摘要：美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯席卷美國(guó)，進(jìn)而波及全球，給美國(guó)乃至全球金融市場(chǎng)都帶來了嚴(yán)重的沖擊，此次次貸危機(jī)的爆發(fā)主要是由美國(guó)利率大幅度上升、金融衍生產(chǎn)品的過度創(chuàng)新以及美國(guó)過于廉價(jià)的信用體制等一系列因素所導(dǎo)致的。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，百姓買房的需求旺盛，以及金融機(jī)構(gòu)放松貸款條件等因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不斷上漲，房?jī)r(jià)的快速上漲往往會(huì)掩蓋大量的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，給我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)帶來重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，因此，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。中央銀行應(yīng)強(qiáng)化對(duì)銀行貸款質(zhì)量的監(jiān)管，并盡快完善住房抵押貸款市場(chǎng)的信息披露制度，確保我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；住房抵押貸款；抵押貸款證券化；風(fēng)險(xiǎn)控制

　　1  美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)

　　所謂次貸，是指美國(guó)房貸機(jī)構(gòu)針對(duì)收入較低、信用記錄較差的人群專門設(shè)計(jì)出的一種特別的房貸。相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較低的“優(yōu)質(zhì)”貸款而言，這類貸款人的還貸違約風(fēng)險(xiǎn)較大，因此被稱為“次貸”。

　　在金融一體化及其聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的影響下，美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯迅速波及世界各個(gè)角落，由于我國(guó)資本管制相對(duì)嚴(yán)格，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)海外金融衍生產(chǎn)品市場(chǎng)的參與程度不高，使得次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響有限，但是，我們也應(yīng)該看到，近年來，我國(guó)利率水平較低，金融機(jī)構(gòu)放款條件放松，導(dǎo)致我國(guó)住房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)的快速上漲往往會(huì)掩蓋大量的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，給我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)帶來重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，因此，深入研究我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)存在的問題對(duì)防止我國(guó)有可能出現(xiàn)類似美國(guó)的次貸危機(jī)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　2  我國(guó)當(dāng)前住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展存在的問題

　　2、1 低利率刺激了住房抵押貸款市場(chǎng)的過快發(fā)展

　　1997年東南亞金融危機(jī)以后，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)人民銀行通過降低利率和調(diào)低存款準(zhǔn)備金率等寬松的貨幣政策來提高金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持，同時(shí)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，1998年我國(guó)開始實(shí)施住房制度改革，大量具有住房需求的個(gè)人涌入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，在寬松的貨幣政策下，住房開發(fā)成本低，市場(chǎng)大量需求刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，尤其是個(gè)人住房按揭貸款快速發(fā)展并迅速成為各大金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)，2007年以來，商業(yè)性購(gòu)房貸款中個(gè)人住房貸款增速呈逐月加快態(tài)勢(shì)，6月末個(gè)人住房貸款增速比1月末和3月末分別提高了4.8和4.6個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，房貸利率進(jìn)入上升通道，僅在2007年一年，中國(guó)人民銀行6次提高存貸款利率，在我國(guó)房貸大部分為浮動(dòng)利率貸款的情況下，利率的提高有可能導(dǎo)致借款人還本付息的能力下降，商業(yè)銀行房貸積累的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，而且我國(guó)住房按揭貸款尚未證券化，信貸風(fēng)險(xiǎn)基本聚集在銀行內(nèi)部，缺乏風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)共擔(dān)機(jī)制，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度反轉(zhuǎn)，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)也許會(huì)發(fā)生信貸危機(jī)。

　　2、2 貸款條件的放寬使得個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患

　　近年來，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的宏觀背景下及住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的觀念驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)銀行普遍放松了對(duì)貸款者資質(zhì)的審查，不少房貸者開出的工資收入證明都是虛假的，而個(gè)別銀行出于自身的短期效益，加上個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上的激烈競(jìng)爭(zhēng)，使得個(gè)人住房貸款客戶的市場(chǎng)準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)，而且我國(guó)目前還沒有建立起完善的個(gè)人信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)，在各家銀行既沒有建立客戶分級(jí)體制，也沒有對(duì)抵押貸款進(jìn)行分級(jí)的情況下，金融機(jī)構(gòu)缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，使得我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)存在重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年9月末，上海中資銀行個(gè)人房貸不良比例在2年時(shí)間內(nèi)上升7倍多，商業(yè)性房貸逾期違約率也上升了10倍多。

