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新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道探析

來源: 田峰 編輯: 2010/10/14 20:16:29  字體:

  【摘要】 目前我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難、融資渠道不暢通的問題,需要謀求以商業(yè)銀行為主導(dǎo),多種融資渠道相結(jié)合的多元化融資模式。本文就商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道和格局進(jìn)行簡(jiǎn)略論述。涉及渠道主要包括銀行貸款、信托融資、項(xiàng)目融資、金融租賃、房地產(chǎn)證券化等。

  【關(guān)鍵詞】 商業(yè)房地產(chǎn) 融資渠道 多元化 操作模式

  地產(chǎn)業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè),是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè),同時(shí)其屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程需要大量資金投入運(yùn)作所以融 資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。在我國(guó)目前的金融環(huán)境下,房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一,投融資金融創(chuàng)新滯后,在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng),同時(shí)融資渠道單一導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行也加大了我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)。大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),積極培育二級(jí)市場(chǎng),不同的企業(yè)選擇適合自己的不同的融資方式,可以有效解決我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的問題。

  一、銀行是資金主通道

  商業(yè)銀行的貸款是典型的債務(wù)融資,需要足夠的抵押或擔(dān)保措施,貸款額度比較高,貸款時(shí)間不長(zhǎng),是目前商業(yè)房地產(chǎn)融資的最主要通道。在未來很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi),商業(yè)銀行的貸款仍是商業(yè)房地產(chǎn)融資的主導(dǎo)形式。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的前提下首先考慮從商業(yè)銀行獲得資金支持。

  二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選

  信托融資具有的制度優(yōu)勢(shì)使得在國(guó)家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用,房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種:一是貸款類資金信托,這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似,所不同的是資金來源不同,信托計(jì)劃的資金主要是靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集。二是股權(quán)信托,即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價(jià)回購(gòu)的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的,又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級(jí),通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金,在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu);三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托,即以交易為基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)信托,一般是把具有可預(yù)測(cè)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者,實(shí)現(xiàn)融資目的,信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價(jià)回購(gòu)。

  三、項(xiàng)目融資可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

  項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資,貸款人在最初考慮安排貸款時(shí),以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源,以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值,貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此,項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排,并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來,不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn),是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是,由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司,以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。

  四、金融租賃是實(shí)際運(yùn)用較多的模式

  金融租賃行為,屬于投資信貸性質(zhì),又不同于一般的投資信貸,具有其自身的特點(diǎn)。首先,以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點(diǎn),租賃公司不是向企業(yè)直接貸款,而是代用戶購(gòu)入資產(chǎn),以融物代替融資。它既不是一般的商品交易,又不是真正意義的金融信貸,而是將金融貸款與購(gòu)買資產(chǎn)這兩個(gè)過程融合在一起。對(duì)承租人來說,在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時(shí),也解決了對(duì)資金的需求。對(duì)出租人來說,在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán),比較安全,風(fēng)險(xiǎn)較小。由于融資與融物同步進(jìn)行,不僅能把握資金運(yùn)用方向,對(duì)企業(yè)也有較強(qiáng)的約束力;其次,所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸,是由企業(yè)直接向銀行借人資金,自行購(gòu)買設(shè)備資產(chǎn)等,設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下,整個(gè)租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時(shí),雖有留購(gòu)、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán),但在租賃期內(nèi),只能以租金為代價(jià)獲得設(shè)備的使用權(quán)。

  目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進(jìn)行融資的最流行的形式就是回租租賃,通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷售上面,但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行小份分割的狀態(tài)下,不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán),從而也難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),而杠桿租賃可以很好地解決這個(gè)問題,因此,杠桿租賃將成為未來我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)。

  五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問題的有效途徑

  目前在中國(guó)推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備,有利條件主要有:第一,國(guó)際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗(yàn)是中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化非??少F的后發(fā)優(yōu)勢(shì);第二,國(guó)內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng);第三,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)高速發(fā)展;第四,逐步成熟的證券市場(chǎng)。政府對(duì)機(jī)構(gòu)入市條件的放寬,引導(dǎo)機(jī)構(gòu)入市標(biāo)志著我國(guó)證券市場(chǎng)開始成熟;第五,制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立,構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境;第六,具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當(dāng)然,既有其有利的條件,也有許多不成熟的因素,如房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)尚欠發(fā)達(dá),信用上、技術(shù)上制約等,這里不再贅述。

  我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Trusts,簡(jiǎn)稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金,然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資,并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一,基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國(guó)REITs賴以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個(gè)不成熟的證券和房地產(chǎn)市場(chǎng),在這種條件下,我國(guó)商業(yè)REITs的運(yùn)作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資;第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國(guó)房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一,但受宏觀調(diào)控的影響,發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制,但是這并沒有遏止房地產(chǎn)公司“買殼上市”的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)公司間接進(jìn)入證券市場(chǎng)在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)中并不少見。雖然中國(guó)在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后,但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機(jī)會(huì);第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國(guó)臺(tái)灣房地產(chǎn)證券化的主導(dǎo)模式,是指將產(chǎn)權(quán)標(biāo)的物委托給銀行管理,投資人可以將購(gòu)得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。

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