經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與市場(chǎng)體制發(fā)生了根本性變化，以舊有工具調(diào)控現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)，效果自然難以理想從2003年央行調(diào)升存款準(zhǔn)備金率開始，國(guó)內(nèi)這一輪宏觀調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了幾年，但是效果并不理想。與上一輪（1992～1996年）宏觀調(diào)控相比，效果更不顯著。是什么原因造成宏觀調(diào)控失效？可以從上一次宏觀調(diào)控情況進(jìn)行分析。
1992年鄧小平南巡講話后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，從而導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資過熱、銀行信貸過熱及物價(jià)持續(xù)快速上漲。當(dāng)時(shí)盛行開發(fā)區(qū)熱、圈地?zé)�，商業(yè)銀行繞過規(guī)模貸款違規(guī)拆借，自辦公司等用于圈地、炒地，到1993年達(dá)到頂點(diǎn)。1993年下半年，經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致高通貨膨脹，國(guó)家開始實(shí)行適度從緊政策，房地產(chǎn)業(yè)成為首要調(diào)控目標(biāo)。國(guó)家采取嚴(yán)格收緊銀行信貸的方式收緊銀根，規(guī)定房地產(chǎn)公司不得上市融資。正因?yàn)椴扇∵@種方式，使得房地產(chǎn)投資立即減少，1997年到谷底，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。以政府行政為主導(dǎo)的宏觀調(diào)控取得成效。
上一次宏觀調(diào)控之所以效果顯著，既與當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)，也與政府采取的宏觀調(diào)控工具與手段有關(guān)。在當(dāng)時(shí)，盡管國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開始走上市場(chǎng)，但是剛剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)轉(zhuǎn)軌，市場(chǎng)的成分與比例都十分有限。比如，銀行信貸市場(chǎng)起主導(dǎo)作用的是政府對(duì)信貸規(guī)則的嚴(yán)格管制。因此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)一出現(xiàn)過熱，政府完全可以通過行政手段把過熱的經(jīng)濟(jì)調(diào)整過來。比如，為了遏制一些地方的房地產(chǎn)過熱，政府直接采取壓縮銀行貸款的辦法收緊房地產(chǎn)投資，從而起到立竿見影的效果。但是，這種政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接干預(yù)所產(chǎn)生的后果也是不可低估的。比如海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，1993年宏觀調(diào)控后一片狼藉，爛尾樓無數(shù)。直到現(xiàn)在，那里的房地產(chǎn)市場(chǎng)也沒有恢復(fù)過來。
新一輪的經(jīng)濟(jì)過熱，基本上也是房地產(chǎn)擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)的。在這一輪的房地產(chǎn)擴(kuò)張中，先是1998年以來，為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)沖擊，擴(kuò)大內(nèi)需，政府采取了擴(kuò)張性的財(cái)政政策與貨幣政策，雙管齊下，從而為這一輪的房地產(chǎn)過熱埋下伏筆。再加上中國(guó)住房制度改革的沖擊，銀行新的金融工具啟用，政府GDP的業(yè)績(jī)追逐，以此帶動(dòng)了中國(guó)的城市化進(jìn)程，帶動(dòng)了與房地產(chǎn)相關(guān)的幾十個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展。
在這一輪經(jīng)濟(jì)過熱中，房地產(chǎn)是所有經(jīng)濟(jì)過熱的驅(qū)動(dòng)力。它既有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)體面的成長(zhǎng)，也有宏觀面因素（政策擴(kuò)張及大量外資流入）、制度面因素（金融工具創(chuàng)新、居民投資渠道單一及地方政府行為扭曲），以及國(guó)有商業(yè)銀行改革背景下信貸規(guī)模擴(kuò)張等。種種合力讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到迅速繁榮與發(fā)展，從而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過熱。
新一輪經(jīng)濟(jì)過熱與以往有很大的不同。比如，市場(chǎng)環(huán)境與市場(chǎng)基礎(chǔ)、市場(chǎng)的利益主體、資金流入方式與工具都與以往有很大差別。因此，中央政府面對(duì)新一輪的經(jīng)濟(jì)過熱，總是希望一方面能夠遏制經(jīng)濟(jì)過快增長(zhǎng)，遏制房地產(chǎn)投資過熱及房?jī)r(jià)快速上漲，另一方面又希望出臺(tái)的政策對(duì)快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)沖擊不要過大。
幾年來，中央政府的宏觀調(diào)控看上去是“有保有壓”，試圖利用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段及行政手段達(dá)到政府的預(yù)想，特別是希望使用更多的行政方式來調(diào)控。表面上是宏觀調(diào)控，實(shí)際上卻走上以往政府對(duì)經(jīng)濟(jì)干預(yù)的計(jì)劃老路。這就是目前宏觀調(diào)控效果不顯著的根本所在。中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與市場(chǎng)體制都發(fā)生了根本性變化，如果中央政府不能夠走出舊有思維方式與觀念，僅憑借以往經(jīng)驗(yàn)，希望以舊有工具調(diào)控現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)，其效果自然達(dá)不到目標(biāo)。
