摘要：估值技術(shù)是準(zhǔn)確計(jì)量投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的核心問題，先進(jìn)的估值技術(shù)有利于公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的廣泛使用。文章從公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的使用現(xiàn)狀入手，分析估值技術(shù)在運(yùn)用中存在的技術(shù)問題，并探討如何通過借鑒資產(chǎn)評(píng)估思想、增加報(bào)表附注等方法提高估值技術(shù)在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用。

　　關(guān)鍵詞：估值技術(shù)；公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)

　　1990年，我國(guó)的住宅分配制度完成了從實(shí)物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變，隨之而來的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項(xiàng)重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢(shì)，2006年頒布，2007年施行的《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，首次將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示，并且允許使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但在新準(zhǔn)則實(shí)行的兩年間，公允價(jià)值的使用受到了冷遇，公允價(jià)值的計(jì)量成為使用者的主要困擾之一。2009年底，財(cái)政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》，明確提出了收益法與市場(chǎng)法兩種評(píng)估公允價(jià)值的方法，這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)的改進(jìn)。

　　一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

　　公允價(jià)值雖然具有準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢(shì)，但是由于存在市場(chǎng)機(jī)制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其應(yīng)用存在嚴(yán)重技術(shù)障礙的情況下，公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用正如表1所反映的那樣，并不如期望的那么廣泛。

　　2007年，存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中，僅18家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告中指出，1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn)，而采用公允價(jià)值模式的只有20家，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%，且出現(xiàn)了三種計(jì)量方式，分別是評(píng)估價(jià)格（14家公司）、第三方調(diào)查報(bào)告（1家公司）及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（5家公司）。

　　二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題

　�。ㄒ唬┑赜虿町悊栴}�！�企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”就可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

　　然而中國(guó)幅員遼闊，東中西部、城市與農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、制度水平都存在明顯差異，房地產(chǎn)的發(fā)達(dá)水平也不盡相同。公認(rèn)的活躍市場(chǎng)至少包括中國(guó)的沿海大中型城市以及內(nèi)陸的大型城市。除此之外，同類或類似的房地產(chǎn)要求彼此地理位置、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型相同或相近，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)，其實(shí)很不容易（張興 徐文學(xué) 柳萍 2009）。因此，根據(jù)市場(chǎng)的要求，通過在市場(chǎng)中尋找同類或類似的交易案例來確定價(jià)格顯然存在困難，這就給投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估值技術(shù)中的市場(chǎng)法的實(shí)際運(yùn)用制造了麻煩，凸顯了估值的難度。

　　（二）時(shí)間跨度問題。運(yùn)用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，準(zhǔn)確確定凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率是估值的基礎(chǔ)。雖然這些參數(shù)是以現(xiàn)有租約條款、土地使用權(quán)剩余使用年限等歷史信息為基礎(chǔ)，但還是需要對(duì)未來信息進(jìn)行預(yù)測(cè)。首先，評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等，不同的時(shí)點(diǎn)其風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)不同，所以要確定的折現(xiàn)率就會(huì)隨之改變。其次，租金收益是通過履行租約實(shí)現(xiàn)的，但未來實(shí)際租約收入因?yàn)榭紤]了時(shí)段而變得不可靠，這將最終影響凈收益的確定。最后，收益期限需要根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)來確定，但企業(yè)可能會(huì)根據(jù)建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看，時(shí)點(diǎn)和時(shí)段上的改變都會(huì)影響估值的準(zhǔn)確性。

　�。ㄈ�）技術(shù)缺陷問題�？臻g與時(shí)間問題最終都可以歸結(jié)為技術(shù)問題，如何將空間與時(shí)間問題上的相關(guān)因素進(jìn)行指標(biāo)化也是解決問題的根本。

　　最初，估值技術(shù)是被禁止的。但在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）》中，財(cái)政部已規(guī)定：“無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)；也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)量。”這就意味著，估值技術(shù)現(xiàn)在已經(jīng)被允許采用。

　　《指導(dǎo)意見》中的估值技術(shù)在很大程度上借鑒了《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，主要指出了市場(chǎng)法和收益法兩種評(píng)估方法，但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數(shù)企業(yè)傾向于使用收益法，但收益法因?yàn)榭紤]了時(shí)間價(jià)值，需要評(píng)估人員的主觀判斷，增加了估值的不確定性，企業(yè)也可能通過對(duì)估值方法的選擇來進(jìn)行盈余操縱。

