“一直說土地增值稅難征，沒想到會有這么難。”國稅總局官員在內部會議上如是說。

　　南京市國稅局一名官員告訴記者：包括土地增值稅在內的房地產稅收漏洞很多很復雜，稽查困難。

　　“地產商交納的土地增值稅與其營業(yè)收入反差太大。”一位地方稅務系統(tǒng)的官員稱。

　　中央財經大學教授劉桓指出：“土地增值稅每年清繳數(shù)字較難統(tǒng)計，大約全國規(guī)模在上千億。當然如果嚴格征增值稅收，翻好幾倍也不一定。”

　　“土地增值稅清算鑒證業(yè)務量少，大多數(shù)涉稅中介機構拿不到。而土地增值稅清算鑒證的難度，開發(fā)商對清算稅款的要求，使得少數(shù)取得土地增值稅清算鑒證協(xié)議的稅務師事務所吃不了，一年審計六、七個房地產開發(fā)項目，而最終確連一個鑒證報告也出不了。”——深圳某稅務師事務所所長的無奈選擇

　　那么，土地增值稅清算到底“難”在哪里？

　　一、 房企經濟利益的驅使所然

　　房地產開發(fā)企業(yè)在進行房地產項目結算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算。開發(fā)商的心態(tài)很復雜，主流的心態(tài)是觀望。希望新政策能有回旋的空間，使企業(yè)避免將較大部分利潤上繳。

　　事實上，房地產企業(yè)規(guī)避土地增值稅有很多辦法，主要的辦法有通過關聯(lián)交易低價銷售、簽定虛假協(xié)議多開發(fā)票做高成本、拖延清算時間遞延納稅等。做高成本和貸款利息是通常做法，因為計算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。還有部分房地產企業(yè)利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。對此各省稅務官員都發(fā)現(xiàn)了很多案例，已經成為普遍現(xiàn)象。

　　大多數(shù)企業(yè)并不采用稅務籌劃，而是直接多開發(fā)票。尤其是在自己擁有工程隊的小公司當中，這種做法非常普遍，比如說花了2000萬給開成2500萬。大型房地產公司有好幾十家上下游關聯(lián)公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成本的工具。

　　此外，土地增值稅的清算會拉緊房地產公司的資金鏈，使一部分資金本來就捉襟見肘的小公司陷入倒閉的泥淖，目前一些小公司不得不賣地賣項目籌措現(xiàn)金應對即將到來的清算。

　　二、稅務機關的征收原因

　　對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，實際工作中存在的問題較多，困難較大，土地增值稅的征收確實有難度。這是因為房地產工程的周期比較長，涉及的面比較廣，產品也比較復雜，因此客觀上會比一般的稅種征收要復雜一些。單就土地增值稅來說，其稅基并不小，應該是個大稅，但是實際征收上來的比例卻不高，變成了小稅。由于稅務部門很難計算房地產的真實成本，現(xiàn)在地方稅務部門只能按照銷售收入的1.5%-2.5%預繳土地增值稅。

　　一是土地增值稅清算的工作量實在太大，真的開展土地增值稅清算工作，地稅局的工作人員根本忙不過來，因為土地增值稅清算涉及復雜的扣除項目，包括土地款、房地產開發(fā)成本、費用和轉讓房地產有關稅金等。如果是滾動開發(fā)的企業(yè)的查賬核算，還需要更大的人力物力，所以地稅局馬上開展這項工作比較難。加上現(xiàn)實中，不少開發(fā)企業(yè)財務制度不健全，成本核算不規(guī)范，使得稅務部門在計算土地增值稅有許多不便于操作的地方。

　　二是土地增值稅計算方式較為復雜。清算工作涉及復雜的扣除項目，包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金等等。再加上房地產項目的開發(fā)周期一般較長，投資活動比較復雜，如果是滾動開發(fā)的房地產企業(yè)，對其進行查賬核算往往需要投入大量的人力、物力，基層稅務部門要按通知要求做到“每項目必清算”確有難度。

　　三是項目運作制增加了清算的難度。一些房產項目原屬合作開發(fā)，房產公司也系臨時組建，企業(yè)賬目較為亂，不少項目建成后公司立即注銷，投資者分錢走人，現(xiàn)在回頭要求其清算補交稅款，不僅征管成本較高，而且因為歷時較久，個別投資商的經濟狀況發(fā)生變化，要完全追繳到位也顯得困難重重。

　　三、地方政府的行為考量

　　一是地方政府還有很重的保護主義思想。很多地方的房地產業(yè)是地方經濟的龍頭產業(yè)，要是清算土地增值稅肯定會使房地產業(yè)受到影響，進而影響地方經濟發(fā)展。

　　二是現(xiàn)行財政分配方式使得地方政府動力不足。其實對于地方政府來說，是不愿意對土地增值稅進行清算的，根據(jù)相關規(guī)定，清算所得的土地增值稅75％需上繳國家，25％才留給地方，地方政府清算的動力也不足。土地增值稅屬于地稅稅種，在具體征繳比例和方式上也由地方政府自行認定。其間就存在著巨大的灰色空間。

