淺談房地產(chǎn)估價中土地價格的制定與運(yùn)作(一)

來源: 高貴香　編輯： 2005/03/21 00:00:00　　字體：大小

一、土地價格的制定

　　價格是價值的貨幣表現(xiàn)。土地價格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，是土地預(yù)期收益的購買價格，即地租和資本化。我國土地使用制度是在堅持社會主義公有制的前提下，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離，主要研究對象是土地使用權(quán)的價格。地價是以土地使用權(quán)有限期出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的綜合現(xiàn)值，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，也是土地使用者取得土地使用權(quán)和相應(yīng)限期內(nèi)土地收益的購買價格。這不同于土地私有制國家，土地私有制的地價是所有權(quán)價格，土地所有權(quán)是無限期的地租收入資本化。這是兩種社會制度的根本區(qū)別所在。土地價格的高低，取決于可以獲得的預(yù)期土地收益（地租）的高低，相對于土地來說，取得什么權(quán)利，就可以取得相應(yīng)的土地收益，即有相應(yīng)的價格。

　　土地是一種能給使用者（或所有者）帶來恒久收益的資產(chǎn)。其價格的本質(zhì)是收益價格。而這種價格是和土地的權(quán)利互相聯(lián)系的。土地權(quán)利是一系列權(quán)利的集合，包括土地的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等。相應(yīng)的土地價格又分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格。作為農(nóng)村集體土地征為國有土地的價格，是一種所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格，或稱買斷價格。

　　我國的地價體系種類較多，若干個既有聯(lián)系又有區(qū)別的地價組成價格體系。在地產(chǎn)市場中，土地使用權(quán)作為一種特殊商品流動轉(zhuǎn)移，正在形成一系列具有不同特性和滿足不同用途的地價。如基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、出讓底價、交易地價等。按形式劃分，土地價格分城市地價和農(nóng)村地價。城市國有土地價格的制定，一般是根據(jù)城市土地的等級定級估價法等制定的，以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)；基準(zhǔn)地價又參照交易地價取得的地域平均價格又派生出標(biāo)定地價和出讓底價等。而農(nóng)村集體土地價格即征地價格，一般是按前三年糧食單位產(chǎn)量計算的，征地價格一般應(yīng)由三部分組成：即絕對地租、級差地租和資本收益。

　　目前國家規(guī)定的土地征用費(fèi)計算方法，一是土地的各種補(bǔ)償費(fèi)用的計算，二是被征單位的生產(chǎn)和群眾生活安置費(fèi)用的計算，按土地的產(chǎn)出水平定價的、產(chǎn)出水平高，地價就高，產(chǎn)出水平低，地價隨之也低，它不反映土地資本的收益，也不反映絕對地租和級差地租，更未我分上述三種?，F(xiàn)在實(shí)行由國土部門統(tǒng)一征地后出讓給用地單位或個人，有效地解決了不加區(qū)分的弊端。

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，地產(chǎn)市場的發(fā)展應(yīng)實(shí)現(xiàn)向市場和集約型轉(zhuǎn)變，要合理高效利用土地，就必須建立完善的地產(chǎn)市場，而地價是地產(chǎn)市場的核心。那么如何制定城市國有土地使用權(quán)價格和農(nóng)村集體土地被征的土地價格呢？首先要考慮兩種土地所有制形式下對土地價格的影響因素。

　　1、城市國有土地使用權(quán)價格受下列因素影響：按照因素與土地關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素包括行政因素，如土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策等，還有人口，社會，國際，經(jīng)濟(jì)因素等。區(qū)域因素應(yīng)包括土地所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)條件，這些條件相互作用所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對本地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生決定性的影響，這一因素還包括位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制等。個別因素應(yīng)包括土地的面積、寬度、形狀、坡度、市政設(shè)施和使用年限等。

　　2、影響農(nóng)村集體土地價格因素應(yīng)包括：①土地的自然條件；②所處的地理位置和交通條件；③主要農(nóng)副產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)水平；④土地資本因素；⑤土地供求狀況；⑥社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；⑦國家的行政干預(yù)狀況等。

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