　　市場(chǎng)法強(qiáng)調(diào)了投資性房地產(chǎn)的“實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導(dǎo)意見中的收益法強(qiáng)調(diào)了凈收益、收益期限、現(xiàn)有租約對(duì)公允價(jià)值的影響和折現(xiàn)率等重要因素。但這些都是對(duì)因素的簡(jiǎn)單陳述，沒有明確指出因素的影響因素，也就無法從根本上對(duì)其進(jìn)行量化，指導(dǎo)相關(guān)工作。以區(qū)位狀況為例，其受空間和時(shí)間的雙重約束。在空間上，不同城市、同一城市的不同地段的房地產(chǎn)價(jià)值相去甚遠(yuǎn)；在時(shí)間上，同一地段的價(jià)值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標(biāo)準(zhǔn)，使得估值缺少客觀性。

　　三、推動(dòng)估值技術(shù)應(yīng)用的建議

　　從以上分析中可以看出，由于存在地域差異問題，時(shí)間跨度問題以及技術(shù)缺陷問題，使得估值技術(shù)難以在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值中得到切實(shí)的應(yīng)用，從而直接影響到我國(guó)公允價(jià)值的確認(rèn)和計(jì)量的可靠性，妨礙公允價(jià)值在我國(guó)的應(yīng)用。因此，全面推動(dòng)估值技術(shù)的應(yīng)用，才是當(dāng)前亟待解決的問題。在此，筆者結(jié)合相關(guān)研究成果，提出以下建議。

　�。ㄒ唬┟鞔_量化標(biāo)準(zhǔn)，提高量化手段，可以直接提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可操作性。

　　首先是明確允許運(yùn)用估值技術(shù)的地域范圍。相關(guān)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)應(yīng)該統(tǒng)籌考慮，將各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，例如人均GDP作為衡量指標(biāo)，建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內(nèi)陸大型城市使用估值技術(shù)，因?yàn)檫@些城市投資性房地產(chǎn)交易量大，更可能形成活躍的市場(chǎng)。

　　其次是明確運(yùn)用方法的依據(jù)。本文建議根據(jù)公司所披露的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和5年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的平均值確定估值方法。在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值估值優(yōu)先考慮的是市場(chǎng)法，但實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)，所以應(yīng)將各種影響因素根據(jù)其重要性的先后順序賦予權(quán)重參數(shù)，以規(guī)范計(jì)量手段，降低使用公允價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。

　　最后是參照系數(shù)的修正。由于市場(chǎng)上不存在完全相同的兩處房產(chǎn)，所以在尋找到相似房產(chǎn)后還要進(jìn)行系數(shù)修正，可借鑒資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的觀點(diǎn)，通過成長(zhǎng)性、資產(chǎn)盈利能力等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較來確定，再結(jié)合參照企業(yè)的價(jià)值系數(shù)確定最終評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

　�。ǘ�）建立行業(yè)統(tǒng)一市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫。信息技術(shù)革命所造就的新興信息資源和信息產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，而以現(xiàn)階段信息技術(shù)為依托，建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫正是適應(yīng)該趨勢(shì)的一個(gè)重要體現(xiàn)，是推動(dòng)估值技術(shù)應(yīng)用的重要舉措。企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評(píng)估人員在運(yùn)用估值技術(shù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評(píng)估結(jié)果的公允性。

　　由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場(chǎng)提供及時(shí)可靠的交易數(shù)據(jù)，另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術(shù)支持，而在我國(guó)要素市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和商品市場(chǎng)都存在不同程度問題的情況下，其實(shí)施起來比較困難。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅(jiān)持國(guó)家主導(dǎo)、市場(chǎng)導(dǎo)向的原則，采取逐步推進(jìn)的方式，以現(xiàn)有公開市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源，同時(shí)結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外，國(guó)家有必要通過制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強(qiáng)化信息數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性。

　�。ㄈ�）提高估值技術(shù)在報(bào)表披露中的地位。由估值技術(shù)所確定的公允價(jià)值數(shù)額會(huì)直接出現(xiàn)在報(bào)表中，建議企業(yè)在附注中增加對(duì)具體估值計(jì)算確認(rèn)的過程。首先是估值方法的選定，其依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么，所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定，如果選用的是市場(chǎng)法，應(yīng)該具體披露所參照的類似市場(chǎng)、參照的標(biāo)準(zhǔn)以及各指標(biāo)的相似度；若是收益法，那應(yīng)該分別對(duì)凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。

　　通過附注的披露可以使整個(gè)計(jì)算過程受到信息使用者的監(jiān)督，增強(qiáng)公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量的準(zhǔn)確性和透明度，防止利潤(rùn)操作，提高人們對(duì)估值技術(shù)的信心，推動(dòng)估值技術(shù)的運(yùn)用。

　　（四）加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，提高資產(chǎn)評(píng)估水平。估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評(píng)估人員和會(huì)計(jì)人員主觀判斷的影響，所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價(jià)值可以順利運(yùn)用的保障。

　　相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識(shí)，尤其是對(duì)公允價(jià)值的認(rèn)識(shí)與理解；另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及最新的國(guó)家方針政策外，還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，了解整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，提高經(jīng)濟(jì)敏感度和職業(yè)判斷能力。

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