　　2、3 我國(guó)商業(yè)銀行在金融創(chuàng)新過程中缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

　　為推動(dòng)個(gè)人消費(fèi)信貸的發(fā)展，我國(guó)的商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款市場(chǎng)進(jìn)行了多種創(chuàng)新嘗試，與美國(guó)的金融創(chuàng)新不同，我國(guó)的住房抵押貸款尚未證券化，不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)全部聚集在商業(yè)銀行內(nèi)部，不利于信用風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移，使得我國(guó)金融機(jī)構(gòu)面臨著比美國(guó)金融機(jī)構(gòu)更大的風(fēng)險(xiǎn)，而且我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力低下，相當(dāng)部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實(shí)的或者虛假的收入證明文件，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為如果借款人違約，只要處理抵押物也就是房產(chǎn)就可以較好的挽回?fù)p失，基于這種重視抵押物價(jià)值，而輕視還款來源的觀念指導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)很多金融機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)取客戶資源，搶占市場(chǎng)相繼推出了個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款、加按揭貸款、二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)等多個(gè)金融創(chuàng)新產(chǎn)品。同時(shí)，我國(guó)部分商業(yè)銀行還推出了“雙周供”、“循環(huán)貸”等產(chǎn)品，融資便利的提供縮短了還款人的還款期限，減少了利息支出，使得借款人買越多的房產(chǎn)就可以獲得越多的信貸額度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“氣球貸”、“房貸休假”等一些前期還款壓力小，后期按揭成本上升的創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，也大大增加了住房抵押貸款資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，可見，在銀行內(nèi)部沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，而外部又缺乏對(duì)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的有效監(jiān)管情況下。部分金融創(chuàng)新產(chǎn)品反而成為住房抵押貸款市場(chǎng)的不健康發(fā)展的助推器。

　　3  次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)發(fā)展住房抵押貸款市場(chǎng)的幾點(diǎn)啟示

　　3、1 嚴(yán)格住房抵押貸款的審批，防范風(fēng)險(xiǎn)

　　美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款的膨脹以及最后出現(xiàn)危機(jī)的一個(gè)重要原因就是金融機(jī)構(gòu)因房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)景氣，過度依賴抵押物而忽略了借款人的還款來源，降低了發(fā)放按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，放松了對(duì)貸款人資質(zhì)的要求，甚至推出了“零首付”和前期免月供的按揭貸款，在市場(chǎng)利率上升，房屋價(jià)格下降的情形下，就會(huì)出現(xiàn)大批“次貸購(gòu)房者”無力按期償還貸款的局面，危機(jī)就不可避免的爆發(fā)了。所以，我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，在保證嚴(yán)格執(zhí)行首付政策的條件下，要適度提高貸款首付比例，堅(jiān)決杜絕零首付的出現(xiàn)，嚴(yán)格審查貸款者的資質(zhì)條件，如還款能力，還款意愿和還款記錄等等，嚴(yán)格住房抵押貸款的審批和監(jiān)控，合理控制貸款規(guī)模，防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、2 培育多層次的住房抵押貸款市場(chǎng)，避免風(fēng)險(xiǎn)的過度集中