　　三是地方政府與開發(fā)商之間的經濟利益關系紐帶從來都不曾斷過。一直以來，地方政府與開發(fā)商之間的經濟利益關系紐帶從來都不曾斷過。房地產開發(fā)作為地方GDP的重要支撐，與地方財政有著相當大的利益牽連，這或許也是在《通知》實施后，多數(shù)城市的清算細則遲遲難以公布的原因所在。土地增值稅的嚴格征收，對于增加地方財政收入，優(yōu)化地方財政收入結構具有積極作用。但根據(jù)現(xiàn)有稅收體制，土地增值稅清算所得只有50%留給地方，使得地方政府不愿“舍大求小”，在清算政策執(zhí)行上顯得動力不足，難以形成好的執(zhí)法環(huán)境。

　　四、相關稅收政策的缺陷漏洞

　?。ㄒ唬?、政策尚未明確，實際執(zhí)行尺度不一。盡管有[2006]187號文及一年之后國家稅總印發(fā)的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》保駕護航，以及各級地稅部門實時出臺的清算管理辦法，但是在實際工作中我們還是發(fā)現(xiàn)一些問題目前政策尚未明確，實際執(zhí)行尺度不一，包括土地增值稅在內的房地產稅收漏洞很多很復雜，稽查困難。這給清算工作帶來一定困難。

　?。ǘ?、稅制設置失衡，計稅依據(jù)失真。目前我國房地產稅制政策基本上是不賣不稅、不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，從而導致開發(fā)和經營環(huán)節(jié)稅負過重。房地產開發(fā)稅費偏重所引發(fā)的開發(fā)成本上升，并進而導致房地產價格上升。同時部分稅種的計稅依據(jù)不合理，不能反映房地產的市場價值。現(xiàn)行的房產稅、土地使用稅等的計稅依據(jù)既不能準確地反映財產的市場價值，也不能反映土地的級差收益和房地產的時間價值，更不能隨著經濟的發(fā)展、房地產的增值而相應增加稅收收入。如房產稅按照房產原值扣除一定比例作為計稅依據(jù)，這種計稅方法，沒有顧及房屋后期的升值因素，與房屋的市場價值相差很大，使得來源于房地產的稅收收入無法隨著房地產的增值而相應增加。

　?。ㄈ⒓俪杀?、假發(fā)票的基本操作手段防不勝防。這種假成本、假發(fā)票的基本操作手段也在國稅總局的關注之下。內部人士透露，國稅總局本次稽查風暴注意到了關聯(lián)公司之間的問題，調查不僅針對房地產企業(yè)，也對其下屬子公司和關聯(lián)企業(yè)逐個進行調查。做高成本和假發(fā)票僅僅是稅務上的技術手段，更大的問題在于一些相關部門的縱容，而不是技術。目前國稅總局已有對土地增值稅立法的計劃，藉以消除土地增值稅繳納計算和程序灰色空間。

　　五、 涉稅中介機構的使用不夠

　　一是中介機構出具的鑒證報告不規(guī)范。由于中介機構沒有經過土地增值稅業(yè)務相關培訓，雖然新《清算管理辦法》嚴格規(guī)定了鑒證報告格式，但一次符合要求的卻極少，審核鑒證報告需要很大一部分精力。目前，基層稅務所日常征管、納稅評估等工作壓力已經很大，在土地增值稅清算管理方面確實難以兼顧，這也是清算工作進展不快的一個重要原因。

　　二是稅務中介作用發(fā)揮不足，建立完善稅務中介機構參與土地增值稅清算審核與稅務管理部門日常檢查、稽查部門稽查三位一體的土地增值稅納稅清算模式。在土地增值稅清算工作中，稅務部門要注意定好位，做到“有所為”與“有所不為”。所謂“有所為”就是稅務部門要創(chuàng)造一個完整、合理、便捷的清算環(huán)境，努力避免出現(xiàn)操作性差、存在政策制度銜接“真空”的弊端，督促納稅人盡量利用中介機構按照規(guī)定的要求清算到位，做好最終對各成本費用項目的審定調整把關；所謂“有所不為”，就是盡量不要“越俎代庖”地取代納稅人而直接進行清算，避免既清算不清、又不便于對法律責任歸屬的界定。

　　三是資源整合不佳。未有制定相應的激勵和管理辦法，規(guī)范中介機構鑒證行為，有效整合社會資源，減輕基層稅務部門的工作強度，進一步提高清算管理工作的效率和質量。

　　六、 相關部門的配合不力

　　目前稅務機關與國土、規(guī)劃設計、房地產行業(yè)主管部門的合作與配合，基本上處在松散性、協(xié)議性狀態(tài)，只是稅務部門的一廂情愿。房地產開發(fā)項目從土地使用權的取得，到工程項目的立項、開工、再到商品房的預售、產權登記都要經過政府相關部門的批準和監(jiān)督。因此，對房地產行業(yè)稅收的征管，要依靠相關部門的協(xié)助配合，以掌握房地產企業(yè)的稅源資料，但是出于種種原因很難形成部門合力。 如土地使用權取得環(huán)節(jié)，這是房地產項目成本構成的主要環(huán)節(jié)，盡管國務院頒發(fā)的土地增值稅條例明確要求土地管理部門應向稅務部門提供土地權屬等與征稅有關的各種資料，但在現(xiàn)實工作中并沒有得以有效的實行。