guān)訴訟中，人民法院可以依法對(duì)其虛假作證行為進(jìn)行制裁。因此，信譽(yù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)生命之所在。