　　在我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)上，提供抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)基本上都是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由于住房抵押貸款期限長(zhǎng)。需要建立一個(gè)二級(jí)市場(chǎng)(即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng))來提高其流動(dòng)性，但我國(guó)目前缺乏抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，至今仍然沒有建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，且抵押貸款證券化水平較低，資產(chǎn)流動(dòng)性較差，使得金融機(jī)構(gòu)無法進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理。而且也正是因?yàn)闆]有一個(gè)協(xié)調(diào)完整的房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)體系，即使是現(xiàn)在比較熱門的房地產(chǎn)信托，也無法實(shí)現(xiàn)其期限轉(zhuǎn)換和風(fēng)險(xiǎn)管理的市場(chǎng)功能。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，銀行業(yè)將面臨損失。為了避免風(fēng)險(xiǎn)的過度集中，應(yīng)該培育多層次的住房抵押貸款市場(chǎng)，把政策性住房金融、合作制住房金融和外資住房金融機(jī)構(gòu)引入進(jìn)來，拓寬融資渠道。

　　3、3 通過住房抵押貸款證券化來分散風(fēng)險(xiǎn)

　　住房抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券(主要是以抵押貸款作為擔(dān)保的債券)，并通過在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣給市場(chǎng)投資者，以達(dá)到融通資金和分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場(chǎng)有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效地實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場(chǎng)提供了一種具有較高信譽(yù)的中長(zhǎng)期投資工具。但是，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，讓我們清醒地認(rèn)識(shí)到，住房抵押貸款證券化的成功運(yùn)作，首先需要一個(gè)健康的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，并需要各參與方對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化發(fā)展趨勢(shì)有較為客觀的預(yù)期和充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，其次要按照資產(chǎn)證券化各個(gè)流程的運(yùn)作規(guī)則來進(jìn)行，嚴(yán)格控制各環(huán)節(jié)中有可能蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、4 加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款市場(chǎng)的監(jiān)管

　　在過去很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，美國(guó)監(jiān)管當(dāng)局的注意力一直集中在銀行和存款機(jī)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)對(duì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)定的監(jiān)管，而對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新多半采取了放任自流的態(tài)度。但證券化這類金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，不但增大了金融體系整體的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而且增加了相關(guān)性風(fēng)險(xiǎn)，是對(duì)金融穩(wěn)定的一個(gè)潛在威脅。監(jiān)管當(dāng)局相對(duì)放任自流的監(jiān)管態(tài)度，在一定程度上縱容了金融機(jī)構(gòu)的過度證券化的行為，最終導(dǎo)致了次貸危機(jī)的爆發(fā)。我國(guó)監(jiān)管部門要充分吸收美國(guó)這次危機(jī)的教訓(xùn)，加強(qiáng)央行和銀監(jiān)會(huì)的協(xié)調(diào)配合，積極探索更為合理有效的監(jiān)管方式，監(jiān)管部門應(yīng)督促商業(yè)銀行實(shí)施嚴(yán)格的貸款審批制度和風(fēng)險(xiǎn)管理措施，做好風(fēng)險(xiǎn)提示和檢查工作，并且要求金融機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，合理構(gòu)建資產(chǎn)組合，主動(dòng)調(diào)整貸款的行業(yè)、地域和期限結(jié)構(gòu)，規(guī)范抵押貸款放貸市場(chǎng)，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的貸款質(zhì)量的下降，及時(shí)對(duì)商業(yè)銀行發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示。

　　3.5 完善相關(guān)法規(guī)及制度建設(shè)

　　為了給住房抵押貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展提供良好的外部環(huán)境，需要進(jìn)一步完善相關(guān)的法規(guī)制度建設(shè)，近年來我國(guó)征信法規(guī)建設(shè)和制度建設(shè)雖取得一定進(jìn)展，但仍需完善個(gè)人征信系統(tǒng)，降低信息的獲取成本，降低信息的不對(duì)稱。完善個(gè)人信貸的相關(guān)法律，加強(qiáng)對(duì)信貸違約的處罰，從法律層面保障銀行發(fā)放住房抵押貸款的安全性。同時(shí)還要盡快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，對(duì)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)主要依賴于兩方面的指標(biāo)，一是宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與國(guó)民收入，物價(jià)指數(shù)和通貨膨脹率、中長(zhǎng)期貸款利率等；二是房地產(chǎn)行業(yè)的指標(biāo)，如房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率與信貸總額增長(zhǎng)率之比、房?jī)r(jià)和家庭平均收入之比等，通過房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的建立來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而確保我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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