財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題發(fā)文《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]128號(hào)）進(jìn)行了明確，對(duì)無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)、出典房產(chǎn)、融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅政策以及地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅政策分別進(jìn)行了細(xì)化，進(jìn)一步完善了稅收政策，堵塞了稅收征管的漏洞。

　　一、房產(chǎn)原值的界定

　　財(cái)稅[2008]152號(hào)文件規(guī)定，從2009年1月1日起，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在“固定資產(chǎn)”科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。財(cái)稅地字[1986]第008號(hào)第十五條同時(shí)廢止。

　　對(duì)于房產(chǎn)概念的界定，可比照的文件有以下幾個(gè)：財(cái)稅地字[1987]3號(hào)文件中明確規(guī)定，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立于房屋之外的建筑物不屬于房產(chǎn)。房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]173號(hào)），規(guī)定從2006年1月1日開(kāi)始，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。與此同時(shí)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005]181號(hào)）規(guī)定，自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　二、房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)

　　從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×年稅率（1.2%）；從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×12%。這里要特別說(shuō)明的是，文件中所說(shuō)的房產(chǎn)余值，在房產(chǎn)稅暫行條例中有規(guī)定，是指房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減去10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體扣除比例各地略有不同。

　　三、無(wú)租使用、出典、融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅政策

　　財(cái)稅[2009]128號(hào)通知指出，無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅；產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　對(duì)于無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)如何交納房產(chǎn)稅的問(wèn)題，房產(chǎn)稅暫行條例中沒(méi)有規(guī)定，（86）財(cái)稅地字第008號(hào)雖有規(guī)定但不嚴(yán)密。實(shí)際上，在實(shí)務(wù)中各地也均按房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)財(cái)稅部門(mén)原有的相關(guān)規(guī)定，無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的，房產(chǎn)稅由使用人代繳納，但對(duì)這種情況下房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是按租金還是按房產(chǎn)余值沒(méi)有明確規(guī)定。為統(tǒng)一稅收政策，對(duì)無(wú)租使用房產(chǎn)應(yīng)按房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅條例，房產(chǎn)出典的，房產(chǎn)稅由承典人繳納，但對(duì)出典房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)并沒(méi)有明確。根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策，房產(chǎn)稅有從租和從價(jià)兩種計(jì)稅依據(jù)，由于出典不同于出租，出典人收取的典價(jià)也不同于租金。因此，不應(yīng)將其確定為出租行為從租計(jì)征，而應(yīng)按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納。

　　融資租賃的房產(chǎn)，國(guó)稅函發(fā)[1993]368號(hào)文件中有規(guī)定，但和本文件規(guī)定不一致，本文件已將其廢止。按原規(guī)定，融資租賃房產(chǎn)按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，納稅人由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)自定。大部分地區(qū)都規(guī)定由承租人繳納，也有少數(shù)地區(qū)規(guī)定由出租人繳納，這種政策執(zhí)行中的不一致不利于稅收公平，也不利于稅制規(guī)范，應(yīng)統(tǒng)一予以明確。實(shí)際上，房產(chǎn)融資租賃是承租人分期付款購(gòu)買房產(chǎn)的一種形式，出租人提供的只是金融信貸服務(wù)，因此房產(chǎn)融資租賃期間的納稅人應(yīng)為房產(chǎn)承租人。

　　四、地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題

　　對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和技術(shù)的進(jìn)步，單獨(dú)建造的地下建筑逐漸增多。對(duì)地下建筑，現(xiàn)行政策已經(jīng)明確應(yīng)征收房產(chǎn)稅，但對(duì)其用地，沒(méi)有明確是否征城鎮(zhèn)土地使用稅，這造成了一定的政策空白?！?a target="_blank" href="http://galtzs.cn/new/63/73/157/2007/3/wa153902916191370029420-0.htm">物權(quán)法》明確規(guī)定，地下土地使用權(quán)和地上土地使用權(quán)同屬物權(quán)。單獨(dú)建造的地下建筑用地，同樣屬于占地行為，應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，征稅面積按土地使用權(quán)證記載面積為準(zhǔn)，沒(méi)有土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)證上沒(méi)有標(biāo)明用地面積的，應(yīng)以建筑物投影面積為準(zhǔn)。同時(shí)，考慮到地下空間的開(kāi)發(fā)有利于土地的節(jié)約利用，相比地上空間，其開(kāi)發(fā)、利用成本也較高，因此對(duì)地下建筑用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，宜給予一定的稅收優(yōu)惠。